物业管理基本制度与政策讲义 第14讲,第八节物业管理的法律关系

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物业管理基本制度与政策讲义 第14讲,第八节物业管理的法律关系

第八节物业管理的法律关系 第二章物业管理服务 大纲要求: 物业管理的行政责任; 物业管理的民事责任, 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题 的解释》的有关规定及特点。 物业管理法律关系的一个重要特征,是既涉及公权关系,也涉及私 权关系。公私权关系混合的特征,决定了可以把物业管理法律关系分为 物业管理行政关系和物业管理民事关系两大类型。 与此相对应,物业管理的法律责任,同样可以分为物业管理的行政 责任和物业管理的民事责任两大类型。 知识点一、物业管理的行政责任 广义上是指物业管理各方主体,违反现行行政法律规范所应承担的 法律责任。 狭义上是指物业管理各方主体,违反《条例》所应承担的法律责任。 第三章关于物业管理七大基本制度的内容中包括相应的法律责任内 容,本节重点介绍《条例》第六章中其余有关法律责任的规定。 (1)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所 有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处 5 万元以上 20 万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。 (2)不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部 门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企 业予以通报,处 1 万元以上 10 万元以下的罚款。 (3)物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托 给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改 正,处委托合同价款 30%以上 50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资 质证书的部门吊销资质证书。 委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备 的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的, 依法承担赔偿责任。 (4)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用 房的,没收违法所得,并处 10 万元以上 50 万元以下的罚款。 (5)未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途 的,并处 1 万元以上 10 万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物 业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按 照业主大会的决定使用。 (6)有下列行为之一的:①擅自改变物业管理区域内按照规划建设的 公共建筑和共用设施用途的,②擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、 场地,损害业主共同利益的,③擅自利用物业共用部位、共用设施设备 进行经营的,个人处 1000 元以上 1 万元以下的罚款,单位处 5 万元以 上 20 万元以下的罚款。所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、 共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。 (7)国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主 管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受 他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为 不予查处的,依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。 知识点二:物业管理的民事责任(轮换考点) 为了正确审理物业服务纠纷案件,依法保护物业服务合同当事人的 合法权益,2009 年 9 月,最高人民法院公布了《物业服务纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释》(法释(2009]8 号,以下简称《物业服务司 法解释》)。 《物业服务司法解释》是以《民法通则》、《物权法》和《合同法》 为基础,以规范物业服务企业与业主的物业服务合同关系为重心,结合 多年物业管理纠纷的民事审判实践制定的,是各级人民法院审理物业服 务纠纷案件的重要依据,也是确定物业服务合同双方主体民事责任的重 要规范。 (一)《物业服务司法解释》的 4 个特点 1.强化物业服务企业的义务 《物业服务司法解释》针对实践中物业服务合同的约定内容相对简 单,当事人常因物业服务的内容发生争执的现象,运用合同默示条款理 论,扩充了物业服务企业承担义务的范围,除物业服务合同之外,物业 服务企业还应履行法律法规、相关行业规范、服务承诺和服务细则规定 或约定的义务。 2.强化行政法规的效力 《物业服务司法解释》规定物业服务企业将物业服务区域内的全部 物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效,显然是对《条例》 第四十条规定效力的强化;关于业主与承租人、借用人和其他使用人承 担交纳物业费的连带责任的规定,同样是对《条例》第四十二条第一款 的肯定;将“法律法规的规定”认定为物业服务企业的应尽义务,同样 强化了行政法规在民事审判中的适用法地位。 3.强化诉讼主体的限制 在明确前期物业服务合同和物业服务合同对业主的约束力的同时, 《物业服务司法解释》关于“业主以其并非合同当事人为由抗辩的,人 民法院不予支持”的规定,防止了诉权的滥用和司法资源的浪费;在赋 予业主委员会解除合同请求权的同时,《物业服务司法解释》关于“物 业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖 欠物业费的业主另行主张权利”的规定,实际上否定了业主委员会民事 诉讼的被告身份。 4.强化合同主体的责任 《物业服务司法解释》对作为合同主体的物业服务企业和业主,规 定了相应的法律责任:(1)物业服务企业违规收费的责任;(2)物业服务 企业退还预收物业费的责任;(3)物业服务企业的退出和移交责任;(4) 业主实施妨害物业服务和管理行为的责任;(5)业主交纳物业费的责任。 相关规定在体现平等、自愿、公平和诚信的合同法原则的基础上,强化 了物业服务企业和业主双方的法律约束,有利于物业管理目标的实现 (二)物业服务纠纷的解决规则 与建筑物区分所有权纠纷多数引起侵权之诉不同,物业服务纠纷主 要导致违约之诉。 作为业主和物业服务企业之间法律关系的主要纽带,物业服务合同 的效力状态和履行结果的认定,是《物业服务司法解释》关注的重点。 从有利于审判实践出发,《物业服务司法解释》主要从五个方面明 确了物业服务纠纷的审判规则。 1.关于物业服务合同的效力 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主 委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业 主具有约束力。 业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。 但是,符合下列情形之一:(1)物业服务企业将物业服务区域内的全 部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同,(2)物业服务合同中 免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员 会或者业主主要权利的条款,人民法院应当支持业主委员会或者业主确 认(前期)物业服务合同或者合同相关条款无效的诉讼请求。 2.关于物业服务企业违约行为的处理 在物业服务违约方面,根据《物业服务司法解释》第三条的规定, 物业服务企业不履行或者不完全履行以下四类义务:(1)物业服务合同 约定的维修、养护、管理和维护义务;(2)物业服务企业公开作出的承 诺;(3)物业服务企业制定的服务细则;(4)法律、法规规定以及相关行 业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主有权请求物业服务企 业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 在违规收取物业费方面,物业服务企业违反物业服务合同约定或者 法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围,提高收费标准或者重 复收费的,业主有权以违规收费为由提出抗辩,同时请求物业服务企业 退还已违规收取的物业服务费用。 3.关于业主违约行为的处理 对于业主实施妨害物业服务与管理的行为,《物业服务司法解释》 第四条规定:“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实 施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、 停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。” 对于业主拒付物业费的行为,《物业服务司法解释》规定,下列情 况下,人民法院对物业服务企业的物业费请求应予支持:(1)经书面催 交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费 的;(2)物业服务合同的权利义务终止后,业主仍拖欠物业费的;(3)物 业的承租人、借用人或者其他物业使用人未按照与业主的约定交纳物业 费,业主应当承担连带责任的。 对于物业服务企业已经按照物业服务合同约定以及相关规定提供服 务,业主仪以未享受或者无需接受相关物业服务作为拒交物业费的抗辩 理由的,根据《物权法》七十二条业主“不得放弃权利不履行义务”的 规定,《物业服务司法解释》明确规定,人民法院对业主的抗辩不予支 持。 4.关于物业服务合同的解除和终止 经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同 意,业主大会作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会有权请求人 民法院解除物业服务合同。 物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务企业退还已经 预收、但尚未提供物业服务期间的物业费的;业主委员会请求物业服务 企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务 所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。 物业服务合同的权利义务终止后,物业服务企业拒绝退出、移交, 并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利 义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。 5.关于《物业服务司法解释》的适用 因物业承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同, 以及法律法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院应当 参照《物业服务司法解释》关于业主的规定处理,《物业服务司法解释》 中关于物业服务企业的规定,适用于《物权法》中所称的“其他管理 人”。2009 年 10 月 1 日前已经终审,以及施行后当事人申请再审或者 按照审判监督程序决定再审的案件,不适用《物业服务司法解释》。 单选例题 1.公私权关系混合的特征,决定了可以把物业管理法律关系分为物 业管理行政关系和()两大类型。 a.物业管理民事关系 b.物业管理商务关系 c.物业管理行政关系 d.物业管理物权关系 答案:a 多选例题 2.下列有关《物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》特 点说法中,正确的是()。 a.业主以其并非合同当事人为由抗辩的,人民法院不予支持 b.物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告 知其向拖欠物业费的业主另行主张权利 c.业主与承租人、借用人和其他使用人承担交纳物业费的连带责任 d.除物业服务合同之外,物业服务企业还应履行法律法规、相关行 业规范、服务承诺和服务细则规定或约定的义务 e.物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他 人而签订的委托合同有效 答案:abcd
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