物业管理风险控制十点及其防范措施(二）

物业管理风险控制十点及其防范措施(二）

物业管理风险控制十点及其防范措施 物业管理风险控制十点及其防范措施 一、物业管理存在的风险 一、项目接管的不确定性带来的风险 有的物业服务企业在还没有确定取得项目接管权的时候，就投入了较多的人力、物力和财力。但因为种种原因，最终未被建设单位选聘，物业服务企业不仅蒙受人、财、物的损失，还将损害企业的品牌形象。 2、专业服务咨询的风险 早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业服务企业不具备足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，不免难以发现项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建议也可能出现不足和偏差。此外，如果不能与建设、施工和监理单位有良好沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。以上两个方面都在可能导致物业建成后管理中的一定风险。 二、合同中的风险 1、合同期限 ‎ 根据《合同法》第四十五条规定当事人对合同的效力可以约定附条件。附生条件的合同，自条件成就时失效。前期物理学业服务合同是附解除条件的合同，《物业管理条例》26条规定，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。因此，前期物业管理合同的期限具有不确定性，物业服务企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对物业管理项目的长期规划和各种投入将蒙受损失。但如果企业考虑这一因素，规划和投入不到位，可能带来操作上的短期行为，也会引发业主、物业使用人与物业服务企业的矛盾和冲突。 2、合同订立中的风险 在前期物定服务合同的订立中，物业建设单位居于主导方面。而且物业相关资料的移交，物业管理用房、商业经营用房的移交，空置房管理费缴纳等均需要物业建设单位的支持与配合。因此，建设单位在与物业服务企业订立前期物业服务合同时，可能会将本不该由物业服务企业承担的风险转嫁给物业服务企业。此外，一些物业服务企业为了取得项目管理权，在合同签订时压低管理费，影响到接管项目后正常经营的维持;或对有关责任约定不清晰，或忽视免责条款，甚至作出一些难以实现的承诺，致使接管后发生的不测事件(家中财产被盗、人员伤亡等)都有可能被业主作为向物业服务企业索赔的理由。 3、合同执行的风险 ‎ 前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。虽然这种合同订阅行为是法规规制的结果，但在业主入住和合同执行的过程中，由于缺乏相应法规知识或其他原因，可能会发生对前期物业服务合同的订阅方式、合同部分条款和内容不认同、不执行，从而引发纠纷。 三、物业违规装饰装修带来的风险 业主、物业使用人违规装饰装修，不仅会造成物业共用部位损坏、安全隐患、邻里纠纷等，增加物业管理的运行、维修、维护成本，还会使物业服务企业承担一定的物业装饰装修管理责任。 四、物业使用带来的风险 在物业日常使用过程中，业主、物业使用人对物业使用出现不当行为和不当使用(如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、捐毁共用设备设施和场地等)。难以确定责任人;或业主、物业使用人因物业的瑕疵或当事人的疏忽而发生意外事故，造成他人人身伤害或财产损失时，物业服务企业就要承担一定的法律责任风险。 五、法律概念不清导致的风险 ‎ 在公共安全、人身财产的保险、保管方面，业主、物业使用人往往对物业管理安全防范主体的责任认识不清，误将本应由公安机关或业主自身承担的安全防范责任强加给物业服务企业，导致物业服务企业与业主、物业使用人纠纷增加，物来服务企业为此投入大量的人力、物力、精力，造成不必要的消耗，承担额外责任。 六、管理费收缴风险 业主、物使用人由于各种原因缓交、少交或拒交管理费，是物业服务活动中比较突出的问题。由于物业服务企业普遍缺乏有效追缴手段，收费风险是物业日常管理服务的风险之一。 七、公用事业费用代收代缴存在的风险 在公用事业费用(如水电费等)的代收代缴以及公共水电费分摊中，物业管理单位居于收取和缴纳的中间环节，如业主、物业使用人不及时、不足额缴纳相应费用，势必导致物业服务企业蒙受经济损失，承担其不应有的风险。 八、管理项目外包存在的风险 物业管理服务项目外包是物业管理动作中常见的现象。在对项目外包单位的选择，以及合同订阅、实施管理的诸多环节，物业服务企业虽然可采取多种手段加以控制，但潜在和不确定的因素依然存在。如选择的专业公司履约时，专业服务行为不符合物业管理服务要求，虽然物业服务企业可能通过要求整改予以解决，但其后果往往是业主、物业使用人的将责任归咎于物业服务企业。 九、物业管理员工服务存在的风险 ‎ 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，要承担相应的法律责任。由于员工违规操作引发的问题，按照法律上称为的雇主责任，物业服务企业也将承担其改正员工不当作为的赔偿责任。 十、公共媒体在宣传报道中的风险 在物业管理操作中，由于物业管理服务不到们、矛盾化解不及时、投诉处理不当，与各方沟通不及时等，均有可能导致牧业管理的舆论风险。舆论风险不仅会影响的物业服务企业的品牌形象，而且会给物业服务企业带来经济上的损失。 二、物业管理风险防范的措施 (1)物业服务企业要学法、懂法、守法，物业管理相关合同订阅前要注重合同主体的合法性，合同服务的约定应尽可能地详尽，避免歧义。合同订阅中要明确相关服务标准、服务质量、收费事项、违约责任、免责条件、纠纷处理的方式等。在参与投标、接管项目、提供服务等各个环节自觉执行物业管理相关法律法规，并充分运用法律武器保护自身的合法权益，切实提高风险防范的法律意识、合同意识、公约意识和服务意识。 ‎ ‎(2)物业服务企业要抓制度建设、抓员工素质、抓管理落实，建立健全并严格执行物业服务企业内部管理的各项规章制度和岗位责任制，不断提高员工服务意识、服务技能和风险防范意识，通过机制创新、管理创新、科技创新改进经营管理方式，提高管理水平和效率，降低运营成本，增强企业自身的市场竞争能力和抵御风险能力。管理中要特别注意对事故隐患的排除，在服务区域的关键位置，设立必要的提示和警示标牌，尽可能避免意外事件的发生。 (3)妥善处理物业管理活动相关主体间的关系。 ①妥善处理与业主的关系。物业服务企业在向业主提供规范、到位、满意服务的同时，应通过业主公约、宣传栏等形式向业主广泛宣传物业管理的有关政策，帮助业主树立正确的物业管理责任意识、消费意识和合同意识，使他们既行使好权利，又承担相应的义务。 ②妥善处理与开发建设单位的关系。物业服务企业要通过加强早期介入，帮助建设单位完善物业项目设计，提高工程质量，节约建设资金等，努力引导建设单位正确认识物业管理活动。 ③妥善处理与市政公用事业单位及专业公司的关系。按照《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内，供水供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业应当按此规定，与有关单位分清责任，各司其职。对分包某项专业服务的清洁、绿化等专业公司，要认真选聘，严格要求，并在分包合同中明确双方的责任。 ④妥善处理与政府相关行政主管部门、街道、居委会的关系，积极配合各级政府主管部门的工作，主动接受行政主管部门、街道办、居委会对服务工作的指导和监督。 ‎ ‎ (4)物业服务企业应重视企业的宣传，建立舆论宣传的平台，树立企业良好的形象。要与政府、行业协会、业主大会、新闻媒体等相关部门建立良好的沟通与协调机制。风险与危机发生后，应当从容应对，及时妥善处理，做好相关协调工作，争取舆论支持，最大限度地降低企业的经济和名誉损失。 (5)适当引入市场化的风险分担机制。比如为其接管物业的共用设备设施购买保险、意外责任险、财产险等，苦发生楼宇外墙墙皮脱落伤及行人或砸坏车辆等意外事件，由保险公司承担相应赔偿责任。 (6)风险管理是一门新兴的管理学科，它是以观察实验、经验积累为基础，科学分析为手段。因此，物业服务企业要重视研究风险发生的规律，加强控制和防范风险的能力。应当建立事前科学预测、事中应急处理、事后妥善解决的风险防范和危机管理机制，把握风险的规律性，引入先进的风险管理技术规避、转移和控制风险，并针对不同类型的物来管理风险建立相应的应急预案来防范风险、应对紧急事件。 (7)在进行风险分析和风险评估的基础上增添备用设备和安全设施。 (8)加强安全管理，落实安全责任，定期检查安全设备。 (9)对意外进行调查、分析和报告。‎