接管验收方案

接管验收方案

接管验收是物业服务公司从地产开发将项目整体接管后再交付给物业买受人使用的过程，是将物业交付给买受人之前的最后质量把关，是完善物业的使用功能、减少遗漏问题的发生、避免不必要纠纷的关键工作。故，为了能将物业尽可能完美地交付买受人，为小区全体业主/物业使用人、地产开发把好交楼前的最后一关，将工程遗漏问题尽可能地控制在最小范围。物业部拟计划严格按照《房屋接管验收标准》（国标【ＺＢＰ３０００１—９０】）认真做好房屋的接管验收工作，对不符合交付要求的工程立即提出书面整改意见，确保在交楼前整改完毕，以最大限度地保障地产开发的质量品牌。物业部拟以下几方面进行开展工作：‎ 一、 接管验收前的准备： ‎ 接管验收开始之前接管验收小组做好以下准备工作： ‎ ‎（1）、物业部将组织成立验收负责人制的验收工作小组并，以物业工程验收小组为主、物业客服验收小组、秩序维护组、清洁保洁组配合验收的方式进行楼宇接管验收工作；‎ ‎（2）、验收小组与地产商联系确定好交接事项、交接日期、进度、验收标准等； ‎ ‎（3）、派出先头工程技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划； ‎ ‎（4）、提前参与地产公司申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数； ‎ ‎（5）、准备好接管验收记录表格： ‎ ‎——《物业整体移交验收表》‎ ‎——《房屋本体接管验收表》； ‎ ‎——《房屋及公共配套设施接管验收表》‎ ‎——《房屋及共用设施清单》； ‎ ‎——《机电设备接管验收表》； ‎ ‎——《接管验收设施设备问题登记表》；‎ ‎——《接管验收遗留问题整改表》；‎ 二、楼宇接管时，地产需向物业公司移交以下的文件资料：‎ 序号 资料名称 数量 总页数 移交日期 备注 ‎1‎ 产权资料 项目批准文件 用地批准文件 建筑执照 拆迁安置资料 ‎2‎ 技术资料 ‎ ‎ 竣 工 图 总平面图 建筑图 结构图 设备图纸 附属工程图纸 隐蔽管线图纸 地质勘察报告 工程合同及开、竣工报告 工程预结算 图纸会审记录 工程设计变更通知及技术核定单 包括质量事故处理记录 隐蔽工程验收签证 沉降观察记录 竣工验收证明书 钢材、水泥等主要材料的质量保证 新材料、构配件的鉴定合格证书 水、电、煤气、卫生器具、电梯、变电站等设备的检验合格证书及维护与使用说明书 砂浆、混凝土试块试验报告 供水、供气的试验报告 ‎3‎ 竣工综合验收合格证书 指由规划局为主，建委、市政、公安等主管部门参加的综合验收合格核发的证书 在接管移交资料过程中，地产与物业要相互配合，按照以上目录内容逐一逐一地查点清楚相互交接的每一项资料，物业工程部要对楼宇建筑、工程设施设备等技术资料、图纸进行严格把关验收，以防缺失。将验收记录及资料统一由物业中心进行归档存档，便于需要时再查验，以及小区日后创优工作的需要，也是按照物业管理相关法规，在物业接管验收时，需要相关进行资料移交。‎ 三、 房屋接管验收项目标准及检验办法 参照建设部ZBP30001-90标准和国家1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及承诺交付的要求。验收标准及检验办法如下：‎ ‎（一）、楼宇本体验收标准及办法 ‎1、主体结构 ‎（1）、地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；‎ ‎（2）、钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋砖结构设计规范的规定值；‎ ‎（3）、砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；‎ ‎（4）、木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范的有关规定；‎ ‎（5）、凡应抗震设施的房屋必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。‎ ‎2、外墙不得渗水 ‎（1）、各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水、不渗漏；主要观看室内有无渗漏的迹象；‎ ‎（2）、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部分应设置屋面检修孔；‎ ‎（3）、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏；主要观察楼上楼下的阳台天花及排水管、检修口等周围有无渗漏迹象。‎ ‎ 3、梁、柱、板主体：‎ 按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝，无钢筋外露。‎ ‎ 4、顶棚：‎ 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。‎ ‎ 5、墙面：‎ ‎ （1）抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。‎ ‎（2）块料（如瓷砖）面层：A、粘贴牢固，无缺棱掉角；‎ ‎ B、面层无裂纹、损伤、色泽一致；‎ ‎ C、对缝砂浆饱满，线条顺直。‎ ‎ 6、地（楼）面：‎ ‎ （1）毛地面：平整，无裂痕。‎ ‎（2）块料（如瓷砖）面层：A、粘贴牢固，无缺棱掉角；‎ ‎ B、面层无裂纹、损伤、色泽一致；‎ ‎ C、对缝砂浆饱满，线条顺直。‎ ‎ （3）水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无气泡等。‎ ‎ （4）卫生间（沉箱）、厨房和前后阳台地面：‎ ‎ A、向地面、地漏、沉箱倒水试验，观察地漏是否畅通，不应有积水或倒泛水；‎ ‎ B、第二天到楼下检查楼面有无渗漏。‎ ‎7、门窗：‎ ‎ （1）开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现，目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形；‎ ‎ （2）从室外内轻晃门锁与门连接牢固，开启灵活；‎ ‎ （3）门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；‎ ‎ （4）单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象，玻璃胶缝密实、美观，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹；‎ ‎ （5）电子对讲门：开启灵活，通话器完好无损，通话清楚；‎ ‎ （6）窗台泛水正常，无向室内倒流，可选择以下检查方法：‎ ‎ A、窗外防水胶均匀，关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户自上而下的均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入；‎ ‎ B、查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗户关紧，雨后逐间检查墙面和窗台泛水情况。‎ ‎ 8、楼梯、扶手：‎ ‎ （1）钢筋混凝土结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露；扶手光滑无崩裂。‎ ‎ （2）钢木结构的楼梯：‎ ‎ A、用力轻摇无晃动，安装牢固；‎ ‎ B、钢筋无锈蚀，无弯曲；‎ ‎ C、木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手。‎ ‎ 9、电视、电信等线端口：‎ ‎ （1）数字电视线端口：在用户家里有预留的市数字电视台合格验收安装的线路端口（收视效果由住户入住开户后检查）；‎ ‎ （2）电信线端口：在用户家里有预留的电信线端接入口。‎ ‎ 10、供水系统：‎ ‎ 在用户室内有预留的给水主管接入口，并安装牢固无渗漏水。‎ ‎ 11、排污管道（含塑料管）：‎ ‎ （1）安装牢固，外观完好无损，配件齐全；‎ ‎ （2）从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水，楼上排水畅通无堵塞；‎ ‎ （3）铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀。‎ ‎ 12、地漏：‎ 过滤铁篦安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通。‎ ‎ 13、室内配电箱：‎ ‎ （1）安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常；‎ ‎ （2）开关符合型号规定；‎ ‎ （3）导线与设计相符，布线规范；‎ ‎ （4）目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活。‎ ‎ 14、门铃：‎ ‎ （1）接地电阻符合要求；安装牢固，盖板完好，操作灵活，室内有预留线盒 ‎ 15、表器：‎ 水表、电表和煤气表：安装牢固，无摇晃，打开室内水阀，看表内读数运转是否正常，目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤；安装整洁，有条理、美观，布线、布管规范。‎ ‎（二）、公共配套设施接管验收标准 公共配套设施的验收，是小区接管验收环节中的一个重要接管内容，小区的公共配套设施是否合格，关系到小区的整体运转、业主的正常入住，故此，小区的公共配套设施验收尤为重要，验收时必须严格逐一把关，做到万无一失，我们拟按以下标准进行验收：‎ ‎1、天台的天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好；‎ ‎2、散水坡无下陷、断裂，与墙体分离，坡度适宜、平整；‎ ‎3、屋面避雷设施连接牢固，油漆完好；‎ ‎4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好；‎ ‎5、绿化验收：‎ ‎（1）、绿化符合图纸设计要求，是否按设计要求施工，检查植株数有无出入；‎ ‎（2）、支柱是否牢靠，外观是否美观；‎ ‎（3）、有无枯死的植株，如有补种后再验收；‎ ‎（4）、栽植地周围的整地状况是否良好；‎ ‎（5）、草坪的栽植是否符合规定，有无大面积枯死或杂草；‎ ‎（6）、草和其他植物或设施的接合是否美观；‎ ‎（7）、绿化地里的灯光、音控系统等应试验检查，是否正常使用；‎ ‎（8）、园林小品构筑物是否外观完好、安全；‎ ‎（9）、绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固；‎ ‎（10）、园林绿化水景系统能够正常使用，开启闭关能够正常操作。‎ ‎6、道路：‎ ‎（1）、路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；收缩缝大小均匀成直线；‎ ‎（2）、路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；‎ ‎（3）、块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；‎ ‎（4）、交通标识线、路牌设置规范，清楚完好；‎ ‎7、室外消防栓：‎ ‎（1）、消防箱标识清楚，玻璃完好，箱内清洁干净；‎ ‎（2）、消防设施配件齐全，摆放整齐；‎ ‎（3）、消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足；‎ ‎8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚；‎ ‎9、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，附近配置供水口；‎ ‎10、保安岗亭安装完好无损，配件齐全，标识清晰；‎ ‎11、道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。‎ ‎12、停车场地面平整，照明充足，交通标识清楚，安全设施齐全，排水设施良好；‎ ‎13、交通标识清楚，安全防护和排水设施良好；‎ ‎14、暗沟、散水、落水沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳；‎ ‎15、沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物；‎ ‎16、护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固；‎ ‎17、台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝；‎ ‎18、水池、水箱内壁光滑平整，卫生清洁，无渗漏；水池、水箱检查井盖板密封良好，无渗漏、无锈蚀；‎ ‎19、室外排水系统的标高、窖井（检查井）设备、管道坡度，管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水畅通，井盖应搁置稳妥并设置井圈；‎ ‎22、化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm，立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯；‎ ‎21、烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物；‎ ‎22、信报箱安装牢固，完好完损，标识清楚，表面平整光洁；‎ ‎23、群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达至应有的质量和使用功能要求。‎ ‎（三）、设备机房接管验收 ‎ 1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮，机房自然通风良好；‎ ‎ 2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤，消防设施齐全，具有防止老鼠等小动物出入的防护措施；‎ ‎ 3、所有机房必须通风、采光（或有人工照明）、防潮良好，符合专业及运行管理要求，设备表面油漆完好，无损伤；‎ ‎ 4、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，符合专业及运行管理要求，防护设置完好，通风，、采光良好，消防设施齐全；‎ ‎ 5、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，具有良好的防雷措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求；‎ ‎ 6、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，阀门开启灵活，安装牢固，无渗漏现象；机房配置完整，符合专业及运行管理要求，通风、采光、防潮良好；‎ ‎7、智能化系统与移交清单相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感应雷）措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。‎ 四、接管验收遗留问题的处理 ‎ 对验收不符合要求的项目内容做好登记、标识，用书面的形式形成整改意见提交地产相关部门：‎ ‎（1）、遗留问题的登记确认：1）、对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组将存在的问题逐项填写于《接管验收遗留问题整改表》，并与移交建设单位确定整改期限，该单由移交单位代表和验收人签字后，副本交移交单位代表并督促整改，正本由验收责任人和接管小组组长存底备查；2）、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认 ‎，并跟踪处理解决；‎ ‎（2）、对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时请公司领导协助进行； ‎ ‎（3）、对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决； ‎ ‎（4）、对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业部应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录；‎ ‎（5）、验收责任人对自己签发的《接管验收遗留问题整改表》的执行情况及时监督，并在期限届满时知会移交单位重新进行验收，验收合格后，在备注栏内注明，并签字；验收仍不合格的，要求其继续整改；‎ ‎（6）、验收责任人在自己签发的《接管验收遗留问题整改表》全部完成后，将其提交接管小组组长审核并归档；‎ ‎（7）、接管小组组长根据物业接管验收项目和验收责任人提交的《接管验收遗留问题整改表》对物业接管验收工作进行监督，发现有遗漏项目时，即时要求验收责任人进行验收；‎ ‎（8）、物业部对遗留问题将会组织再一次的复检工作，确保返修做到全面合格；‎ ‎（9）、《接管验收遗留问题整改表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。‎ 对以上项目的验收检查，验收要求做到物业满足入住使用条件、共用设施完善、符合小区的规划记载等要求，我们将安排验收队伍，分批分项目地逐一验收，将验收的内容详细记录并存档，即做好验收责任人填写《房屋本体接管验收表》、《房屋及公共配套设施接管验收表》和《房屋及共用设施清单》，并与移交单位人员共同核实无误后，双方签字，将《房屋本体接管验收表》、《房屋及公共配套设施接管验收表》和《房屋及共用设施清单》由验收责任人交接管小组组长审阅，并填写好《物业整体移交验收表》应一式三份，由施工单位、建设单位和物业公司三方签章后各执一份后归档，明确保修期限和保修内容，做到整个接管验收工作严密无疏漏，以确保楼宇顺利交付给业主使用做下良好的铺垫工作。‎