3118+ 2020年加强和规范城镇物业管理工作的指导意见

3118+ 2020年加强和规范城镇物业管理工作的指导意见

‎3118+ 2020年加强和规范城镇物业管理工作的指导意见 一、建立物业管理体系，落靠物业管理职责 全面建立物业主管部门、行业管理部门、街道办事处、居民社区委员会分工负责的物业管理体系。住建局负责完善政策措施，强化对物业服务企业的监管；各相关行业管理部门依法将管理职能延伸到物业小区。具体责任划分：执法局负责用于物业小区大型垃圾箱（仓）的合理设置、管护及垃圾清运，负责对小区容貌、环境卫生、擅自拆改、擅自占用公共共用部位、损坏绿地、私搭滥建、乱设摊点、乱贴乱画、室外经营以及车辆乱停的监管；规划局负责物业管理用房等物业设施规划方案的审查及建设、验收的监管；物价局负责住宅物业服务收费指导标准的制定、调整、公布以及执行情况的监管；公安局负责治安防范及消防设施设备配套建设、维护、使用的监管；环保局负责烟尘污染、噪声扰民等行为的监管；市场监督管理局负责物业小区内无照经营以及电梯、锅炉等设施设备安全运行的监管；卫计局负责物业小区内供水质量的监管；房产处配合供热办推行新建住宅工程前期物业管理；电业局、供水公司、排水管理处、供热企业以及网络通讯等部门，分别依法负责物业小区内本单位本行业应依法承担的公共共用设施设备的维修养护、更新改造，保证正常运行使用。街道办事处建立物业纠纷、信访协调处理机制，充分发挥辖区内物业管理的综合指导和协调、监督职能，强化物业服务质量考核管理。社区居民委员会监督指导业主大会和业主委员会依法开展工作，认真组织业主开展物业服务质量评议工作；大力开展物业管理政策法规宣传，教育引导居民参与支持物业管理；及时对物业违法违规行为予以制止，协调化解相关矛盾纠纷，维护稳定。同时，住建局、执法局和各街道办事处要建立“三位一体”监督服务机制，强化物业小区管理。‎ 二、明确物业主体责任，组建业主大会及业主委员会 业主是物业的主人。享有参加业主大会或业主代表大会的权利，应当履行业主大会或业主代表大会以及业主委员会的决定。物业管理规约、业主大会议事规则以及选聘物业服务企业、筹集公共共用部位维修资金、确定物业服务标准和收费标准等重大事项，由业主大会或业主代表大会决定。选聘和解聘物业服务企业需经专有部分占建筑面积50%以上的业主，且占总人数50%以上的业主同意。业主委员会执行业主大会或业主委员会的决定，代表全体业主同选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并依据相关法律法规和物业服务合同约定，监督物业服务企业工作。各街道办事处要集中时间、集中力量、严密程序，力争到x年6月末前，具备条件的物业小区（单体楼房）均要依法组织指导成立业主大会或召开业主代表大会，选举产生业主委员会。经街道办事处指导后仍不能成立业主大会或召开业主代表大会的，实行业主组织职责临时代行工作机制，街道办事处可指定社区居民委员会临时代行业主大会和业主委员会职责。‎ 三、落实前期物业服务企业，推行物业服务合同管理 全面推行前期物业管理，新建住宅工程的开发建设单位开工建设前必须依法选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同，制定物业管理规约，明确物业服务标准和物业收费标准，并同购房人签订前期物业管理合同，同时将相关情况向物业主管部门备案。已有物业服务企业管理或开发建设单位代管物业的住宅小区，在全体业主对其物业服务满意和认同的前提下，继续规范服务，物业服务合同期满后，由业主大会或业主代表大会决定续签或解除物业服务合同；业主对现有物业服务企业或开发建设单位代管物业不满意、不认同的，由业主大会或业主代表大会对物业管理工作进行综合评价，提出改进建议或改进方案，物业企业或开发建设单位限期整改，整改不到位、业主不满意的，由业主大会或业主代表大会重新选聘物业服务企业。鼓励单体楼房实行业主自治管理，由全体业主共同决定本栋楼房的物业服务标准、收费标准和维修、更新、改造等事宜。业主自行管理不得违反有关法律、法规规定，不得损害社会公共利益，不得侵害业主和他人的合法权益。对个别弃管住宅物业，可暂由物业主管部门代管，实行基本物业服务。‎ 四、坚持物业设施建设标准，提升物业小区居住环境 新建住宅小区物业用房、门卫用房、供热、供水、排水、燃气、绿化、环卫、监控、高层楼房的应急电源、文化娱乐以及公共服务场所等物业服务配套设施、设备必须按规划设计标准建设配套到位，并分户安装独立的智能水表和供电、供热等计量器具。否则，坚决不予竣工验收备案、不予办理物业移交手续，确保新建住宅物业管理起步的高标准、高质量，打造一批规划设计合理、配套设施先进、物业服务质量优良的高档住宅小区。各街道办事处组织社区居民委员会，对辖区内已使用多年且配套设施不全、环境质量差的既有老旧住宅进行排查，有计划、有步骤地实施改造。主要“以业主承担为主、社会各界力量筹集和政府投入为辅”‎ 的原则筹集改造资金。房盖、墙体、门窗、供排水等公共共用部位的维修改造资金，主要由业主按照建筑面积比例份额承担；配套监控、环卫、绿化、健身设施等，可采取政府引导、市场化运作，在物业小区内建设经营用房出租、出售的方法筹集资金；现已入住小区，由于工程未竣工验收备案就交付使用以及开发建设单位未执行规划、未按图纸施工、未兑现同业主承诺等涉建遗留的物业问题，由住建局、规划局、执法局、征收办等相关部门负责监督开发建设单位出资解决；相关企事业单位开发建设的既有老旧楼房，由该单位负责协调和筹集资金解决。力争通过2-3年的努力，既有老旧住宅小区逐步实现“六保”、“四有”目标，“六保”即保房盖无渗漏、保墙体无脱落、保供排水畅通、保门窗安全使用、保道路平整、保卫生清洁，“四有”即有停车棚、有绿地、有监控设施、有健身器材，物业小区居住环境提档晋级。‎ 五、健全监管机制，提升物业服务水平 物业主管部门加快建立物业服务质量考核和信用等级评价体系，健全物业服务企业和从业人员诚信档案，记载违法违规和诚信履约信息。对优秀、良好企业给予物业招标加分等扶持政策；对不合格的企业实施重点监管，限制承接新的物业项目。情节严重的，记入“黑名单”。责令退出物业服务市场。被依法解聘或责令退出物业服务市场的物业企业拒不退出的，由街道办事处牵头组织公安、法院、行政执法、供热办和相关部门成立临时专项工作组，依法强制退出。逐步推行物业服务履约保证金制度，物业合同履约期内发生的一切物业服务问题均使用保证金予以支付解决。监督指导物业服务企业加强规范化建设，将物业项目、服务人员、服务内容、服务标准、收费标准、服务电话等相关情况公开、公示，推行物业服务“承诺制”、“一站式”、“管家式”服务，逐步实现车辆出入、单元门入户、物业收费“一卡通”，不断提高服务水平。‎ 六、建立领导组织，形成齐抓共管的物业管理格局 县政府成立分管副县长任组长，公安局、法院、住建局、规划局、财政局、街道办事处、执法局、信访局、物价局、环保局、技术监督局、卫计局、电业局、通讯公司、网络公司、房产处、供热办及供水、排水、供热企业等单位主要领导为成员的x县物业管理工作领导小组，研究决定相关重大方针、政策、决策，部署、协调解决相关重点疑难问题。相关部门、单位要建立定期巡查、检查制度，对职责落实不到位、把关不严、监督检查不力的，追究领导责任。领导小组办公室设在供热办，负责上传下达和沟通协调。县电台、电视台等新闻媒体加大物业管理工作的宣传力度，及时对违反物业管理法律、法规行为予以“曝光”，营造全民关心、支持物业管理工作氛围。‎ 本意见如与国家相关法律、法规及上级有关规定相抵触，按国家相关法律、法规及上级有关规定执行。相关未尽事宜，按相关法律法规的规定执行。‎ 本意见自发布之日起施行，由县物业主管部门负责解释。县政府此前发布的物业管理方面相关政策规定同时废止。‎