2021关于住宅小区物业管理工作的调研报告（五篇）

2021关于住宅小区物业管理工作的调研报告（五篇）

2021 关于住宅小区物业管理工作的调研报告（五篇） （篇一） 根据市政协年度工作安排，近期，市政协副主席杨录祥、**带领调研组，对我市物业管理工 作情况进行了专题调研。调研组认真听取了市房管局有关工作情况汇报，召开了有三区、市 房管局、市建设局、市财政局、市规划局、市社会治理服务中心负责同志及物业企业代表、 社区居民代表等相关各方参加的座谈会，实地查看了朝阳、雍和、纺织、阳光金水湾等居民 小区物业管理情况，收集掌握了第一手资料，在充分协商的基础上，形成了进一步提升我市 居民小区物业管理水平的共识。现将有关情况报告如下。 一、基本情况 我市现建成居民住宅小区 211 个，总建筑面积约 1260.74 万㎡，住宅约 16.6 万套，其中有 物业管理的小区 142 个，服务面积约 949.11 万㎡。近年来，特别是**年“物业管理服务年” 活动开展以来，市委、市政府结合我市创建“全国文明城市”工作，以建设和谐小区为目标， 以规范物业服务行为为抓手，统筹谋划，综合施策，推动全市物业管理质量明显提升。 （一）管理体系日益完善。实行市、区、社区三级物业管理模式，充分发挥社区监督和指导 辖区内业主大会成立、业主委员会选举、换届及日常工作的职责，将各社区的物业管理工作 督查纳入日常管理，并在社区服务大厅设立物业管理服务窗口，实现对物业服务企业的常态 督查和长效监管。积极推动物业管理纳入城市管理，按照条块结合的思路，明确职能部门、 社区共同参与居民小区物业管理。 （二）配套政策逐步建立。我市先后制定了《进一步加强全市住宅小区物业管理工作实施意 见》《**关市物业管理办法》《**关市房屋专项维修资金管理办法》等 12 项物业管理制度， 为加强我市物业管理工作奠定了法理基础。 （三）行业管理得到加强。坚持日常监督与季度督查相结合，加强对物业服务企业的事中事 后监管，对各物业服务企业和物业项目实施定期考核制度，将考核结果与物业服务企业项目 评优、招投标、信用等级评定等挂钩，促进了物业管理行业健康发展。 （四）物业改造扎实推进。依据《**关市人民政府关于印发进一步加强全市住宅小区物业管 理工作实施意见的通知》要求，以道路、保洁、照明、绿化等基础设施为重点，分批对昌盛、 朝晖、阳光、迎宾二小区、迎宾四小区、纺织、滨湖、佳源、祁连、朝阳等老旧居民小区进 行了环境综合改造，对佳苑、朝晖小区等 14 个小区的门禁系统进行了升级，为加强我市居 民小区物业管理奠定了良好基础。二、近年来物业管理问题投诉情况及成因分析 调研中了解到，自“12345”民生服务热线开通以来，物业服务管理诉求始终占热线受理事 项的较大比例。纵向比较，**年受理物业管理事项 331 次，**年 788 次，**年 873 次，** 年 2440 次，**年上半年已达到 1097 次（如下图所示），物业服务投诉呈现逐年上升趋势。 内容主要涉及小区卫生、供暖温度、邻里噪音、绿化修枝、犬类扰民、私搭乱建、维修基金 使用、上下水管网维修、物业管理服务不到位等。反映出居民对高质量物业管理需求的日益 增长，同时也在一定程度上说明我市物业管理工作还存在一些薄弱环节。 分类统计，从区域上分析：在老旧小区、无物业管理小区、企业自建小区、开发验收等手续 不全的小区物业管理投诉更为突出。从时间节点分析：供暖类问题和自来水管冻裂等问题在 冬季寒冷时段易发；噪音扰民、自来水高层断供等问题易在春、夏季发生。引发近年来我市 居民小区物业管理投诉数量居高不下的主要原因有： （一）物业管理覆盖面还不够广泛。我市现有的 211 个住宅小区中，有 69 个小区无物业进 驻，无物业进驻的小区占小区总数的 33%，大致分为三类：一是分布零散，规模较小，不具 备物业进驻条件，如志强街 1 号楼等；二是原建设单位放弃管理，如五一街公安局职工住宅 楼、阳光街区原国税局职工住宅楼等；三是原建设单位因机构改革已经撤并或破产，由业主 实行自助式管理，如五一街区原振远糖酒公司职工住宅楼、原食品厂职工住宅楼等，这些无 物业进驻的小区大都基础设施薄弱、设施配备不全、小区环境无人清扫，环境卫生整治难度 大、治安隐患多，成为提升居民小区物业管理水平的难点。 （二）维修责任落实还不够有力。从调研情况看，水电暖管线等公用设施维修方面的问题反 映较为集中，主要原因是维修责任难以落实。虽然我市出台了《**关市物业区域内相关设施 设备管理规定》，也建立了物业管理协调机制，明确了供能单位、相关部门、物业企业及业 主的维修责任，但由于职责交叉，即有规章制度不健全，或对规则的不同理解等因素，公用 设施维修事项，一旦涉及两个以上单位，往往各执一词，推诿扯皮，部分事项处理结果难以 让群众满意，特别是供暖、供水问题得不到及时解决，容易形成上访、群访等不良后果，如 嘉德苑小区供暖问题。 （三）历史遗留问题还有较大影响。**年 7 月《**关市建设工程竣工综合验收管理暂行办法》 出台之前，我市执行建设部于 1993 年下发的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》，由建 设、规划、人防、消防等部门负责住宅小区竣工综合验收，以上部门主要针对房屋主体进行 验收，基础设施未纳入正规综合竣工验收范围，部分单位建设的住宅楼配套不齐、绿化率低、 无停车位、甚至无门房，造成工程建设与物业管理配套设施建设脱节，如原棉纺厂职工住宅 楼；部分小区由于土地分割，欠缴基础设施配套费、人防、消防等费用无法进行综合竣工验 收，导致业主无法办理权属登记，业主将矛盾激化为物业问题，我市共有 14 个住宅小区 5049 户业主涉及此类问题。（四）维修基金使用还存在现实困难。部分老旧小区按照旧的维修基 金标准（房价 2%）予以交存，交存金额少，使用后，余额已不足原交存金额的 30%，无法 正常列支，如朝阳小区；部分老旧小区建成时未交纳维修基金，仅在**年起办理产权或存量 房交易时，按《**关市房屋专项维修资金管理办法》的相关规定进行了交纳，由于交存的户 数较少，无法支用，导致住宅屋面防水渗漏、供能管线老化、无外墙保温等问题得不到解决， 矛盾日益加剧，如友谊街区、雍和街区等。 （五）物业企业管理服务方式还不能适应需要。建管不分的落后管理模式还普遍存在，部分 开发建设单位实行自建自管，导致业主对物业服务和房屋售后服务模糊不清，将一些本应属 于售后的问题简单归结为物业管理问题，引发大量投诉；部分物业企业为迅速提高企业效益， 降低承接标准接管物业，为日后的管理工作埋下隐患；大部分物业企业管理相对粗放，服务 理念滞后，服务种类单一，仅能维持基础保洁和秩序维护，对业主反映的问题不能积极主动 解决，不能满足业主的实际需求。 （六）业委会作用发挥还不够充分。业主大会和业主委员会未能实现全覆盖，已经成立的业 主委员会运作不够规范，有些形同虚设，当业主与相关单位产生物业纠纷时，难以发挥沟通 协调、化解矛盾的桥梁纽带作用。目前，部分业主大会还存在经费无法落实，无办公场所等 问题，导致业委会工作流于形式，职能很难得到发挥。 三、意见建议 物业管理是城市管理的重要组成部分，物业管理水平的高低直接反映一座城市的文明程度， 同时也直接影响人民群众的幸福感和获得感。因此，必须把物业管理作为当前一项重点工作， 落实措施，狠抓关键，进一步提升物业管理水平。 （一）积极推进老旧住宅小区的物业管理。一是针对老旧住宅小区物业规模小，基础设施差， 物业管理难以起步的情况，结合老旧小区改造，“三供一业”移交等工作，加快解决维修资 金归集困难、物业管理设施缺乏等问题。二是在推进老旧小区改造的同时，充分考虑后期物 业管理的需要，合理划定管理服务区域，完善物业管理用房及相关公共设施，规范后续管理 行为，逐步建立健全以市场运作为主，业主自主管理为辅的长效管理机制，推动老旧小区物 业管理走上规范化轨道。三是对确实无法实现标准化物业管理的居民小区，由物业管理主管 部门牵头对这部分小区进行整体梳理，通过公开招标的方式确定有资质的物业服务企业，以 企业为主体，建立专业化“社区管家”队伍，实施市场化运作、专业化保洁，达到改善小区 环境的目的。（二）强化物业维修责任落实。一是充分发挥市物业管理工作协调推进领导小 组的作用，加强对相关部门履行职责的督促检查，协调处理物业管理工作中的重大问题特别 是公用设施维修问题。二是由市物业管理工作协调推进领导小组牵头，对物业管理区域内公 用设施权属情况进行摸底调查，在供能单位、建设单位、物业公司等单位协商一致的基础上， 围绕贯彻落实《**关市物业区域内相关设施设备管理规定》，区分不同情况，出台具体实施 细则，明晰维修责任，有效解决群众诉求。 （三）加快物业管理应急机制建设。一是针对冬季供暖、夏季供水、供气等对居民日常生活 影响较大的物业问题，建立应急方案，出现突发事件时，第一时间恢复供能，解决群众燃眉 之急。二是针对物业管理服务中涉及到的信访投诉问题，建立主管单位、物业企业、社区等 多部门联动、快速响应机制，争取将矛盾消除在萌芽状态，防止矛盾激化。 （四）加强住宅小区的工程验收管理。一是严格执行《**关市建设工程竣工综合验收管理办 法》，按照“谁主管、谁验收、谁负责”的原则，依法加强对工程建设质量，特别是市政公 用基础设施和公共配套设施建设质量的检查验收，从源头上减少因工程质量引发的物业管理 问题。二是严格落实物业服务承接查验相关规定，物业管理部门监督开发建设单位按标准向 物业企业移交各类物业管理资料和设施，并向房管部门备案。 （五）认真落实房屋专项维修基金归集工作。一是多手段、多渠道、多部门联动，杜绝新建 住宅小区开发建设单位代收维修基金行为。二是采取法律手段，对开发建设单位代收未交存 至专户的维修基金进行追缴。构成犯罪的，由相关部门依法进行查处。三是通过办理产权和 存量房交易手续时查验维修基金缴存凭证，对老旧住宅小区维修基金进行归集。四是在保证 资金安全的前提下，尽可能简化维修基金提取手续，优化提取流程，保障居民住宅楼屋面防 水、保温等维修工程的资金需求。 （六）提高物业企业服务能力。一是按照房地产开发与物业管理相分离的原则，规范物业管 理招投标行为，按照小区建设规模，设定物业企业竞标标准，依法选聘物业企业，通过市场 竞争，加快物业管理市场化进程，逐步改变物业管理工作由开发建设单位“自建自管”的状 况。二是加强行业监管，健全对物业企业检查、考核、奖惩等制度，建立物业企业信用档案 和信息公开平台，推行以合同约束为基础的诚信管理，实现优胜劣汰，逐步规范物业管理行 业。三是积极培育行业龙头企业，支持嘉恒、核诚等物业公司通过重组联合、产权转让等形 式做大做强，带动我市物业管理向服务全面化、精细化、高效化方向发展。四是引导有实力 的物业企业提供多元产品，如家政服务、医疗服务等，满足业主不同层次的需求。（七）规 范业主委员会建设。一是结合我市实际，加快推进物业管理委员会建设，提高业委会组建率， 通过业委会落实居民自主管理责任。二是认真研究正向激励政策，对参与管理、成效卓著的 业主委员会成员，给予表彰鼓励，带动居民积极参与业委会工作。三是创新管理模式，充分 运用信息技术手段，建立业主大会网上决策平台，将需要决策的事项通过网上进行投票表决， 提高业主对物业管理事务的参与率。四是区（社区）加强对业主委员会活动的监督检查，保 证业主委员会在法定范围内正常有序运行。 （篇二） 近年来，我市房地产行业快速发展，带动了大批住宅小区的兴起。建立健全住宅小区管理制 度，对创建安全、和谐的人居环境具有重要意义，也是全面提高我市群众获得感和幸福感的 民生举措。4-6 月，由市政协副主席章海根牵头，组成专题调研组，通过实地走访部分乡镇 （街道）和专业人士、召开部门座谈会等形式，对我市住宅小区管理情况进行了调研。现将 有关情况报告如下： 一、基本情况 截至**年底，我市共有 170 多个住宅小区，其中有物业管理的为 140 多个，并以每年约 30 多个小区的速度递增。根据中央文明办出台的全国文明城市创建测评标准规定，按照建成年 份划分，2003 年以前（含 2003 年）的小区称为老旧小区，我市目前有 50 多个，约占全部 小区数的 30%，基本集中于乐成街道、柳市镇、虹桥镇等几个大的乡镇（街道），仅乐成街 道就有 30 多个老旧小区。目前，我市住宅小区管理涉及物业管理、居民自治、老旧小区改 造等多方面问题。其中，2003 年之后的新建小区，大部分有物业公司入驻，小区日常事务 主要由物业公司进行管理；2003 年之前的老旧小区，由于年代久远等多方因素，只有部分 有物业公司入驻，有些小区甚至根本没有物业管理，基本靠居民自治。 二、存在的问题 （一）小区内违章建设现象严重。调研发现，不少小区业主为扩大住宅面积，擅自在小区楼 顶、设备平台、露台等公共场所搭建构（建）筑物或者改变建筑物结构。如，银河花园小区， 一些业主擅自在楼顶违章搭建搞绿化，侵占公共区域；上海花园小区，一些业主在装修时擅 自改变排屋内部结构甚至在楼顶加层，目前已有 32 户业主因违章而被责令停止施工；正大 科技城小区、绿翠豪庭小区，一些业主在装修时为增加套内建筑面积，擅自用水泥浇筑公用 通风采光天井，将其封闭占为己用，侵害其他业主的通风采光权利；中驰湖滨花园小区，除 高层建筑顶层存在违章搭建情况之外，排屋违建情况也比较严重，部分四层高的排屋却有一 副五层楼的“身板”，一些业主在排屋顶楼擅自加层、搭建阳光房、扩建阳台，甚至将底层 的地下室进行改造，破坏了房屋承重层；中梁首府小区（一期），有 17 户业主利用砖混结构 对公用绿地进行硬化并占用。这些擅自搭建、改建行为，不仅侵占了小区其他业主的公共场 所用地，还破坏了城市建设规划和良好的人居环境。 （二）小区二次供水状况堪忧。二次供水问题在高层建筑住宅小区普遍存在。调研了解到， 部分老旧小区的管道和水箱老化，急需更换，其水质状况令人担心；而新建小区，因物业管 理不到位等因素，也同样存在二次供水水质隐患。如海上明月北区（二期），因水箱换水周 期过长，管道水垢堆积，导致水质变差。同时，现阶段的水箱水质只是靠物业公司定期清洗 消毒和自觉取样送检来保障，不确定因素较多。此外，多数小区业主反映二次供水水费偏高。 我市目前水价为 4.85 元/吨（无阶梯价），但有二次供水小区的物业公司向业主收取的水价 远高于此价位，如铂金湾小区水价达到 10 元/吨。目前，**已出台相关的二次供水管理办法， 而我市则还没有相应动作，该领域的监管仍处于盲区。 （三）小区公共环境较差。走访发现，小区公共环境存在脏乱差现象，严重影响居民生活。 比如：部分老旧小区，如旭阳小区，业主的车库出租给外来人口居住，因空间狭小，其生活 用品随意堆放在公共区域；部分业主临时占用公共空间设立露天厨房，随意倾倒生活垃圾， 严重破坏绿化带；私搭乱建临时棚户侵占道路，无统一停车位划线导致机动车随意停放；小 区楼道内小广告随处张贴而无人治理，楼道空间被业主用于堆放私人杂物等等。同时，公共 配套设施的缺少也影响了小区的环境状况。如，部分老旧小区缺少居民活动场所、公共绿地、 绿化景观、垃圾统一收集箱、地下车库等配套设施，与当前居民的实际需求有较大矛盾。此 外，建筑垃圾偷倒现象也比较普遍。近年来我市新楼盘开发较多，据估计接下来将有近 3 万套新商品房要进入装修，再加上老旧小区翻新装修，就会面临着大量建筑垃圾的处置问题。 如，双雁小区某户业主装修期间，施工人员将一堆建筑垃圾堆放在楼幢前的空地上，至装修 结束后仍堆放在原地无人问津；海上明月小区的建筑垃圾被随意倾倒在小区周边人行道上。 （四）小区电梯安全不容忽视。据市市场监管局特种设备科数据显示，截至**年 6 月 28 日， 全市已登记注册使用性质为住宅小区的电梯共有 2701 台，使用时间达到 15 年以上的老旧电 梯有 51 台。**年，全市有 75 个小区共 853 台客梯不合格；**年，有 76 个小区共 1046 台 客梯不合格。如，天豪公寓、新世纪花园小区的部分电梯，**、**年连续两年不合格；雁荡 小镇小区、香格里拉·嘉园小区的电梯，经常出现困人事件。特别是老旧小区的电梯因使用 时间过长，电梯出故障的情况较新建小区多。据**市电梯应急处置平台接警数据统计，今年 1-5 月份，我市共发生 192 起电梯困人事件，82 起电梯故障报警事件，安全解救被困人员 397 人。 （五）老旧小区安全隐患突出。老旧小区基础设施老化、破损，存在安全隐患。主要表现为： 小区墙面脱落，路面破损甚至没有路灯；楼房顶层防渗漏功能退化，排水系统混乱、雨污合 流，排水井下沉；各类管线布设凌乱，影响小区面貌；消防通道狭窄甚至被侵占，消防设施 设计标准低，部分高层楼房没有专用消防泵和消防控制柜，设施维护保养也不够到位，加上 部分给排水设施以及供电线路老化等问题，造成很大的消防安全隐患。以国贸小区为例，该 小区共有 496 户住户，加上底层的商铺用户，总人口达 2000 多人，相当于一个村庄人口数 量，但是小区内的消防形势严峻，存在消防通道被住户封闭侵占、高层消防栓打开后放不出 水、消防车开不进小区等问题。又如，乐昌小区，因建成年份较久，外墙磁砖开始陆续脱落， 近段时间内已发生两起磁砖脱落砸伤保洁人员的安全事故。再如，柳市的长虹小区、花园小 区，因地势沉降等因素，楼顶反复出现漏水现象，住户苦不堪言。 三、原因分析 （一）政府行政监管不到位。我市目前没有出台任何关于物业方面的管理办法，日常监管只 能参照《**市物业管理条例》执行，但该条例与我市的实际情况有一定的出入，部门管理职 责还不够明确。我市小区物业管理的行政主管部门虽为住建局，职能科室为房地产市场监管 科（原物业管理科），但由于**年 12 月住建部办公厅下发的《关于做好取消物业服务企业资 质核定相关工作的通知》与**年第 698 号国务院令，都取消了物业服务企业（物业公司）资 质的备案工作，因此，该科室只是负责物业维修基金的使用管理、小区纠纷投诉的受理协调 等事务。随着小区数量的逐年递增，物业维修基金数额不断扩大（现已达 9 亿多元），小区 纠纷投诉量也越来越多，仅靠科室 2 名工作人员的管理明显力不从心，而瑞安市住建局相同 科室却配置了 8 名工作人员。此外，若涉及小区设施的维修需动用物业维修基金时，因该基 金使用程序较为繁琐（要求在征得小区 2/3 的业主同意后，先由物业公司向房地产市场监管 科申请，再经过一系列复杂的审批手续，方能进行使用），导致基金申请少、使用少，客观 上也造成了小区物业管理的滞后。部分小区管理的职能，如指导本辖区业主大会的成立和业 主委员会等业主组织的选举、监督业主组织的日常活动等等，则被下放至乡镇（街道），乡 镇（街道）对此也不太重视，几乎没有设立小区管理办公室等相应科室，基本上只是将管辖 权给社区，由社区干部协助政府来管理小区，但大多流于形式。对于小区的违建现象，相关 执法部门往往局限于处理“举报件”，在收到举报时才去进行管理，没有在加强日常巡查方 面下功夫，缺乏执法的主动性。针对电梯故障频发问题，相关职能部门也存在监管不力的情 形，如没有统一房地产开发商对小区电梯的采购标准，没有严格监督电梯安装人员规范操作， 没有实时监测电梯使用单位（按照合同约定或为业委会或为物业公司）日常维保不及时或断 保后未及时续保等相关信息，对维保人员存在的非法挂靠、以修代保、低价竞争行为以及部 分业主装修期间超限重违规使用电梯搬运等情形，也存在监管的缺位。 （二）物业公司管理水平良莠不齐。目前我市有富力、绿城、丽洁、绿邦、大管家、乐耀、 旭阳等 40 多家物业公司，物业管理市场鱼龙混杂，自取消资质备案后，单靠行业内部的自 律性管理难度较大。部分物业公司只顾眼前利益，没有考虑到长远的发展，导致公司最终因 管理服务不到位而被淘汰。如时代御峰小区，原入驻物业因存在管理弊端而引发业主不满， 最终被更换。同时，物业公司普遍存在“挑肥拣瘦”的情况，热衷于承接新小区业务，对于 老旧小区，往往不愿入驻。物业管理行业的专业管理人才也比较匮乏，目前，我市物业管理 的专业人才寥寥无几，仅有的几个专业管理人员往往集中在地市一级的总公司，真正派到** 分公司的几乎没有，只是形式上“撑撑场面”；物业从业人员的素质普遍偏低，管理服务能 力较弱，甚至有业主反映，从业人员还存在偷盗的行为。此外，我市尚未建立起完善的行业 管理标准和从业人员行为规范，加之一些物业公司忽视企业人员的自身建设，既不经常开展 专业技术培训，也没有建立严格的人员岗位责任与工作考核标准，使得管理服务的观念、内 容与质量很难到位。这也引发了业主对物业公司的不满，甚至导致业主拖欠或拒缴物业管理 费用。据市住建局房地产市场监管科统计，截止今年 5 月底，共受理业主投诉（包括电话投 诉、网络问效）31 件，而**年全年的投诉量才 30 多件，可见业主与物业公司之间的矛盾有 愈演愈烈之势。 （三）小区业主委员会作用弱化。业主委员会作为代表全体业主权益的自治组织，在小区管 理过程中发挥的作用比较有限，无法开展有效监督。调研了解到，目前我市小区的业主委员 会主要有三种情况：一是多数新建小区及部分老旧小区，业主委员会迟迟没有成立，无法发 挥作用，仅靠房地产开发商指定的前期物业公司进行管理；二是业主委员会成立后，与前期 物业公司存在矛盾，在采取法定程序重新聘请新的物业公司后，就将小区事务全权交给物业 公司管理，对小区管理存在消极心态，疏于对物业公司进行监督，忽视了自身“主人翁”角 色；三是部分业主委员会与不良物业公司之间形成“利益共同体”，业委会成员在小区管理 中不仅没有为全体业主利益着想，反而与物业公司串通起来，为个人谋取私利。 （四）老旧小区改造遭遇政策瓶颈。调研了解到，部分老旧小区因房屋质量严重受损，居民 要求改造的呼声较大，但因现有政策限制，改造过程较为困难。目前，类似小区的拆除重建 工作在全国范围内尚无现成案例可供借鉴，亦无相关法律、法规、文件可供参考，且基于现 阶段经济社会发展状况，整体原拆原建方案已不可行；若走拆迁程序，全体住户的安置问题 当地政府无力承担，且拆迁后要按程序进行公开招拍挂，一旦被房地产公司拍得用于开发商 业楼盘，则容易引发人员安置以及社会维稳问题。如虹桥镇振兴小区，建成于上世纪 90 年 代初期，房屋结构为砖混多孔板，无桩基，无现浇混凝土结构。经房屋专业机构鉴定，目前 部分楼房已是 C、D 级危房，房屋墙体开裂、周边路面塌陷，若遇到台风、暴雨季节还需转 移相关住户，存在极大的安全隐患。因此，小区居民要求改造甚至拆建的意愿十分强烈，并 于**年开始，通过住户自发集体签字的形式，向住建、国土、三改一拆办及当地政府申请拆 建，虹桥镇政府也已于**年 8 月向市政府请示该小区的拆建事宜，但至今进展缓慢，改造之 路遥遥无期。 四、几点建议 （一）加强政府监管力度，合力破解小区管理难题 一是尽快出台《**市物业管理办法》，完善住宅小区管理机制。结合我市实际情况，在充分 研究论证后，制定相关管理办法与管理制度，覆盖物业管理行业的各个领域，使物业管理的 各项内容均有章可循。二是强化部门管理力量，明确部门管理职责。强化乡镇（街道）对小 区管理的指导、监督职能，从实质上对小区管理进行有效引导。优化物业维修基金的使用审 批程序，从外围破除物业管理的阻力。三是强化行政执法，严厉打击违章建设行为。行政执 法部门要提前介入预防，密切联系小区物业公司，深入摸排，及时受理群众投诉；加强现场 日常巡查与重点巡查，一旦发现业主的违建行为立即予以劝阻、制止并严格按照执法程序予 以拆除。四是加强管理，确保小区二次供水安全。建立健全二次供水卫生管理制度并设专人 负责管理；督促物业公司及时更换老旧供水水箱、定期由具有资质的专业队伍负责对供水水 箱等设施进行清洗消毒，确保小区饮用水安全；建立二次供水水质监测的信息上报系统，设 立电子信息档案。五是多措并举，切实加强电梯安全管理。尽快出台相关的电梯安全管理办 法，明确电梯运营过程中涉及的各方主体责任，强化对电梯采购、安装、运维等各阶段的监 管力度；加大对电梯维保单位及人员的管理力度，严厉打击维保单位将维保业务非法挂靠、 以任何形式转包分包业务等行为；相关职能部门要完善电梯安全日常管理制度，加大电梯安 全隐患排查力度，规范电梯事故救援程序，确保群众人身安全；深入推进电梯应急救援平台 建设，提供专业的救援服务，并达到救援区域覆盖全部在用电梯的目标。 （二）管理与引导并举，切实提高小区物业管理水平 切实加强对物业公司的管理，注重日常监管和引导行业自律，引入物业公司信用评价机制。 取消物业资质备案后，政府相关职能部门要转变监管方向，重点在处理业主投诉件化解矛盾 纠纷、加大物业公司违规行为处罚力度、加强政策宣传等方面下功夫。同时，注重发挥物业 行业协会对规范行业经营行为、推动行业健康发展的作用，可由政府部门以政府购买服务的 形式委托行业协会搭建全行业企业及职业经理人从业信用评价体系平台，由街道社区、业主 委员会、物业主管部门等多方予以打分评价，并进行定期采集信息对外发布，实现行业优胜 劣汰，扶持一批规范化的物业企业发展壮大。加强物业行业从业人员培训，授予行业协会相 关从业培训资质，然后由行政主管部门给予考核，并给予参训人员适当补贴。 （三）明确业主委员会职责，强化业主委员会的主体作用 严格业主委员会成员准入门槛，乡镇（街道）在指导业主委员会的选举过程中，要全面听取 群众意见，认真考察候选人员素质，从源头上把好指导关；以街道社区为单位，开展业主委 员会成员上岗前基本业务知识的培训教育，引导其在明确自身职责的前提下有效开展小区管 理，切实为广大业主的合法权益发声；建立健全业主委员会及其成员的日常工作行为规范， 通过程序性规定来约束业主委员会滥用权力的行为；行政主管部门要切实加强对业主委员会 活动的有效监管，确保其合法依规地开展工作；强化对全体业主小区管理知识的宣传引导， 增加全体业主对业主委员会的监督意识，取得业主对业主委员会小区管理工作的支持与理 解，并使业主逐步转变观念共同参与到小区管理中来。 （四）加大政策扶持力度，探索老旧小区管理与改造新途径 一是政府主导，完善老旧小区基础设施与公共配套设施建设。加大财政资金扶持力度，增加 对老旧小区基础设施与公共配套设施建设维护等方面的投入。出台相关优惠政策，如，减免 进驻老旧小区物业服务企业的税赋，降低企业进驻风险，鼓励企业接管老旧小区；将老旧小 区物业管理补给费用列入市级财政预算，适当补助困难群众缴纳物业管理费用。二是创新管 理，探索建立老旧小区“政府治理＋居民自治＋物业管理＋社区服务”的新模式。针对不同 小区的具体情况，将物业管理纳入社区治理体系：条件较好的小区，可通过当地镇街、社区 居委会来直接引导其重新聘请专业物业服务企业，实行市场化的物业管理；条件稍差的小区， 可采取居民自我管理与社会化服务（服务外包）相结合的方式，待小区各方面都成熟后再实 施专业化的物业管理。三是按照各老旧小区的实际情况，在当前政策允许的范围之内，实行 全面升级改造。对于确实需要“出重拳”加以改造甚至需要拆建的老旧小区，相关部门要找 对政策切入点，必要时可提交至市政府协调会商议，大力推进老旧小区改造工作。四是进一 步提升老旧小区居民素质，做到“硬件”改造与“软件”升级协同推进。切实加大宣传，调 动居民参与小区管理与改造的积极性和主动性，为小区实施优质的物业管理服务创造良好条 件；积极发挥当地镇街、社区居委会的基层组织作用，引导居民自我约束、自我管理，为老 旧小区改造打好群众基础。 （篇三） 近年来，随着我市城市建设快速发展,住宅规模化不断壮大，物业管理工作在我市逐步推开。 优质的物业管理对改善居住环境、促进和谐社区建设、提高城市品位发挥了积极作用。新的 城市规划,建设安居、宜居、和谐的百万人口城市，必须进一步推动、规范这项工作的开展， 根据市政协 2008 年工作安排，市政协法制委在郑增强副主席的带领下，组织部分政协委员， 于 10 月下旬，对市区居民小区物业管理情况进行了调研。调研组听取了市房管局的情况介 绍，深入到部分居民小区进行了实地察看，召开了部分物业管理企业经理参加的座谈会，并 向业主发放调查问卷征求意见。现将调查情况报告如下。 一、基本情况 我市市区物业管理工作经过近几年的发展，已形成了类型各异、层次广泛、形式多样的局 面。据调查，我市居民小区目前主要有五种管理方式：一是物业管理公司加小区家政服务型； 二是开发商售后代管物业型；三是业主联合自主管理型；四是机关单位集资管理型；五是无 人管理型。 市区有资质的物业管理企业共 15 家，其中二级资质企业 10 家，三级资质企业 5 家，从业 人员共 338 人；市区 18 个较具规模的居民小区，总建筑面积 150 多万平方米。其中 16 个 小区成立了业主委员会。在实行物业管理的居民小区中，成立业主委员会的都由业主委员会 和物业管理企业签订了《物业服务合同》，没有成立业主委员会的都由开发建设单位与物业 管理企业签订了《前期物业管理服务合同》或《委托合同》。 为做好物业管理工作，近年来，我市主要采取了以下几项措施：加大宣传力度，增强业主 的物业消费意识。通过发放宣传资料，开展政策法规咨询，召开座谈会等方式，广泛宣传《物 权法》、《物业管理条例》及相关政策法规，使市民更多地了解、参与、支持物业管理，为物 业管理工作营造了较好的氛围；加大培训力度，提高物业管理人员素质。组织各物业管理企 业经理、管理人员举办培训班，提高了从业人员的素质。组织有关人员学习外地先进经验， 规范物业服务，提高管理质量，收到了较好的效果；加大监管力度，推动物业管理行业健康 发展。出台了《黄骅市物业管理暂行办法》、建立了《专户维修资金管理办法》等文件，为 我市物业管理行业的健康发展提供了政策保障。依据建设部《物业管理企业资质管理办法》 制定了规范的运作程序，将不符合条件的物业管理企业提前拒之门外，较好地保证了物业管 理企业的服务质量，对物业管理行业的健康发展起到了推动作用；加大指导力度，完善业主 自治制度。加大对各居民小区业主委员会的指导，积极创造条件筹建业主委员会，制定业主 文明公约，明确权利和义务，使广大业主对自身的权力和义务有了进一步了解，对实行自治 管理重要意义的认识有了进一步提高。广大业主积极支持和配合业主委员会、物业管理企业 开展工作，共同建好小区、管好小区的浓厚氛围正在逐步形成。通过以上工作，市区物业管 理整体水平有了较大提高。 二、存在问题 市区居民小区物业管理工作虽然取得了一定成绩，但存在的困难和问题也不容忽视。主要 表现在以下几个方面： 一是业主与物业管理企业矛盾日益尖锐，不稳定因素开始凸现。作为发展中的城市，黄骅 最早建设的大部分楼房小区处于无物业管理和物业管理不规范阶段，这样的小区环境谈不上 优美，只能保证居住的基本条件，业主的诉求也较低，矛盾是隐性的；另一部分是近几年建 设的有物业管理的小区，大多存在这样那样的问题，或房屋质量存在问题，或暖气不热、水 压不足，或绿化不达标、安全无保障等等，这些问题直接影响了业主的正常生活，但物业管 理企业又无力解决，业主很不满意，因此，业主与物业管理企业的矛盾很多，关系比较紧张。 有的业主消费意识差，仍有计划经济福利物业意识，对政府及相关部门有依靠性，造成有的 业主与物业管理企业吵架，有的到有关部门上访，据调查，有的小区居民联合集体拒交物业 管理费。出现矛盾解决不及时，不合理，致使不良影响扩大，物业管理企业为了生存只好减 少人员和投入，降低服务标准，甚至退出，造成有的小区至今无人参与物业管理的瘫痪状态， 如此恶性循环，既造成物业管理企业普遍亏损，也给业主生活带来不便，影响了社会的和谐 稳定。 二是业主自我管理意识欠缺，业主委员会尚未真正发挥作用。由全体业主民主推选产生的 业主委员会是广大业主的自治组织，在物业管理工作中起着联系业主与物业管理企业，消除 隔阂，增进了解的重要作用，但有的业主对物业管理情况漠不关心，业主大会不能顺利召开， 民主决策的作用得不到有效发挥。有些小区在入住几年后仍没有召开过业主大会，没有成立 业主委员会，物业管理仍处于前期物业管理状态，业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟 通渠道而无法解决。有的小区虽然成立了业主委员会，但并不是由业主大会选举产生，而往 往是由建设单位或开发商指定产生，其成员对物业管理相关知识了解甚少，对其职责认识不 清，缺乏足够的知识、精力和热情，业主委员会形同虚设，不能发挥应有作用。甚至只顾自 己沾光，不替广大业主维权。 三是物业管理企业经营不规范，服务不到位，从业人员素质较低。调研中发现，我市推进 物业管理市场化的进程非常艰难，严重阻碍了物业管理行业的健康发展。目前，在市区实行 物业管理的 18 个居民小区中，几乎没有通过招投标方式选聘物业管理企业的，多数居住小 区或是由原开发企业委托其子公司代管，或是由房产主管部门指定物业管理企业管理。这种 “自建自管”的管理模式所带来的直接后果就是物业管理市场缺乏竞争，物业管理企业没有 活力，管理水平很难令业主满意。即使因为开发企业的子公司代管呈现出一时的活力和繁荣， 也仅仅是因为开发企业要借助这一“活力和繁荣”为大量后续商品房销售做做样子，属于建 筑小区的前期物业，一旦开发企业与物管公司脱钩，物业管理将举步维艰，居民小区将面临 无人管理的局面。有的物业管理人员缺乏服务意识，服务态度不够端正，服务用语不文明。 有的物业管理人员技术水平不高，物业维修不及时、不到位，业主意见很大。有的物业管理 企业片面追求经济效益，降低标准承接物业管理，给日后的物业管理工作留下隐患。 四是部门监管作用没有能够得到足够发挥。《物业管理条例》对相关部门在物业管理工作 中应负的责任都作了明确的规定，但在实际工作中，有些规定没有得到很好的落实。首先， 对物业管理工作有待进一步提高重视。有的规模较大的居民小区，交付使用几年后仍没有建 立居民委员会，既不利于对物业管理工作进行指导，也给业主的生活带来很大不便。其次， 在居民小区的开工、验收等环节上，有待进一步严格。有的分期建设的居民小区，配套设施 未按规定同步建设。如青青家园等住宅建设项目竣工时多数未进行综合验收，导致群体事件 发生，直至上访。有的居民小区物业管理用房未落实，有的绿化工程未达标，有的配套设施 未建设等等，这些问题均未得到及时纠正，致使居民小区的建设未能达到总体规划要求。第 三，小区的规划设计意识有待进一步超前。特别是一些建设较早的居民小区表现尤其突出。 有的小区建设时根本未建停车场，也没有预留停车地点。随着社会经济的快速发展和人民生 活水平的不断提高，私家车数量激增。大量的私家车涌进居民小区，使得许多小区车满为患， 由此引发的矛盾纠纷时有发生。此外，有些水、电、暖等设施不能做到“一户一表（阀）”， 给物业管理带来很大不便，也在一定程度上影响了业主与物业管理企业的关系。第四，部门 之间有待进一步形成管理合力。有的业主随意丢弃垃圾、违反规定饲养宠物、私搭乱建，有 的擅自改变房屋用途，在装修中损坏建筑物结构安全或造成渗漏，影响相邻业主的正常居住 等，对此，物业管理企业难以管理，相关职能部门也很少过问。有的部门只收费却不肯承担 设施的维修费用，设施损坏时推诿责任，使物业管理企业陷入被动局面。 五是开发商遗留问题导致业主与物业管理企业产生纠纷。调查结果显示，引发业主和物业 管理企业纠纷的原因多数与开发商遗留问题有关。有的开发商在建设过程中不讲诚信，偷工 减料，房屋质量存在严重问题。有的擅自改变设计规划，小区建设先天不足,有的在售房时 关于供水、供气等方面的一些承诺无法兑现，成了业主拒交物业费的理由。这些问题业主从 开发商处得不到及时解决，只能同物业管理企业交涉，从而引发双方的矛盾和纠纷。有的居 民小区交付使用时绿化、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业管理企 业与业主的矛盾。有的小区车库、地下室、活动中心、会所等公建配套设施权属界定不清， 造成业主对产权的强烈主张，也带来维修责任的承担和物业管理费分摊及物业经营收益分配 等多方面的矛盾。 三、几点建议 随着社会经济的发展和人民群众生活水平的提高，居民小区物业管理工作的重要性显得越 来越重要。据有关专家分析，未来城市的主要矛盾点将集中在小区物业管理问题上。因此， 为建设和谐社会，在未来 3-5 年内，推动我市市区居民小区物业管理工作有序、高效开展， 建议： 1、着眼城市发展前景，以人为本，整合居民小区，建好和谐社区。一是合并小区，解决 目前我市多数小区规模偏小、管理成本较高，不利管理的局面。应以市区规划的道路为小区 四至，规模控制在 15-20 万平米，从而大大降低物业管理成本。二是集中供热，组建全市性 的大型热力公司，切实解决城市小区冬季取暖产生的矛盾问题，降低居民居住成本。三是要 强力推进水、电、气、暖“一房一表（阀）”改造工作，避免因费用问题引发业主和物业管 理企业之间的矛盾。四是在居民小区特别是新建小区内规划建立集中物业服务中心，增加物 业管理企业的自身造血功能。小区内由物业公司承办超市、蔬菜、早点、干洗、医疗门诊、 幼儿园、美容美发、家电及车辆维修等与小区居民需求密切相关的行业；代收各种费用并从 中提取管理费用（如有线电视、纯净水、液化气等费用）；既增加物业管理企业的自我造血 功能，又方便小区居民日常生活需求，同时还能够减轻小区居民的物业管理费用。五是相关 部门要通力合作，以法严肃查处居民小区私搭乱建、违章装修、擅改房屋用途等侵害其他业 主利益的不良行为，努力建设和谐小区。 2、加大监管力度，推动物业管理行业健康发展。加强市房管局对物业管理行业的监管， 为其创造良好的环境。要根据《物业管理条例》及相关文件精神，立足我市实际，尽快制定 出台实施细则，为物业管理工作提供政策依据。要进一步规范物业管理招投标行为，特别是 要引入竞争机制，彻底改变物业管理工作由开发建设单位“自建自管”的状况，推动物业管 理企业优胜劣汰，加快物业管理市场化进程。要加大对物业管理企业的监管力度，并下大力 度着重培育一批素质高，服务好，管理规范的物业管理公司样板，用典型引路，用典型推动。 整顿和规范物业管理市场秩序，加强对物业管理企业的资质管理，严格准入、清出和投诉举 报制度，对业主的投诉、举报及时进行查处。要进一步拓宽工作领域，努力加强对单位自建 居民小区物业管理工作的指导。 3、加大宣传力度，为物业管理工作创造良好的环境。物业管理事关千家万户，是和谐社 会建设的重要组成部分。要广泛深入宣传《物权法》、《物业管理条例》，加强对居民的物业 消费意识教育，使物业管理的直接参与者——业主和物业管理企业知法明理，对在物业管理 活动中各自的权利和应承担的义务有清醒的认识，以《条例》规范自己的行为。要引导各居 民小区按法律程序尽快成立业主委员会，促进业主自律，以法维护自身权益，积极做好业主 与物业管理企业的沟通协调工作，消除二者之间的误会和分歧。要教育业主主动履行在物业 管理活动中应承担的义务，自觉遵守物业管理的有关规定，维护公共秩序和环境卫生，按时 交纳物业管理费，与物业管理企业发生纠纷时，应通过正当途径解决。对不尽义务者要有处 理办法和措施，以免因少数人不尽义务而影响整个小区的物业管理服务工作的正常开展。要 教育引导物业管理企业依法经营，合理收费，接受监督，努力为广大业主提供优质高效的服 务。 4、物业管理企业要转变观念，提高服务水平。物业管理企业的成败，很大程度上取决于 其素质的高低。因此，物业管理企业要认真做好员工的教育和培训工作，不断转变服务理念， 提高员工的素质和服务技能。要建立健全企业内部管理制度，完善运行机制，降低运行成本。 要按政策规定承接物业管理住宅小区，并及时与业主签订《前期物业服务合同》或《物业服 务合同》，明确双方的权力、义务和责任。要坚持经济效益和社会效益并重，尽力满足业主 的合理要求，坚决杜绝任何损害业主利益的行为，并依法处理物业管理活动中出现的各种矛 盾和纠纷。 5、健全组织，明确责任，齐抓共管，为物业管理工作提供有利保障。一是政府要成立物 业管理领导小组。物业管理工作是一项系统工程，有些问题单靠主管部门鞭长莫及。如今年 供暖价格上涨等问题。因此，市政府一定要高度重视，将其列入议事日程。要借鉴其他城市 的作法，由主管市长任领导小组组长，下设办事机构，吸纳相关部门参加，及时研究解决物 业管理工作中的问题。各相关单位要在领导小组的统一领导下切实负起责任，相互配合，相 互支持，协调联动，共同努力，对不负责任的职能部门实行问责，为物业管理工作提供有利 保障。二是探索业主委员会与居委会合二为一，接受街道办事处的领导机制。各街道办事处 要进一步加强对辖区内各居民小区物业管理工作的指导，凡具备条件的居民小区，都要在街 道办的指导下建立居民委员会和业主委员会，并探索将业主委员会与居民委员会合二为一， 赋予业主委员会以居民委员会的职能，一套人马，两块牌子，以便将矛盾化解在基层，努力 维护社会的和谐稳定。三是坚持可持续发展的原则，高标准超前规划。规划建设部门要在城 市规划、建设时，充分考虑住宅工程项目建成后的物业管理问题，从源头上解决居民小区停 车难、行路难、公共设施不配套等问题。要加大对开发建设单位的监管力度，制定物业管理 项目综合验收标准。在小区竣工验收时，实行按户验收责任追究制度，严把房屋、配套设施、 水电气等质量关，确保将完全合格的住宅小区交给社会。要界定基础设施产权，对私自变更 建设规划，占压绿地、公共设施的行为要依法惩处，从源头上杜绝开发商遗留问题造成的小 区物业管理纠纷，杜绝“有人建，无人管”等严重影响业主正常生活的现象发生。 （篇四） 居民住宅小区物业管理是社会治理的重要组成部分，事关全县社会稳定发展大局。为加强全 县居民住宅小区的物业管理工作，县政协抽调有关委室和相关部门业务骨干组成调研组，对 全县居民住宅小区的物业管理情况进行了专题调研。调研组先后深入绿城百合、水岸鑫城、 龙苑、绿博二号、付李庄社区、林场家属院、管道三公司家属院等小区进行实地查看和走访 座谈，并到南京市雨花台区、溧水区，成都市双流区、郫都区等物业管理先进地区进行考察 学习。现将调研情况报告如下： 一、基本情况 目前，全县建成入住的住宅小区共有 393 个，入住、回迁户数 85904 户。在行业主管部门备 案的物业服务企业（简称“物管企业”）125 家,其中 42 家已正常开展业务。居民住宅小区主 要分为三种类型，一是商品房住宅小区；二是老旧住宅小区（主要是 2005 年以前建成的单 位自建房）；三是新型农村社区和棚改安置区。 （一）商品房住宅小区 全县商品房住宅小区共有 121 个，入住 56328 户，入住率 59%。其中 55 个小区物业管理较 为规范，其物管企业已在行业主管部门备案。其余 66 个小区虽然经过物业管理前期招投标 选聘了物管企业，但大多数未履行物业管理前期招投标合同，也未在行业主管部门备案。有 的是由开发企业另行委托物管企业管理，如金程梦圆山庄；有的是由产权单位管理，如滨河 小区（检察院家属院）；有的是由业主委员会管理，如学府名邸；有的是由居民自主管理， 如绿云小区。 （二）老旧住宅小区 全县老旧住宅小区共有 260 个，居住 18745 户，入住率 95%。该类小区大多为单位家属楼（院） 和国有土地上个人自建房形成的小区。老旧住宅小区物业管理方式有以下几种：一是由原产 权单位成立物管企业管理，向业主收取部分管理费用的小区有 6 个，如管道三公司家属院（管 道三公司自行成立物管企业，由职工进行管理，收取物业管理费，每月 0.15 元/平方米，不 足部分公司补贴）；二是由原产权单位负责管理的小区 12 个，如林场家属院（单位后勤科室 工作人员进行管理，每月收取业主卫生费 5 元/户、公共维修费 10 元/户，不足部分单位补 贴）；三是原产权单位不再管理的小区 239 个，物业管理仅限于水电费、垃圾清运的代收， 如工会家属院、城关镇家属院（业主每月仅缴纳卫生费 5-10 元）。 （三）新型农村社区和棚改安置区 全县启动新型农村社区建设项目 29 个，棚改安置区建设项目 22 个。截止目前，已经回迁入 住的新型农村社区有 7 个，回迁群众 6265 户，棚改安置社区有 5 个，回迁居民 4566 户。 物业管理可分为三类：一是由乡镇或街道主导选聘物管企业进行管理的有 3 家，物业费由乡 镇政府或街道办事处承担，如绿博二号；二是由乡镇或街道成立物管企业进行管理的有 2 家，物业费也由乡镇政府或街道办事处承担，如雁鸣湖社区；三是由村集体成立物管企业进 行管理的有 7 家，物业费仍由乡镇政府或街道办事处承担，如春晖社区等。 二、存在问题 目前，全县物业管理工作存在的问题主要是主体责任不明确，组织机构不健全，考评体系未 确立。物管企业管理水平参差不齐，与业主之间问题多、矛盾隐患多。具体表现如下： （一）商品房住宅小区：乡（镇、街道）主体责任落实不到位，政府及职能部门、物管企业、 业主协调联动机制有待建立和健全。 1.属地管理责任落实不到位。商品房住宅小区绝大部分没有纳入街道、社区居委会社会管理 范围，部分乡（镇、街道）领导的管理思想存在误区，普遍认为街道办事处主要管辖原镇村 居住的农业户口居民,辖区内的商品房住宅小区、单位住宅小区则不在其管辖范围，对小区 物业管理工作缺乏有效监督，物管企业与业主之间的纠纷得不到及时处理和解决。 2.物管企业规范管理难度大。物业管理人员按照物业管理规范化标准进行管理时，遇有业主 私搭乱建、毁绿种菜、车辆违停、占压安防设施等行为时，只能劝阻，不具有强制执行力。 如劝阻不成又会导致其他业主不满引发新的不规行为，形成恶性循环，使物业管理难上加难。 加之，部分小区开发企业遗留问题多，如没有按规划建设、房屋质量问题、配套设施不健全、 停车位短缺等，导致业主将怨气转嫁给物管企业，使业主与物管企业之间的矛盾加深，为物 业管理的实施带来困难。 3.业主自治体制不健全，业委会没有发挥应有作用。全县商品房住宅小区 121 个，成立业主 委员会的小区仅有 7 个。首先，业主委员会成立难。由于缺乏有效的组织和引导，业主法制 意识淡薄，对成立业主委员会缺乏积极性，加之许多小区都属于前期物业管理，开发企业不 配合，有些小区是分期开发、区内业主成份复杂、人员流动性大，成立业主委员会难度大。 其次，已成立业主委员会的小区，业主委员会的维权、监督和协调作用没有充分发挥，一是 业主委员会的维权意识差；二是业主委员会缺乏监督机制；三是部分业主委员会不能很好地 发挥业主与物管企业之间桥梁、纽带作用；四是业主委员会人员缺乏相关法律法规知识的学 习，在实际工作中违规现象时有发生。 4. 物管企业经营困难。全县有物业管理项目的 42 家物管企业中，大多数企业的经营是在持 平乃至亏损的情况下运行。其原因是物业管理收费标准低、收缴率低。我县物业收费经历了 从政府指导价到市场调节价的转变。原住宅小区物业费政府指导价高层每月为 1.00 元/平方 米，多层每月为 0.3 元/平方米。**年调整后有所提升，**年非保障性住房物业收费实行市 场调节价。但是，物管企业在进驻小区后，与业主签订有物业服务合同，物管企业想要提高 物业费，必须经过小区三分之二以上业主同意或业主大会同意，而业主普遍不同意提高物业 费。因此，物管企业只能按照以前的标准收费。偏低的收费标准加上入住率不高，收缴率低， 使物管企业的费用入不敷出。如水岸鑫城小区，物业管理费用偏低（高层每月 1.13 元/平方 米，多层每月 0.35 元/平方米），且收缴率仅在 40%左右，致使企业经营困难。影响收缴率 的主要因素有：一是大部分业主没有得到应有的服务；二是开发企业遗留问题得不到解决； 三是业主反映的问题得不到解决；四是入住率低、人员流动性大；五是有少数恶意拒交者。 5.物管企业服务水平低。调研显示，一是我县物管企业数量偏多但规模都比较小，市场竞争 能力较弱，服务质量不高，服务项目单一；二是部分物管企业受经营亏损的影响，采取减少 物业服务人员等措施降低经营成本，不按合同约定提供服务，甚至个别小区还存在不按规定 乱收费等现象；三是物管企业对自身建设重视不够,缺乏对从业人员的职业道德教育和专业 技术培训，也未制定严格的各级各类人员岗位职责、工作标准和考核标准，导致物业服务质 量不高。这些问题在一定程度上制约着物业管理行业的健康持续发展。 （二）老旧住宅小区：建设标准低，基础设施不配套，实施规范化物业管理难度大 全县老旧小区面广量大，整体布局先天不足，硬件设施亟待完善，无法开展规范的物业管理 工作。具体表现在：一是原设计建设标准低，窄路陋巷无照明，雨污合一，低洼易涝，整体 上“脏乱差”现象严重；二是安全防范设施匮乏，大多是开放式“不设防”，无法实行封闭 管理，环境秩序混乱；三是绿地因常年失养面积逐渐缩小，维修维护费用较高；四是建筑体 量小，管理成本高，即使设置最基本的服务项目，也难以保持盈亏平衡，加上居住人员成分 复杂，收费和管理都十分困难。 （三）新型农村社区和棚改安置区：物业管理亟待规范 **年 1 月，县政府制定出台了《中牟县人民政府关于中牟县新型农村社区物业管理工作的指 导意见》（牟政文【**】58 号），但是在调研中我们发现，意见出台后，“属地管理、业主议 事、市场推进、行业指导”的原则并未得到很好的贯彻落实。一是物业管理机构不健全。按 照意见要求，乡（镇、街道）应承担辖区物业管理的主要责任。但是全县 14 个乡（镇、街 道）仅有 6 个成立了物业管理机构，配备了物业专干。大部分乡（镇、街道）物业管理机构 不健全，物业管理工作不到位；二是业主委员会普遍没有成立，业主临时管理规约和议事规 则缺失；三是群众有偿服务意识淡薄，不愿花钱买服务，已回迁入住的新型农村社区和棚改 安置区中，物业管理费用均由乡镇政府或街道办事处承担，市场化推进工作艰难；四是业主 整体素质不高，表现在只要求“权利”不愿履行“义务”，有住户甚至毁坏小区绿地种植蔬 菜，破坏小区生态环境和卫生。 三、意见建议 （一）明确主体责任，健全管理机制 落实属地管理责任，明确各职能部门职责，是解决物业管理问题的基本保证。一是县政府要 把社区物业管理工作纳入重要议事日程，定期研究城乡社区治理工作；二是依据国家政策， 结合我县实际情况，按照条块结合、以块为主的原则，制定县职能部门、乡镇政府（街道办 事处）在社区治理方面的权责清单，明确县、乡（镇、街道）两级行政监管体系，推进县、 街道办事处、居民委员会物业三级管理体制，实现物业管理属地化；三是完善城乡社区治理 体系，加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物管企业的指导和监督，建立健全 社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物管企业议事协调机制；四是在社区居民委员 会下设物业管理委员会，督促业主委员会和物管企业履行职责。完善业主委员会的职能，依 法保护业主的合法权益；五是建立县、街、居三级物业管理考核机制。各级政府对照工作目 标，细化考核指标,将社区治理纳入政府考评体系，建立以社区居民满意度为主要衡量标准 的社区治理评价体系和评价结果公开机制；六是建立健全联席会议制度。县政府牵头定期召 开由乡（镇、街道）、房管、公安、社区居委会、业主委员会和物管企业等方面代表参加的 联席会议，协调解决物业管理中出现的问题；七是健全社区监控系统并纳入公安系统监控体 系，实现监控全覆盖，落实专人值班制，给居民创造一个安全的居住环境。 （二）加强对物管企业的监管，建立考评机制 借鉴南京市雨花台区、溧水区和成都市双流区、郫都区的先进经验，政府职能部门和属地政 府加强对物管企业的监管是小区物业管理工作的重要环节。一是建立对物管企业的考核机制, 定期按照行业标准对物管企业进行考核。对管理规范、服务质量高和业主满意度高的企业进 行奖励；对管理不规范的企业，责成退出，重新招聘新的物管企业入驻；二是建立物管企业 征信体系，加强督促检查，对物管企业违规行为及时记入信用档案，并适时向社会公布，逐 步形成规范有序的市场环境和优胜劣汰的市场竞争机制；三是强化物业安保队伍建设。将物 管企业安保人员纳入公安机关监管范围，统一进行资质备案，加强对物管企业的治安指导、 监督和管理，提升物业安保人员综合素质和安全应急能力；四是建立物业管理行业协会，提 高行业自律管理水平。 (三) 分类实施,推进管理规范化 1、商品房住宅小区 商品房住宅小区物业管理重在落实主体责任，各有关部门应加强顶层设计,将小区综合管理 纳入城市综合管理体系, 明确执法主体,确保权责分明，把健全基层业主委员会职能作为推进 基层治理法治化的一项重要工作。一是开展居民物业小区专项整治工作，对小区内的违章搭 建、毁绿占地、乱停乱放等恶意侵占公共空间和公共设施的行为进行综合整治，为物业管理 工作奠定基础；二是加强商品住宅小区专业经营设施设备管理工作。住建部门在组织竣工验 收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；竣工验收合格后应当将物业 管理区域内专业经营设施设备无偿移交专业经营单位，由其管理；三是充分发挥自治章程、 居民公约在社区治理、物业管理中的积极作用。对于热点、难点问题，物管企业在进驻小区 时，要与业主签订公约，对垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章， 共同维护小区稳定；四是提高业主自治意识，加快业主委员会规范化建设。乡（镇、街道） 要指导和协助已经交付的小区积极筹备业主委员会，指导业主选出真正能够代表业主利益、 热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，并帮助其建立议事、管 理规则，增加业主自主、自治、自律意识；五是全力推进居委会、业主委员会、物管企业“三 位一体”的管理模式，促进小区在基层党组织主导下，建立起平等畅通的对话平台和合理有 效的监督机制，引导和规范业主正确维护自身权益，规范物业管理决策实施过程。 2、老旧住宅小区 老旧住宅小区重在基础设施改造，在改造基础上进行规范化的物业管理。一是政府作为老旧 住宅小区改造实施和资金投入主体，要结合实际,因地制宜,拟定方案，尽量做到“一小区一 方案”， 既要对老旧住宅小区水、暖、电、气等生活设施进行改造，也要对小区环境进行综 合整治，抓好硬化、绿化、美化、亮化等基础工程，力争 2-3 年内完成对老旧住宅小区改造 提升；二是全面推行物业管理，建立老旧住宅小区整治后日常管理制度，形成物业管理长效 机制，实现建管并举。老旧住宅小区整治改造后，规模较大的，要单独选聘物管企业进行管 理；规模较小的，可采取“统一打包”方式选聘物管企业进行管理；条件较差，无法实施专 业化物业管理的，由政府主导成立物业服务机构，依托社区居民委员会实行自治管理，实现 准物业管理的市场化运作，条件成熟后逐步推向市场化。 3、新型农村社区和棚改安置区 新型农村社区和棚改安置区物业管理重在健全管理机构，探索经费来源渠道，实现物业管理 的可持续运行。一是健全物业管理机构。乡（镇、街道）要成立物业管理机构，配备物业专 干，保证工作正常开展；二是前期成立以政府为主导的物管企业，对条件成熟的小区再逐步 推行市场化管理；三是拓宽物业管理资金来源渠道，探索乡（镇、街道）贴补、村经营出资、 居民缴费等可持续的物业缴费模式。 （四）强化宣传，营造良好氛围 一是深入宣传相关法律法规，引导业主树立物业消费理念，树立自主管理和民主决策意识， 让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物管企业做好管理工作；二是 在新型农村社区和棚改安置区居民回迁前，有计划的进行学习培训，积极引导居民转变物业 服务观念，创造良好的物业管理环境，营造全社会关心、支持、参与物业管理的良好氛围。 （篇五） 一、总体评价 会议认为，近年来，县政府及职能部门认真贯彻落实《中华人民共和国物权法》、国务院《物 业管理条例》和《**省物业管理条例》等相关法律法规，积极招引物业服务企业，依托业委 会，督促物业服务企业规范管理、提升服务水平，现代物业管理模式初具雏形。建立社区网 格化服务管理模式，形成了“社区-网格员-楼栋长”负责制的社区网格化管理体系，推动物 业管理与镇及社区综合治理融合发展。定期对小区特种设备开展监督检查，消除群众安全隐 患。实施水电计表改造工程，切实方便群众日常生活，进一步夯实了小区物业管理基础，我 县小区物业管理工作取得一定成效。 二、存在问题 一是监管机制不完善，物业发展总体滞后。目前，全县共有各类住宅小区 300 个，居住人口 14.4 万左右，约占全县总人口的三分之一，小区管理日益成为社会治理的重要板块，但我县 至今尚未出台具体的物业管理办法和相关实施细则，且缺乏专门物业管理监管机构，存在监 管职能不清、责任落实不力等问题。特别是蔡家坡地区物业管理职能划分上争议较多，监督 管理工作处于空白，部分业主反映的合理诉求不能及时解决，严重制约我县“一城两区”规 划实施。 二是物业管理不规范，服务质量总体偏低。我县物业管理正处在初始起步阶段，全县建成住 宅小区中有正规物业服务企业管理的小区仅 67 个，老旧、“三无”小区管理缺失，物业管理 覆盖面较小。我县物业管理企业总体规模偏小，多数未参加正规培训，服务水平参差不齐。 职能部门对物业监管指导不到位，部分物业服务企业不能按照有关规定及时对小区公共资金 使用收益情况进行公开公示，业主对物业服务费用构成不了解；部分物业服务企业随意变更 公共用地属性，严重损害群众合法权益。 三是运管模式不顺畅，共建共治合力不强。目前，全县有业主委员会并实行自治管理的小区 仅占全县小区总数的 5.3%，业主委员会组建缓慢。部分建设单位、开发商把自建小区物业 服务当作经营行为，自建自营、建管不分。一些开发商拒不配合移交物业管理权限，业主委 员会组建难度大。物业服务企业与业主委员会配合不紧密，部分小区专项维修资金使用难度 较大，不能及时解决业主反映的合理问题，业委会的维权、监督和协调作用发挥不够。职能 部门对业委会监管责任缺失，业委会自我管理、民主决策作用未能发挥预期效果。 四是政策宣传不到位，群众自治意识不高。物业管理相关法律法规政策普及率和宣传度不高， 群众对物业管理实行“业主自治、专业服务、公开公平、诚实信用”的原则不了解，业主通 过业委会自我管理的自治意识不强。对小区居民教育引导不够，部分群众对小区物业管理工 作认识上存在偏差，物业管理费收缴不及时，存在破坏公共设施、随意停车、私搭乱建、“飞 线充电”等问题，群众主动参与物业管理的积极性不高。 三、审议意见 一是加强组织领导，进一步健全长效监管机制。要高度重视物业管理工作，把物业管理工作 纳入“社会治理创新”等重点工作加以研究探索，尽快制定出台切实可行、便于操作、符合 我县实际的物业管理办法和实施细则，成立全县物业管理工作领导机构，明晰各职能部门职 责分工，厘清县住建局与蔡家坡经开区经规局工作职责，建立部门协作联动机制，理顺工作 关系，形成多方协作、共同推进的良好局面。要健全物业管理责任体系，设立物业管理专门 工作机构，配齐工作力量。建立物业管理联席会议制度，定期研究、协调解决物业管理工作 中存在问题。要探索社会基本单元治理新格局，充分发挥住建、民政、发改、公安、水利、 电力、消防等职能部门作用，加强联合执法，做好后续服务，协同推进物业管理工作。适时 开展专项整治行动，加大违法查处打击力度，维护业主和物业服务企业的合法权益，为实现 “一城两区”发展目标奠定坚实基础、提供有力保障。 二是规范行业标准，进一步提升物业服务水平。要加快物业管理建设步伐，创新工作措施， 优化营商环境，积极引进正规物业服务企业，加大对优质企业的扶持力度，扩大服务规模和 服务范围。整合老旧小区和三无小区，试点推行“破墙扩院”，实行统一管理，力争实现物 业管理全覆盖。要加大物业管理从业人员的教育培训力度，不断提高从业人员专业素质和服 务水平。要定期对小区物业公共收益收支公示情况开展执法检查，规范公开公示流程，畅通 业主监督举报渠道，督促物业企业及时整改落实业主和业委会提出的合理要求，不断提升科 学化管理水平和服务质量。要加强物业企业准入退出管理，建立物业企业考核机制，完善物 业公司信用档案和征信体系建设，强化物业服务企业全过程监管，维护广大业主合法权益， 推进物业管理标准化、规范化、法治化进程。 三是强化监督指导，进一步推动业委会建设进程。要加快业委会组建进程，县政府职能部门 与镇及社区要主动介入，加大组织协调、督促指导力度，及时召开业主大会，组建业委会并 有效开展工作，着力提升业委会覆盖面。要强化建管分离，督促开发建设单位、前期物业服 务企业按规定向业委会做好物业管理移交工作，加强沟通联系，理顺物业服务企业与业委会 关系。要加强对业委会活动的监督检查，积极探索物业管理矛盾纠纷排查化解机制，推进业 委会在法定范围内规范运行和良性发展，增强业委会主人翁意识，真正发挥业委会在物业管 理中的主体作用。 四是加大宣传力度，进一步提高业主自治能力。要采取多种形式，不断加强物业管理相关法 律法规知识宣传，定期组织业委会、物业服务企业、业主等开展教育培训，提升居民物业管 理法律意识，增强业主对物业管理工作的支持和理解，引导业主转变物业消费理念，调动业 主参与小区事务管理的积极性和主动性。要加强小区文化建设，通过开展形式多样、寓教于 乐的文化活动，提升业主文明素质，强化生活习惯养成，促进和谐小区建设。要强化基层党 建引领作用，健全基层党组织和网格党支部日常工作机制，搭建社区党组织、物业服务企业 和业委会三方共建共治共享的良性互动平台，鼓励党员参与和支持物业管理服务工作，发挥 党员先锋模范作用，加快网格化管理建设进程。积极开展志愿者服务进小区等系列活动，拓 展服务领域，切实提升居民获得感、幸福感和安全感。 根据《**县人大常委会审议专项工作报告满意度测评办法》，会议对县政府《关于全县小区 物业管理工作情况的报告》进行了满意度测评。会议共发出满意度测评票 31 张，收回 31 张，其中：满意票 20 张，基本满意票 8 张，不满意票 2 张，弃权票 1 张，测评结果：满意。 以上审议意见，请县人民政府及相关部门认真研究处理，采取具体措施，狠抓落实，并将研 究处理情况按有关规定，在 60 日内书面报告县人大常委会。 （篇六） 按照县政协全年工作安排，科技经济委员会组织部分政协委员，对全县物业管理情况进行了 调研，现将调研情况报告如下： 一、全县物业管理的基本情况及特点 我县共有居民住宅小区 114 个，共居住人口 4.8 万左右，最大的小区居住人口 906 户。其中 商品房住宅小区 37 个，保障房住宅小区 5 个，集资房住宅小区 17 个，单位管理小区 28 个， 其余为“三无”（ 无物业管理、无责任单位、无人防物防）小区。根据调研分析，基本情况 及特点如下： 一是起步较晚，但成绩显著。我县物业管理起步于**年，虽然比发达地区和外地市偏晚，但 经过各方近些年的努力，取得了较为显著的成绩，由最初的 1 家物业公司管理 1 个小区，发 展到目前的 10 家物业公司管理 21 个小区，服务人口由 60 余户 260 余人发展到目前的 6000 余户 1.8 万余人，服务面积由 5000 余平方米发展到目前的 89 万平方米，从业人员由不到 10 人发展到目前的 130 人，为全县广大业主安居乐业提供了大量的、基本的生活服务。 二是规模较小，但服务完善。我县目前物业公司共 10 家，其中具有独立的法人资格和物业 管理资质的企业 8 家，均为三级资质的企业，平均每个公司从业人员 13 名以上。虽然规模 较小，但提供的管理服务项目多达 19 项，从基本的水电气暖等日常生活服务到施设的维修 保养、环境保洁、安全维护、绿化管理等专业服务均有，个别小区还为业主提供健身、休闲、 娱乐等服务，服务项目形式多样，服务内容丰富多彩。 三是标准较低，但初具体系。全县虽仅有 10 家物业企业，与大型专业物业企业相比还有较 大差距，但县级主管部门按照“健全机制、抓好整治、搞好扶持”的总体思路，制定了《凤 县物业管理及服务考核意见》，在各物业企业试行推广。并按照申报备案、行业规范、服务 标准、投诉受理、定期巡查、通报整改等要求开展工作，推动了行业整体发展水平逐步提高。 在当前物业问题较多、社会化管理薄弱的环境下，为广大业主安居乐业提供了不可或缺的服 务，初步建立起较为完善的物业服务体系。 四是人员较少，但协调有效。全县 10 家物业企业 130 余名从业人员，平均每人服务业主将 近 50 户，在服务需要与服务人员少的条件下，但依然完成了业主投诉、设施维护、环境保 洁、邻里纠纷等任务，为和谐小区建设做了大量工作。近 3 年来，有效化解矛盾纠纷、妥善 处置各类业主投诉 100 余起，为小区治理社会化积累了宝贵的经验。 五是数量较少，但发展向好。我县各物业企业服务管理对象从最初单一的住宅小区，经过近 几年的发展，已经扩大到办公楼、餐饮酒店、商住综合楼、商铺集中区等各类行业，嘉运、 丽园、凤馨等物业企业，已出具现代物业企业雏形，为其它物业企业提供了有益的探索，使 我县物业企业越来越向好发展。 二、存在问题及原因分析 通过调研发现，我县物业管理目前存在一些问题，归纳起来主要有以下几个方面： 一是历史遗留问题较多。一些住宅小区程度不同存在着配套设施不到位、未入住即漏雨、室 内管线裸露、电力容量不足、房产证长期未办理等问题。碧水嘉苑从**年入住到目前已爆管 达 60 余次，幸福家园屋顶及室内局部区域漏水，银河小区院内一草棚近 10 年拆除不了，盛 世琼阁存在消防控制设施未安装和电力设施超负荷运转等安全隐患。 二是保障服务水平偏低。调研中，商品房开发小区，普遍存在管理人员少、年龄偏大、水平 偏低、无统一的服饰、无业管双向公约、很少开展创建活动、业主因不满物业的服务或其它 原因而造成收费难或拒交费等问题；保障房住宅小区不同程度存在着物业管理人员未经培训 上岗、没有专门的安保人员、无车棚、未安装监控、车辆乱停乱放、摩托车堵塞楼道等问题。 三是一些业主素质不高。小区内一些业主存在自我管理不严、素质不高的问题。公共通道乱 堆乱放、安全隐患突出、正当物业费收取困难、公共用地种菜、院内随地大小便等，保障房 小区这些问题更为突出。 四是业管矛盾较为突出。盛世琼阁电梯多次停运，业主集体上访；金凤凰小区开发商几乎放 任自流，业主意见较大；碧水嘉苑小区由于供水管道经常爆管，业主多次集体上访；美景天 城小区由于车位不足，致使缴费车主无处停车而多次堵挡小区大门等。 五是行政管理工作滞后。全县小区物业管理还没有正式出台具体办法、管理手段有限、管理 力量不足，监管工作没有经常化、制度化、法制化，流于一般，监管部门没有形成合力等。 存在问题原因分析： 一是前期建设原因。调查发现，在住宅小区的开发建设过程中，开发企业不严格按照规划要 求施工，加之监管不力，造成配套设施质量存在问题，不仅严重侵害了业主的利益，也为以 后小区物业管理、小区公共安全留下了隐患；有的开发商实力不足或资金链断裂，建设过程 中出现了问题，移交给物业的是一个“烂摊子”；有的开发商为了尽快回笼资金，工程未验 收，即动员业主入住，造成既成事实，埋下社会不稳定隐患。 二是管理制度缺失。到目前为止，我县还没有正式出台结合我县实际的物业管理办法，长期 以来物业管理执行的是中省颁布的《物业管理条例》和《宝鸡市城市居住物业管理办法》， 指导较为笼统，导致物业企业进驻招投标程序不严，有些由开发商自行引进的物业公司服务 能力大打折扣。或者业主对物业的服务不满意不知道如何维权，多次发生集体上访等问题。 三是自治能力不强。全县 114 个居民小区，成立业主委员会的仅有 4 家，使业主与业主之 间、业主与物业之间既没有建立相互沟通的桥梁，又缺失了一支业主对物业企业最重要的监 督管理力量。由于代表业主利益的自治组织缺失，业主就成了弱势的单元个体，就是“一盘 散沙”，当出现纠纷或权益诉求得不到解决时，就会导致业主或企业采取过激行为，将矛盾 激化。另外，也使主管部门和社区在管理小区时缺少了一个重要抓手。已经建立业委会的小 区由于管理不善，业委会所发挥的作用也非常有限。 四是宣传工作滞后。对国家相关物业管理方面的法律法规宣传不到位。监管部门重建设轻管 理顾不上宣传，社区重主业轻“副业”未进行宣传，物业公司重效益轻义务忽视宣传，导致 业主对相关法律法规和处理程序知之甚少，出现问题不能采取正确的方法，只想找物业，物 业难以解决或推诿扯皮的话就找政府，把正常的物业问题变成了社会矛盾纠纷，造成社会不 稳定。 五是管理力量薄弱。截至目前，我县依然没有专门的物业管理机构，县住建部门也没有设立 专职的物业管理股室，全县物业管理工作由县住保中心代管，工作人员仅有两名兼职人员， 管理力量有限，管理工作主要停留在面上，指导多于服务，难以满足广大业主的需求。 六是监管合力不强。我县住宅小区管理涉及多个部门，大都是各管一行，缺乏合力，没有对 管理资源进行强力整合，工作责任还没有完全到位，对群众反映的问题，难以形成规范高效 的管理，居民生活中的一些“急、难、忧、愁”问题无法得到及时有效解决。 三、意见及建议 随着社会经济的发展和人民群众生活水平的不断提高，居民小区物业管理工作显得越来越重 要，同时搞好小区物业管理工作也是我县社会治理、精神文明建设和创文工作的现实需要。 为此建议： 一是加强前期建设管理。首先是严把规划设计关。今后，凡商品房小区开发建设项目的规划 设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积、垃圾处理设施等内 容；其次是严把建筑质量关。在建设阶段就要严格加强监管，严把每一道关口，建设过程中 相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施，严格按照国家要求建设施工。也可探索 有业主参与的质量监管制度，并严格按合同约定和国家规定进行验收；再次是及时移交相关 建设资料。主管部门要设置一定的制约措施，保障资料移交工作正常进行，确保物业管理公 司在进驻前就能拿到完整的建设项目图纸及资料等。 二是解决历史遗留问题。首先要严把入住关。对未验收即入住的问题住建部门要按照国家规 定进行严肃处理，需要整改的要责令立即进行整改，需要列入“黑名单”的及时列入“黑名 单”，需要吊销资质的及时吊销资质，对存在重大安全隐患的要“铁腕”督促解决；其次是 维护业主利益。对碧水嘉苑爆管问题、盛世琼阁消防供电问题、幸福家园屋顶及室内漏水问 题、各保障房供暖问题、银河小区、凤天小区未办理房产证的问题等由住建部门负责，相关 部门配合，尽快进行解决。同时，做好维修基金的监管工作，简化使用程序，确保发挥作用； 再次是加大公共投入。由政府主导可采用多种融资方式，在县城小区集中地段或靠近小区的 县城周边地段修建停车场，创新停车管理，解决各个小区都存在的停车难、乱停车的问题。 对保障房的物业管理由政府拿出公益岗位，成立物业管理组织，统一交由所在地镇政府管理， 彻底解决这一问题。对入驻保障房小区的困难户、贫困户、低保户、病残户、老人家庭等， 政府在各项费用方面予以减免或补贴，确保他们基本的生活所需得到保障。 三是搞好行业行政管理。首先是树立加强行政管理的理念。靠业主自主管理在我县相当长的 一段时期内难以做到位，所以政府强有力的管理必须坚持。其次要加强好物业管理队伍建设。 设立专门的机构、核定人员编制、明确岗位职责、配齐专门人员，管理好全县的物业工作； 再次是完善物业法制。依据中省《物业管理条例》和《宝鸡市城市居住物业管理办法》结合 我县实际，尽快完善出台《凤县物业管理及服务考核意见》，厘清权责界限、规范服务行为、 统一服务标识、明确收费标准、简化办事程序、及时公开收支、维护小区秩序。履行双向义 务，保护业主和物业的双向权益；四是切实加强日常监督管理。不仅要将“意见”制订好， 行政主管部门还要牵头抓总，认认真真将“意见”落到实处，将服务做到位。同时，要不断 创新管理方式，对于人口较少的小区，可以探索相近小区整合由一家物业公司管理，提升管 理服务水平，每半年督促指导小区物业向业委会报告工作一次，全年由业主对物业管理评议 一次，将评议结果与物业聘任相结合。还可探索设立小区警务室，参照“三官一律”的模式， 在小区设立警务室、悬挂警用标志、明示报警电话、明确分管民警、配置警用设施、震慑违 法犯罪、维护小区安全。五是融合各方形成合力。试行物业管理联席会议制度，建立由县政 府、主管部门、参与部门、镇、社区、物业、业委会各方参与的联席会议领导小组制度，形 成各方有效衔接和良性互动，共同把小区物业管理和小区治理工作做好。 四是不断加强自治管理。首先是成立好业主委员会。对人口较多的小区，一个小区成立一个 业主委员会，人口较少的小区，可参照相近小区物业管理整合的办法，联合成立业委会，确 保全县所有小区都成立维护业主利益的业主委员会；其次是选好业委会。业委会主任由社区 在广泛听取业主意见的基础上提名，由业主选举。副主任和其他成员可由主任提名由业主选 举产生，也可由业主直接选举，业委会一般任期三年；再次是规范好业委会的工作。县上要 在“意见”中出台统一的业委会管理措施，明确业委会职责、权力、义务、报酬、报酬来源 等，业委会直接对业主负责，受业主的监督，受行政主管部门和社区的领导 。业委会要定 期召开会议，议定相关事务，与业主共同负责、与物业良性互动，搞好小区管理工作。四是 社区要高度重视业委会工作。 业委会是社区的基层单位，社区既要将业委会组织建设好又 要以业委会为抓手，真正将精神文明建设和社会和谐稳定工作做到小区去。县镇两级要对工 作开展好的业委会给予一定的奖励或补助 五是广泛开展宣传培训。首先是加强物业法治的宣传。主管部门、相关管理部门和物业企业 均要加强对《物权法》、《物业管理条例》以及我县的相关规章制度办法等的宣传，在全社会 形成一种尊法、依法、守法、用法的良好氛围；其次是加强文明意识宣传。对保障房小区， 所在地政府要加大对入住村民文明意识宣传，帮助他们转变生活方式、改变生活习惯、适应 城镇生活、争做文明居民。对商品房小区，主管部门和所在镇、社区要加大对业主的公德意 识、法制意识的宣传，要教育每一个业主奉公守法、弘扬公德、诚实守信、履行义务、维护 公序；再次是及时进行培训。主管部门要加大对物业公司的培训，物业公司要加大对执业人 员的培训，用专业的标准做专业的事。