物业管理基本制度与政策讲义 第21讲第七节住宅专项维修资金制度

物业管理基本制度与政策讲义 第21讲第七节住宅专项维修资金制度

第七节 住宅专项维修资金制度 大纲要求： 住宅专项维修资金的定义、管理原则，住宅专项维修资金的监管部门； 住宅专项维修资金的交存主体、交存金额和交存方式； 住宅专项维修资金的管理； 住宅专项维修资金的使用原则、使用程序、使用禁止和限制，住宅专项维修 资金的分摊规则； 住宅专项维修资金的监督管理； 住宅专项维修资金相关主体的法律责任。 《条例》第五十四规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢 住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资 金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设 施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。” 《物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主 共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹 集、使用情况应当公布。” 知识点一：住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门（常考点） （一）住宅专项维修资金的定义 住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的 维修和更新、改造的资金。 共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单 幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位. 一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、 门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅 业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备. 一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、 非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 （二）管理原则（常考点） 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督 的原则。 （三）监管部门 国务院住房城乡建设部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金 的指导和监督工作。 县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行 政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。 知识点二：住宅专项维修资金的交存（必考点） （一）住宅专项维修资金的交存主体 (1)住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施 设备的除外。 (2)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业 主。 (3)涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住 宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。 （二）住宅专项维修资金的交存金额 (1)商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专 项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建 筑安装工程每平方米造价的 5%～8%。 每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金的数额，由直辖市、市、县 人民政府建设（房地产）主管部门根据本地区情况确定并公布。 (2)出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资 金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的 2%。 售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20%、高层住宅不低于售房款的 30%， 从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。 （三）住宅专项维修资金的交存方式 (1)商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金 存人住宅专项维修资金专户。 (2)已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修 资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存人公有住房住宅 专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起 30 日内，将提 取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。 (3)未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售 房单位不得将房屋交付购买人。 (4)业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额 30%的，应当及时 续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交按 照直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定的具 体管理办法实施。 知识点三：住宅专项维修资金的管理 （一）业主大会成立前住宅专项维修资金的管理 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由 物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业 银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行 开立住宅专项维修资金专户。 业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、 市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。 负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行， 作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银 行开立公有住房住宅专项维修资金专户。 （二）业主大会成立后住宅专项维修资金的划转和管理 (1)业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项 维修资会的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立 住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户 账。 (2)业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主 管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的 部门。 (3)直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住 房住宅专项维修资金的部门在收到通知之日起 30 日内，通知专户管理银行将该 物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的 住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。 住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当 建立住宅专项维修资金管理制度。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当 接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。 知识点四：住宅专项维修资金的使用 （一）住宅专项维修资金的使用原则（常考点） 使用范围 住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后 的维修和更新、改造。 使用原则 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和 负担人相一致的原则。 （二）住宅专项维修资金的分摊规则 住宅共用部位、公用设施设备的维修、更新、改造费用，按照下列 4点规定 分摊： (1)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维 修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。 (2)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用， 由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其 中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。 (3)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维 修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有 住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修 资金的比例分摊。 (4)住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品 住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售 出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。 （三）住宅专项维修资金的使用程序 1．划转业主大会管理前的使用程序（常考点） 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项资金的，按照下 列程序办理： (1)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务 企业的，由相关业主提出使用建议。 (2)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积 2／3以上的业 主且占总人数 2／3以上的业主讨论通过使用建议。 (3)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。 (4)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民 政府建设（房地产）主管部门申请列支。其中，动用公有住房住宅专项维修资金 的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。 (5)直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住 房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修 资金的通知。 (6)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 2．划转业主大会管理后的使用程序（常考点） 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项资金的，按照下 列程序办理： (1)物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的 项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用 住宅专项维修资金的情况的处置办法等。 (2)业主大会依法通过使用方案。 (3)物业服务企业组织实施使用方案。 (4)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。其 中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金 的部门申请列支。 (5)业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设 （房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有 住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产） 主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、 法规、规章和使用方案的，应当责令改正。 (6)业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银 行发出划转住宅专项维修资金的通知。 (7)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 3．紧急使用程序（必考点） 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进 行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金： (1)住宅专项维修资金划转业主大会管理前，由物业服务企业或者相关业主 持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列 支。 (2)住宅专项维修资金划转业主大会管理后，由物业服务企业持有关材料向 业主委员会提出列支住宅专项维修资金。 (3)发生上述情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县 人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项 维修资金分户账中列支。其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专 项维修资金中列支。 （四）住宅专项维修资金的使用禁止和限制 1．禁止列支使用的范围 《维修资金办法》第二十五明确规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中 列支： (1)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备 维修、更新和改造费用； (2)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视 等管线和设施设备的维修、养护费用； (3)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修 复费用； (4)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共 用设施设备的维修和养护费用。 2．购买国债的限制条件 根据《维修资金办法》第二十六条的规定，利用住宅专项维修资金购买国债， 应当遵守以下规定： (1)必须保证住宅专项维修资金的正常使用。 (2)应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国 债，并持有到期。 (3)应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总 面积 2／3以上的业主且占总人数 2/3 以上业主同意。 (4)应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。 (5)禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的 国债用于质押、抵押等担保行为。 3．应当转入住宅专项维修资金的收益（常考点） 《维修资金办法》第二十七条规定，下列收益应当转入住宅专项维修资金滚 存使用： (1)住宅专项维修资金的存储利息； (2)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益； (3)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主 大会另有决定的除外； (4)住宅共用设施设备报废后回收的残值。 知识点五：住宅专项维修资金的监督管理 （一）住宅专项维修资金的过户和返还 (1)房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结 余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权 同时过户。受让人需要持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证 等到专户管理银行办理分户账更名手续。 (2)房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；售房单 位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售 房单位财务隶属关系，收缴同级国库。 1．管理单位的义务 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅 专项维修资金的部门及业主委员会，每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项 维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况： (1)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额； (2)发生列支的项目、费用和分摊情况； (3)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值 收益和结存的金额； (4)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。业主、公有住房售房单 位对公布的情况有异议的，可以要求复核。 2．专户管理银行的义务 (1)专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地 产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住 宅专项维修资金对账单。 (2)专户管理银行应当根据直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责 管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会的要求，对资金账户变化情 况进行复核。 (3)专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住 房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。 3．审计、财政部门的监督管理（常考点） 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。住宅 专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。 财政部门负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况 的监督。住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照 财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政 部门的监督检查。 知识点六：住宅专项维修资金违法行为的法律责任（轮换考点） (1)公有住房售房单位未按规定交存住宅专项维修资金的，或将房屋交付未 按规定交存首期住宅专项维修资金的买受人的，以及未按规定分摊维修、更新和 改造费用的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部 门责令限期改正。 (2)开发建设单位在业主按照规定交存首期住宅专项维修资金前，将房屋交 付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正； 逾期不改正的，处以 3万元以下的罚款。开发建设单位未按规定分摊维修、更新 和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正； 逾期不改正的，处以 1万元以下的罚款。 (3)业主大会利用住宅专项维修资金购买国债，违反《维修资金办法》规定 的，由直辖市、市、县人民政府房地产主管部门责令改正。 (4)物业服务企业挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设 （房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪 用金额 2倍以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构 成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 (5)直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资 金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金， 没收违法所得，可以并处挪用金额 2倍以下的罚款，对直接负责的主管人员和其 他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反住宅专项维修资金投 资规定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负 责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成 犯罪的，依法追究刑事责任。 (6)直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级 人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收非法所得，可以并处挪用 金额 2倍以下的罚款，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处 分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 (6)直辖市、市、县人民政府财政部门违反住宅专项维修资金投资规定的， 由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责 任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 (7)县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、财政部门及其工作人员职 务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或发现违 法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 单选例题 1.出售公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金， 每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的（）。 a．2% b．3% c．4% d．5% 答案：a 多选例题 2.住宅专项维修资金的使用，应当遵循（）的原则。 a．方便快捷 b．公开透明 c．受益人和负担人相一致 d．受益人比负担人多 e．封闭不透明 答案：abc