自如和业主的租赁合同

自如和业主的租赁合同

自如和业主的租赁合同 自如友家 首个租赁行业 O2O产品 互联网思维会颠覆租房市场吗？对用户体验的极致追求，正是互 联网思维最核心之处。 近 3 年时间， 自如推出“自如友家” “自如寓” 两大产品，专注于在产品、服务、 O2O三个方面提升用户体验，改变 这个行业，让用户更高效地找房，更自如地居住。 很多行业已经被颠覆，传统的巨人们在倒下时，身上余温尚存。 互联网思维正在成为当下最热门的词语，哪怕还没有明确定义， 俨然是一种破坏性极强的全新商业思想，让无数商业大佬不寒而栗， 也让许多人兴奋不已。 我们听到了新商业领袖雷军隐隐约约会在将来 进军房地产的信号， 也看到小店长马佳佳对互联网改变房地产的大胆 设想。 我们还无法预测房地产全面巨变的时刻距今还有多远，但除却新 房、二手房市场， 租房市场的变革时刻真真切切已经到来，自如的创 业团队已经为此扎扎实实、 非常低调地做了近 3 年。自如的累计出租 率始终保持在 90%以上，超过 12 万用户（租客）曾经或正在自如居 住生活，并且还在非常快速地增长。刚开始的第 1 年，我们就采购了 5000 台冰箱、 6000 台洗衣机、 20000 部空调和 16000 张床。 在自如的第 3 年，我想我们可以总结一下，说一下。 在互联网上做租房的生意，有三种模式。一种是大平台，像 58、 赶集，中介公司的经纪人、二房东、个人都可以发布房源，租客在自 行挑选房源， 线下成交； 平台向经纪人收取信息发布费用， 即端口费。 平台不拥有房源，不参与线下环节，也无法保证房源的真实性，信息 大量重复。另一种是小平台，中介公司自建网站发布出租信息，租客 看中房源，经中介公司，与业主签订租赁合同。本质上这两种模式， 互联网都只是信息的发布渠道。 自如是第三种模式，自主品牌 B2C。所有房源都是“自如牌“， 自如友家房源， 将其加工成标准产品， 在自如网上直销。 用户入住后， 自如还提供各种租期服务。 就像小米手机一样， 自如也有供应商供货， 然后设计加工成成品出售，再提供售后服务。 所以，自如不是中介。中介没有产品，核心价值在于提供买卖双 方的居间服务。 而自如从一开始就是一家做产品的公司， 从底层就浇 注了厚厚的一层互联网思维的混凝土。 雷军说互联网思维的七个关键字：专注、极致、口碑、快。其精 髓是对用户体验的极致追求， 这是互联网思维最核心之处。 总的来说， 在用户体验上，我们专注于三件事：产品、服务、 O2O。这涵盖了租 客对租住体验的三个关键点：产品，房子装修、家具家电等的品质； 服务，在长达一年的租期内，维修保洁各种租务处理的好坏； O2O， 让用户更高效地选房、看房、签约。 先说产品 北京市场上出租的房屋，其状况鱼龙混杂，品质参差不一。业主 一般有多套房产，用于出租的房子一般是旧房、毛坏房，即使品质好 一点的房子，经过几年出租，装修家具也会毁 的很严重。而做产品的首先就要保障产品品质如一。所以自如友 家的房子后第一件事就是按自如的标准设计、装修、配置家具家电。 这从一开始就决定了是个很重的模式， 但产品做不好， 其他的都是皮 毛。 怎么才能做出好产品呢？ 一开始，我们也不知道。但我们知道钱不能省。装修材料必须是 品牌的；电器超过五年的一律不要，全部更换掉；毛坏房装修完了还 要做空气质量检测，不合格就重装。但花钱买大品牌的产品 也不一 定满意。 比如自如的第一代产品选用了宜家的家具， 但我们很快发现 宜家的东西不是为租住生活专门设计的， 用在自如的房子里又贵又不 好，宜家不愿改变设计，就被我们淘汰了。我们为 此专门组建设计 团队自己设计家具，在很多细节上去适应用户的需求。 现在我们的用户—自如客越来越多，他们也会提很多改进意见， 直接参与我们的产品改进， 我们研究后会在产品上做出调整。 比如路 由器，就是一位做 IT 的自如客帮我们选的型，它和一般家里用的不 一样，很适用于合租环境下，上网设备众多，距离远的情况。 copyright dedecms 我们在做” 自如友家 “产品一年后， 就立即启动了另一条产品线” 自如寓“。自如寓全部是整栋物业，户型大部分是一居室或开间。它 更强地体现了互联网模式下， 用户的产品参与度。 后面我们会有些户 型直接让用户从一开始就参与设计。 产品做好了，我们有很强的自信，所以率先在市场上提出 3 天不 满意全额退款。哪怕你不给任何理由，我也退。刚推出这个承诺时， 用户对这个权利似乎很乐于尝试一下， 我们的 3 天不满意比例一度达 到 2%。但很快就降到了千分之几， 只有很少一部分。 以前退房的人， 不少也都又回来了。 我们做了近 3 年时间，续约率在 60%以上，非常高，因为从产品 上没有像自如这样追求的。 再说服务 为什么要做服务？我们的产品在交付用户的那一刻，与自如客的 关系并没有完结。 自如客在一年的时间内都会与自如发生联系。 我们 有两个基本的服务：维修、保洁。这些服务首先是保障，真正维修的 比例，如果产品做的好，并不会太高，但自如客心里有底了。保洁一 个月一次，公共区域都会打扫一遍，更重要的从自如客的意识上，大 家都会有意维护公共卫生。 同时， 也这保证了自如的房屋品质能得到 维护。 dedecms. 我们也有做的不够好的地方，有我们没想到的地方，有我们人员 管理的原因，也有可能是物业或邻居的原因，但只要用户投诉过来， 我们的原则就是快速处理，并在自如网上公示 处理结果。让服务的问题透明化解决，自如客也会理解、原谅。 最后一点是 O2O 租房 O2O的核心是用户在网站上选好房子，交完钱，直接拎着包 就入住。 O2O的最大意义在于，对用户而言，找房效率提升，原来要 10 天时间，折腾 N次看房的过程，现在可能就一天，通过网上就搞 定了。对自如而言，我们渠道成本大大降低，没有线下的门店，甚至 线下没有人带看。 为此，自如解决了三个问题：信息不对称、在线支付、在线签约 最近这些天，北京的雾霾非常重，自如网上的来电量、预定量增 加非常快， 不知和大家减少出门有没有关系。 如果你看中了一间自如， 确实不用到门店去才能租到房子， 自如网上直接支付定金即可。 尤其 不少外地来京的人， 完全不看房就先把房定了， 到北京直接就住进去。 我们现在已经实现合同在线生成、 在线打印， 用户签约时只需要签字 即可。未来完全会在线完成。 O2O 之路也许并不会太长，自如网会继续推进租房 O2O的变革， 因此也特别希望这方面的产品与技术人才加入自如。 上述三个方面是自如模式的核心，三个方面都直击用户体验的痛 点。 如今随着用户人数的增长，自如拥有了不少拥趸。 我们一直把自如的住户当作是我们的”用户“，我们更愿意称他 们为”自如客“，而不是租客。自如客的平均年龄为 26 岁，不出两 年，90 后就会成为自如客中的主体。最近我们的自如速定活动中， 4 位抢到房子的用户， 3 位都是 90 年生人。90 后相比于 80 后，买房完 全未被提上生活日程， 他们对租住生活的认可度更高， 当然要求也会 更高。 比如社交要求。我们在 xx 年年底举办了第一次自如客聚会，有 100 位自如客到场， 现场非常 high 。到现在自如客的微信群里还是天 天热闹非凡。在社交方面， 自如会有非常大的想像空间。现在自如客 还拥有了积分，这是自如客忠诚计划的一部分，积分可以换租金、商 品、可以去换租等等。但未来 30 万自如客、 100 万自如客到来时， 它将会与社交服务一道成为自如更高层次服务的一部分。 织梦好， 好织梦 所有上述更高层次的服务将更紧密地将自如与自如客联系在一起。 自如的团队到今天仍是一个创业的团队，非常拼搏进取。我们不 止在努力改变这个行业，还创造了多个全新的职业，比如自如管家。 自如管家是 “自如友家” 房源的产品经理， 负责组织统筹产品的设计、 配置、出租、服务等等。我们的确找不出来他在职业分类中的名称， 因此自如管家就是他全新的名字了。 自如 __ ！我们正在正确的道路上一直努力，脚踏实地！ 有许多文章在天马行空地描绘互联网思维下对房地产行业的模式 重新想像，不了解用户，不了解市场。我只想说：呵呵！ xx 年 北京链家经纪人“搏”学争霸赛知识点 - 租赁考试知识点 （政策信息截至到 xx 年 9 月 30 日）考试时间： 11 月 21 日上午 9:30-11:50 ） 共三部分知识点：房屋租赁相关知识、企业相关知识、房地产基 础知识点 知识点学习中，若您发现问题，可以纠错哦！ 知识点纠错时间：截至 10 月 11 日 17:30 知识点纠错方式： ①可登录链家论坛 -xx 年 12月 21日经纪人 “搏” 学争霸赛 - 留言纠错 （姓名 +系统号 +纠错内容 +正确答案） ②电话纠错： 59104686（陈亚雯）； 59104683（崔雪莲） 纠错奖励：凡是①在纠错时间内对某知识点纠错②是该条知识点 第一个纠错人③经核查纠错正确（这三项同时满足）则可以获得 20 个链家币 / 条 纠错后的“最终版知识点“下发时间： 10 月 11 日，请及时查看 内邮或登陆链家加油站 -微学习平台查看 第一部分：房屋租赁相关知识 一、 普通租赁业务 1.1 普租业务相关名词解释 ? ? ? 普通租赁： 指业主或客户委托居间方出租或承租房屋， 由居间 方提供居间服务， 最终促成双方达成交易， 居间方获得佣金的一种委 托形式。 居间服务： 是指经纪人以居间人的身份向委托人报告订立 房屋租赁合同的机会或提供订立房屋租赁合同的媒介服务， 并收取报 酬的过程。经纪人在中间起到见证方的作用 。 押金：押金是质押担 保的一种特殊形式。 即押金是为了担保债务的履行， 债务人或第三人 将一定数额的金钱移交债权人 占有，在债务人不履行合同时，债权人可以债务人所交押金优先 受偿； 如债务人依约履行了债务， 则其所交押金可以抵作价款或者收 回。 ? ? ? ? ? ? 定金： 是指为担保合同债权的实现， 双方当事人通过书面约定， 由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。 四 气：指暖气、天燃气 / 煤气（管道 / 罐装）、热水器、空调。 全齐： 指具备日常生活里基本的常用设备、设施； 家电：如冰箱、电视、 洗衣机等； 家具：如床、沙发、衣柜、茶几、餐桌、电视柜、椅子 等。 付款方式：客户直接支付给业主，付款方式由双方协商，一般 为押一付一（月付）、押一付三（季付）、押一付六（半年 付）、押一付十二（年付）等。 1.2 普租收费的标准与方式 ? ? ? 普通民宅收取客户相当于一个月的租金作为服务佣金 高档住 宅收取业主相当于一个月的租金作为服务佣金 客户与业主协商支付 佣金：如五五分、三七分等 1.3 二手房租赁经纪业务 1.3.1 公司租赁业务的流程是什么？ 房客源开发与需求理解→匹配后约看与带看→租赁议价与促定→ 租赁签约→物业交割 1.3.2 租赁业务接待客户 1.3.2.1 在与业主 / 承租客户沟通中，哪些信息必须记录清楚？ 业主：基本联系资料、物业地址、居室、面积以及房屋内部具体 设施、家具家电配套和物业情况等 承租客户：基本联系资料、需求的位置、在哪上学或工作、做什 么工作、是否本人居住、几个人共住、入住时间要求、最高能够承受 的价位、付款方式等 1.3.2.2 一般业主 / 承租客户关注的重点分别是什么？ 业主： ①时间： 出租客户通常愿意房子迅速出租， 以减少空置期， 提高收益②租金③安全性： 业主通常对承租客户的身份和信誉有所要 求 承租客户：①入住时间②租金③对房子的特殊要求 1.3.3 若业主与承租客户在价格存在差距，如何让双方在租金上 达成一致？ 先了解业主租金，提出经纪人专业看法，对业主在表扬房子的同 时指出缺点， 始终站在中间人的立场， 决不让业主产生经纪人在帮客 户谈价格的感觉，促使双方意见统一 经纪人可以从下面几方面与承租客户议价：①房源紧缺②位置与 交通情况③配套设施情况④周边环境⑤居住人口素质 1.4 租赁合同的相关知识 1.4.1 什么是租赁合同？ 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付 租金的合同。 1.4.2 租赁合同的内容应包括哪些？ 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租 金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 1.4.3 《合同法》对租赁期限是如何规定的？ 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自 续订之日起不得超过二十年。 1.4.4 在承租期间， 若室内的租赁物受到损耗、 损失或者灭失的， 责任由谁承担？ ? ? ? ? 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持 租赁物符合约定的用途。 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。 对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确， 应当按照租赁物的性 质使用。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物， 致使 租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 承租人未按照约定的方 法或者租赁物的性质使用租赁物， 致使租赁物受到损失的， 出租人可 以解除合同并要求赔偿损失。 承租人应当妥善保管租赁物，因保管 不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 1.4.5 在承租期间，对室内租赁物的维修所产生的维修费用由谁 承担？ 出租人应当履行租赁物的维修义务（当事人另有约定的除外）， 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。 出租 人未履行维修义务的， 承租人可以自行维修， 维修费用由出租人负担。 因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 1.4.6 在承租期间，承租人是否可以对租赁物进行改善或增设？ 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承 租人未经出租人同意， 对租赁物进行改善或者增设他物的， 出租人可 以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 1.4.7 在承租期间，承租人是否可以进行转租？ ? ? 承租人经出租人同意，可以将房屋转租给第三人。承租人转租 的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效， 第三人对租赁物造成 损失的，承租人应当赔偿损失； 承租人未经出租人同意转租的，出 租人可以解除合同。 1.4.8 在承租期间， 承租人不交租金， 出租人是否可以解除合同？ 承租人应当按照约定的期限支付租金；承租人无正当理由未支付 或者迟延支付租金的， 出租人可以要求承租人在合理期限内支付。 承 租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 1.4.9 “买卖不破租赁” 买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让 与他人， 对租赁合同的效力也不产生任何影响， 买受人不能以其已成 为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租 赁物。 1.4.10 什么是房屋承租人的“优先购买权”？ 优先购买权是指依照法律规定或合同约定，出租人出卖租赁房屋 于第三人时， 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人， 承租人享有 以同等条件优先购买的权利。 1.4.11 若租赁房屋质量不合格的，承租人是否可以解除合同？ 若租赁房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同 时明知该租赁房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 1.4.12 若租赁房屋发生毁损或者灭失的， 承租人是否有权解除合 同？ 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭 失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金； 因租赁物部分或者 全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 1.4.13 租赁期间届满时， 承租人继续使用租赁房屋， 出租人没有 提出异议的， 原租赁合同是否有效， 租期如何界定？ 租赁期间届满， 承租人继续使用租赁物， 出租人没有提出异议的， 原租赁合同继续有 效，但租赁期限为不定期。 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。 当事人可以随时解除合同， 但出租人解除合同应当在合理期限之前通 知承租人。 二、公司自如业务 2.1 、自如业务概述 2.1.1 自如业务的性质是什么？ ? ? ? ? 自如业务的性质是资产管理，即业主将房屋的使用权全权委托 给自如代为负责出租及管理。 业主与自如签定 《出租委托代理合同》 后， 无须亲自打理繁琐租务， 只需按照合同约定收取房屋出租获得的 收益即可。 租客与自如签定《房屋租赁合同》，租客在承租房屋期 间的各种事宜由自如负责处理， 需要业主出面的事宜自如也会出面协 调。 无论房屋实际出租情况怎样，租金都是定期付给业主的，房屋 空置的风险将由自如承担，故选择此项业务的业主需同意 给出合理的空置期，也叫免租期，在空置期内自如找租客、对房 屋进行装修配置，这段时间无需支付业主租金。 2.1.2 自如业务范围是什么？ 自如业务目前包括针对租客的自如·友家租住服务及针对业主的 资益 +资产代理服务。 2.1.3 自如业务的特点？ ? ? ? ? 产品的自如：自如致力于打造高品质的产品。从自如 ?友家 1.0 到 2.0 的升级， 从对产品细节的设计， 能够看出自如对于打造高品质 产品的执着。 服务的自如：自如致力于提供超越客户期望的服务。 从服务空间的开通、服务投诉全公示、服务形象的全面升级，可以体 现自如对服务的不懈追求。 自如网的自如：自如就是自如网，自如 致力于打造不动产服务业最 cool 的 O2O电子商务平台。 自如客的自 如：自如致力于维护高素质的自如客，他们年轻、注重生活品质、追 求新锐事物。自如正在不断完善的自如 客积分计划，正是要为这个群体提供更具吸引力的会员服务。 2.2 、自如产品 ? ? 自如·友家三大产品：友家 v2.0 、友家 v1.0 、闺宿。 资益 + 三大产品：资益 +精装、资益 +毛坯、资益 +改造。 2.2.1 友家 v2.0 ： xx 年 9 月 15 日（含）起，与业主签约的所有房屋均按友家 v2.0 进行装配和出租。友家 2.0 包括木棉、拿铁、布丁和原味四种风格， 每种风格的房间在配置物品的颜色上会有所不同 2.2.1.1 友家 v2.0 标准配置： 1 ）卧室：床、床垫、床罩、床下拖柜、书架组合、可移动书桌、 座椅、沙发（含沙发垫）、边桌（配沙发时才配置）、衣柜、空调、 自如橙盒、台灯、装饰画、窗帘、晾衣架、垃圾桶、门； 卧室包含四种风格：木棉、拿铁、布丁和原味 2 ）客厅：挂钟、租住公约、留言板、路由器、路由器隔板、脚垫 3 ）厨房：冰箱、微波炉、抽油烟机、灶具、电热水壶、垃圾桶 4 ）卫生间：热水器、洗衣机、角架、垃圾桶 5 ）其他：无线宽带、一客一锁（为每个卧室房间门更换新的锁 / 锁芯，以此实现一客一锁） 2.2.1.2 友家 v2.0 的特殊配置： 除了标准配置，还有一些特殊配置项可以根据客户的需求进行配 置。 ? ? 特殊配置内容：电磁炉、燃气热水器、滚筒洗衣机、空调扇、 多人沙发、 1.8 米床 特殊配置业绩计算：特殊配置产生的费用将从 收房业绩中原价扣除 2.2.1.3 友家 v2.0 服务 1 ）服务费收取标准：合同期租金总额的 10%。 2 ）服务费包含项目： ? 保洁服务：新居保洁（客户入住前对整套房的保洁）；月度保 洁（每月对公共区域的保洁）；退租保洁（退租时对退租房 间的保洁）。【月度保洁服务内容：包括自如·友家公共区域内 （客厅、厨房、卫生间）的墙面、地面、厨具、洁具、家具家电表面 的清洁。不包括清运垃圾、洗衣服、换床单、做饭、卧室房间内的清 洁、抽油烟机清洁等。 经纪人在向客户介绍月度保洁服务内容的时候 切忌过度承诺。 月度保洁服务周期： 以入住前专业消毒保洁为时间起 点，以一个自然月为一个周期，前后不超过五天】 ? ? ? ? 3 ）服务费费用结算： 若中途退租的客户，计算方式为，使用的服务费不足一个月按一 个月计算，至少收取一个季度的服务费，退还其未发生服务费。客户 中途退租将收取 1 个月房租作为违约金。 客户转租、换租，服务费退费标准与退租相同，同时需要客户支 付月租金的 50%作为转租、换租手续费。 4 ）意外伤害保险： ? 租住自如的租客可获得的意外伤害保险一份。保险包括：身故 保障金、残疾保障金、医疗保障金。 ①身故保障金：租客在租住房屋内遭受因意外伤害，并因该意外 伤害导致身故， 保险公司按 50000 元每套房屋给付身故保险金， 本合 同对该被保险人的保险责任终止。 ②残疾保障金：租客在屋内遭受意外伤害，并内因该意外伤害导 致残疾 , 按残疾比例乘以 50000 元每套房屋给付残疾保险金。 ③医疗保障金：租客在屋内遭受意外伤害，并因该意外伤害导致 在二级以上医院进行必要治疗， 保险公司就其符合社会基本医疗保险 支付范围的医疗费用按照 100%的比例进行报销，限额为每套房屋 50000元（无免赔额）。 单间房屋住 2 位租客的情况，签约人和合租人均可享受该保险， 非签约人租客只需提供： __ 复印件、手机号码、电子邮箱即可；签 约人和签约人的同住人的直系亲属， 若在探望签约人期间， 在所签自 如房屋内出现保险范围内的意外事故，保险公司也负责保险。 ? 保险赔付的基本条件： ①自如与租客签订的出租房间内发生的意外伤害责任 ②保险期限：入住自如即可享受，直至与自如的合同到期为止 ? 可获赔付的情况（自如责任造成的出险）： ①电气线路或电器设备漏电 ②煤气管道的老化造成的煤气泄漏 ③结构破坏或者倒塌（如隔断墙倒塌） ④物品坠落 （如穿衣镜、留言板坠落） ? 不可获赔付的情况（客户自身原因出险）： ①房屋内下楼梯时不小心摔伤 ②擦玻璃期间从楼上摔落致残或身亡 ③玻璃器皿破碎造成身体划伤 ④做饭时被油烫伤、烧伤 ⑤洗澡时滑倒摔伤、致残 ⑥没有关煤气造成煤气泄漏 ⑦不小心磕碰桌椅、衣柜角 ? 经纪人需要告知租客： ①自如为其提供保险； ③具体保险细则及出险处理，参见自如网 - 服务中心 - 假日交租地 址 - 自如客保险细则。 ④若客户拨打经纪人电话询问后期服务相关问题时，如果自己不 知道怎么回应客户时，请客户直接拨打管家电话。 2.2.1.4 友家 v2.0 网站： 自如网为租客提供了便捷感性的找房 体验，极具冲击力的视觉体验，更多的自如客在线服务、营销活动 2.2.1.4.1 自如网网址是什么 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 入住 3 天不满意全额退款： 起租日起 3 天内无条件全额退款 100% 真房源： 所有房源均为自如独家拥有的真实房源， 出租状态真实有效， 假一赔百； 一房一价：自如网、店面均统一售价，若实际成交价格 不同于网站价格，我们双倍返还差价； 投诉全公示：所有投诉 24 小 时内给出解决方案，在自如网公示投诉处理全过程信息。 登陆自如 空间： 租客用签约手机号登陆， 初始密码 888888； 登陆自如空间后： 租客可以在线交租、在线报修、在线投诉、在线查询同住室友。 客 户网上预定成功后， 因自如的原因未能签约此房源， 自如将双倍返还 定金，如果是客户原因未能签约，定金不退 定金收取的标准： 1000 元 / 间，整租以房间数计算 定金的效力：当日（第一天） 14:00 之前 下定成功的，保留至第三天 14:00 时；当日（第一天） 14:00 之后下 定成功的，保留至第三天 20:00 时 经纪人登录在线预定、在线新签 业务平台的用户名和密码是什么？ 经纪人自己的系统号和 OA登录 密码 客户在自如网上的预定过期了，是否还可以签约？ 预定过期后，如果该预定房间仍为“待租中”，仍可签约（所有 首笔租金在线支付的情况除外）；如预定的房间的状态为“已预定” 或“已签约”则不可签约，且定金不退 ? ? 在线预定后， 签约的起租日期是哪一天？能否修改？ 预定后签 约的起租日期为预定后的次日，且不得修改 自如网在线新签合同作 废后，自如网状态多长时间会同步？ 需要 30 分钟左右，如果着急签约，可以点击业务平台首页的“新 建新签合同” 2.2.1.4.7 自如网在线交租 ? ? ? ? 第一步：登录自如网 （） 第二步：在自如网首页点击右上角 “网 上交租金”，进入登录页 第三步：在登录页，输入“签约手机号” + 默认密码“ 888888” ，进入合同绑定页面 第四步：合同绑定页面： 2.2.1.4.3 自如空间能做什么？ 2.2.1.4.6 自如网在线预定、在 线新签相关 收房话术 - 熟知 1. 业主觉得空置期时间长 答：1. 首先如果您自己找客户，要找到称心的客户也需要 10-15 天； 2. 如果您将房屋委托给我们， 我们为您的房屋进行专业的装修设 计，环保施工，全程监理，精装房需要 10 天，改造房需要 40 天； 3. 另外我们找客户也需要 10 到 15 天， 因为我们为了确保房屋的 安全性，所以对所有的客户需要租客认证； 总结：这样看来我们的空置天数并不长，这些天可以充分让您体 验到我们的服务。 2. 业主认为我们给的价格低 答：1. 我们能保证付款时限： 起租日起 10 个工作日内付首次款， 而且空置期后置； 2. 装修配置：专业装修设计、环保施工、全程监理，合同期满赠 送全套品牌家具、家电配置； 3. 租约：精装 3 年及以上年以上租约租金可按年调整， 次年月租 金涨幅最高为当年月租金的 3%；老旧改造或毛坯 4 年或 4 年以上有 最高 3%的租金递增； 4. 家财险：阳光保险为代理房源承保，以年为投保周期的 15 万 主体险及 5 万客户险，共计 20 万元（无免赔额），在一定程度上保 障房屋及居住人员的生命财产安全。 保险范围包括房屋建筑物险 （最 高赔偿额度 10 万），室内财产（最高赔付额度 3 万），装修（最高 赔偿额度 1 万），管道破裂及水渍险（最高赔偿额度 1 万），第三者 责任险（最高赔偿额度 5 万）； 5. 资产查验： 管家一年一次、 保洁每月一次入户查验房屋使用情 况，为业主提供查验报告； 6. 租务全程代理：包办找租客、换租客、收房租、手续代办等事 宜，让业主无忧省心。 3. 业主要求不看房子就给报价 答：因为现在还没有看到您的房屋具体情况，所以不能给您一个 准确的价格，这个区域您这样的户型面积的房屋收房价格大概在 XXX 区间（此报价已经为收房做铺垫，必须低于市场价），具体您的房子 租金是多少，还是得先去房子里看一看才能给您一个确切的价格。 （如果管家有事不能及时到达店面，只能给经纪人报一个区间范 围，例如朝阳门区两居室 3500-4200 可收，切记不要报准确价格。） 4. 优化间是否会破坏房屋 答：不会破坏您的房屋，因为我们做的优化间材料为轻钢龙骨， 只在您家屋顶和墙面上打钉固定。 当代理年限到期以后可依据您的意 愿拆除空间优化墙，并修复墙面，提供专业深度保洁，确保您收回房 屋时主体结构、清洁程度等方面与出租前基本保持一致。 5. 业主不愿意搬走遗留的家具和家电 答：1. 我们配置的家具都是标准配置， 专门匹配房屋的配置风格， 您遗留下来的家具可能不太符合整体的风格； 2. 我们会为您保留 5 年之内的家电， 5 年之外的家电我们会视情 况为您配置由苏宁和国美提供的全新的品牌家电； 3. 上面提到的这些家具家电在合同期满后都会给您留下， 对于您 来说，您多了一套配置更新的物品。 6. 为什么第 2 年还要空置期 答：1. 在我们代理您房屋期间除了第一年装修配置用掉的空置期， 公司还需要为这套房子找到有资质的客户来入住， 而且这期间还会出 现频繁的客户退租情况，公司需要重新找客户。 2. 另外每年过年期间最易出现客户退租的情况， 这样房子就会空 置很长一段时间，但是这期间公司是正常付给您租金的。 所以公司根据与您签约的合同期限将所有的空置期分摊到每年的 合同期中，并且空置期后置，其实这样对您来说更安全，也更合理。 7. 业主想一年一签 答：1. 首先如果从我们公司的角度来说，我们代理您的房屋，会 对您的房屋进行重新的装修， 并配置全新的家具家电， 这样会产生很 大的费用成本， 公司将这些成本平均分摊到每一年中， 如果您只签一 年，公司根本就无法回收成本。所以公司肯定不会这样做的。 2. 从您的角度来说， 一年一签对您也并没有保障， 您把房子收回 去之后您还得自己找客户， 出现房屋漏水等问题您还得自己找人维修。 8. 公司配置的家具家电 4、5 年以后就会变旧 答：1. 我们配置的家具家电都是全新的，而且都是著名品牌的， 所以质量上本身很有保障； 2. 另外我们找的客户都是要求有资质证明的， 所以住您房子里的 租户素质一般都比较高，不会对您房屋里的物品进行有意的破坏的； 3. 客户租住期间如果家具家电出现了故障， 公司会及时的进行维 修和保养，在合同到期后交付给您的物品都是可以正常使用的。 9. 如果业主中途解约的话，违约金怎么算 答：1. 如果业主中途解约并且将房屋收回去不继续委托代理的话， 业主需要承担违约赔偿责任。 按照合同约定因为业主原因提前解除合 同给公司造成的一切实际损失都需要业主承担。 ① 业主需要赔付的具体项目主要包含但不限于这些费用项目： 装 修折旧费、配置折旧费、宽带折旧 费 ② 佣金管理服务费 ③ 赔付客户合同约定 1 个月的违约金 ④ 合同约定的业主违约赔偿自如 2 个月的违约金 2. 如果业主中途将房屋买卖， 新业主愿意继续委托公司代理此房 屋（即继续履行合同），业主不需赔偿费用，但是需要老业主和新业 主、公司签订一份三方协议，作一个业主信息变更即可。 10. 我爱我家的代理情况 答：我爱我家的情况 1. 我爱我家现在也在做房屋代理， 合同租约是一年一签， 每年的 空置期是 45 天，而且空置期前置； 2. 我爱我家给业主的付款方式为月付； 3. 我爱我家并不倾向于装修， 最多给业主的房屋配置一些家具家 电； 自如的优势： 和我爱我家做对比的话，公司虽然在合同租约上比较长，但是对 于业主来说自如的优势是 1. 精装房的空置期没有比我爱我家的多； 而且空置期后置保证业 主先收到租金，业主的资产有保障； 2. 自如的付款方式有很多种， 业主可以根据房屋价格来选择付款 方式； 3. 自如对业主的房屋进行部分装修优化， 使得房屋在品质上更高 一筹。 11. 客户保险的案例 答：公司给每一位自如客投保了意外伤害保险，自如客在出租房 屋内，由于非本意的、外来的、突发 的原因导致身体受到伤害，自如客可以申请最高 20000元的意外 伤害保险赔偿金， 对于租住我们自如房屋的客户来说可以享受到这套 房屋所带来的保障。 从 xx 年 9 月 15 日开始到现在共计为 17893 个自 如客投保，其中出险一单。 出险客户详细信息： 客户姓名：曾 X， 居住地址：驼房营西里 出险原因：客户在家不小心摔倒导致双踝骨骨折 申请赔付金额： 4142.22 元 理赔金额： 3942.22 元 收房差价指南： 根据公司代理的 10000 余套房源德尔数据分析，收房谈判跟进中 最重要的就 是我们经纪人的先期报价， 高业绩必须有高差价支撑， 92%的高差 价房就是因为先期经纪人做好的铺垫，已经使业主的心理价位拉低， 业主的出租价由我们牵引指导着走了； 而先期拉高了业主的心理价位，我们又怎么会压下来呢？ 内容仅供参考