复习考试大纲

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复习考试大纲一、单选题（样题）1、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（C）。A、出让土地使用权上的房地产抵押估价；B、商品房售价；C、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿；D、房屋火灾保险。2、考虑影响房地产需求量的其他非价格因素，当消费者的收入水平提高时（A）A．价格和需求量同步增长B.价格减少和需求量增长C.价格增长和需求量减少D.价格和需求量同步减少3、决定某一房地产价格水平高低的，主要是(D)。A．全国房地产总的供求状况B．本地区房地产的供求状况C．全国本类房地产的供求状况D．本地区本类房地产的供求状况4、(B)是随着时间的推移而减少的。A.原始价值B．账面价值C.市场价值D．投资价值5、(D)是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。A.原始价格B．理论价格C．成交价格D．市场价格6、楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为(A)。A．楼面地价：土地总价÷总建筑面积B．楼面地价：土地总价x总建筑面积C．楼面地价：土地总价+总建筑面积D.楼面地价：总建筑面积÷土地总价7、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是(D)。A，均衡原理B．预期原理C．竞争原理D．替代原理8、与报酬率性质不同的名词有（D）A.利息率B.折现率C.内部收益率D.空置率10n9、在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据（B）确定收益年限。A.土地的整个使用年限B.土地的剩余使用年限C.建筑物的整个使用年限D.建筑物的剩余使用年限10、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有（A）A.自然寿命≥经济寿命B.自然寿命≤经济寿命C.自然寿命=经济寿命D.无关11、以下（）属于外部折旧A.自然经过的老朽B．意外的破坏损毁C．交通拥挤D．建筑样式过时12、收益法的理论依据是（D）A．生产费用价值论B．经济原理C．替代原理D．预期原理13、假设开发法的理论依据是（C）A．替代原理B．生产费用价值论C．预期原理D．最高最佳使用原理14、假设开发法中预期开发后的楼价不可用（C）采取A．市场法B．收益法C．成本法D．长期趋势法15、10n某房地产八八年一月建成，九八年一月欲评估其现值，判定该房地产尚可使用四十年，若残值率为0，按直线法确定其成新率为（D）A．20%B．30%C．50%D．80%16、在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（D）A．算术平均数B．中位数C．加权平均数D．众数17、路线价法主要适用于（A）A．城市商业街道两侧土地的估价B．旧建筑物的估价C．新建筑物的估价D．拆迁房屋的估价18、从理论上讲，标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高，由此远离道路的方向，地价（C）A．逐渐降低B．逐渐升高C．可视为基本不变D．为019、用基准地价修正法评估宗地价格的一个最重要的前提条件是（A）A．评估对象宗地所在地区的政府确定公布了基准地价B．要对评估对象宗地进行交易日期调整C．要对评估对象宗地进行土地状况调整D．要对评估对象宗地进行交易情况调整20、直线趋势法属于（D）中的一种方法A．平均增减量法B．指数曲线趋势法C．移动平均法D．数学曲线拟合法10n二.多选题（样题）1、以下那些说法是正确的？ABDA、两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大不同；B、两宗权利状况相同的房地产，如果实物状况不同，其价值可能有很大不同；C、两宗实物和权利状况相同的房地产，其价值相同；D、房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。2、引起房产自然增值的原因主要包括（BC）A、通货膨胀；B、需求增加，引起价格上涨；C、交通条件或周围环境改善；D、装修改造、更新或增加设备。3、房地产价格具有下列()特征。ABCA.房地产价格既可用价格表示，也可用租金表示B.房地产价格的实质是房地产权益的价格C.房地产价格是长期考虑下形成的D.房地产价格是由估价师通过严谨的科学计算形成的4、成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实这种价格通常随着()的不同而不同。ABCDA．交易者的心态B．交易者的偏好C．交易者对市场了解程度D．讨价还价能力5、房地产状况修正包括()。ABCA．区位状况B．权益状况C．实物状况D．双方的协议状况6、求取报酬率的方法有（）A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法7、有了货币的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：(ABC)。A．可获净收益的大小B．可获净收益期限的长短10nC．获得该净收益的可靠性E．建立在货币具有时间价值的观念，现在的钱比将来的钱更值钱8、收益法适用的对象，是有收益或有潜在收益的房地产，如(ABCD)等房地产。A．农地和商业B．旅馆和餐饮C．写字楼D.公寓9、根据投资开发后的房地产经营方式有（ABCD）A.出售B.出租C.营业D.预售10、由于开发期延长，对于开发商(AB)。A.一方面要承担总费用上涨的风险B．一方面要承担更多的投资利息C．能够提高利润D．成本将会降低11、收益法中，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用()。A．房地剩余技术B．市场剩余技术C．土地剩余技术D.建筑物剩余技术12、投资组合技术主要有()的组合两种。A.抵押贷款与自有资金的组合B．土地与建筑物的组合C．市场与房地产的组合D．房地产的抵押与房地产的成交的组合13、居住用途房地产的位置优劣，主要是看(ABCD)。A.周围环境状况B．安宁程度10nC．交通是否方便D．与市中心的远近14、工业用途房地产的位置优劣一般来说主要看(AB)。A.位置有利于原料和产品的运输D．废料处理及动力取得C．接近大自然D．私密性15、运用路线价法估价的前提条件是(AB)。A．道路较规整B．各宗土地的排列较整齐C．要有深度价格修正率表D．要有其他价格修正率表16、宗地价格原则上可以采用（ABCD）方法来评估A.市场法B.成本法C.收益法D.在有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估17、通过高层建筑地价分摊可以解决（ACD）A.各部分占有的土地份额B.各部分享有的房价数额C.各部分享有的地价数额D.各部分享有的土地面积18、具体的长期趋势法主要有(ABCD)。A.数学曲线拟合法B．平均增减量法C．平均发展速度法D．移动平均法和指数修匀法19、数学曲线拟合法主要有(ABC)。A.直线趋势法B．指数曲线趋势法C．二次抛物线趋势法D．平均增减量法10n20、需要补地价的情形主要有()。A.更改原出让土地使用权时规定的用途B．增加原出让土地使用权时规定的容积率C．转让、出租、抵押划拨土地使用权D．出让的土地使用权期满后续期三.判断题（各章要点）第一章1、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。（对）2、在评估一宗房地产价值时，一般要求同时采用两种以上（含两种）估价方法对第二章1、房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。对2、收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。第三章1、就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。2、在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。3、楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。第四章1、房地产估价的主要难点，是房地产价格影响因素众多且难以准确量化它们的影响。2房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。3、房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。第五章1、最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。2、谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则。第六章1、市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。2、市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。3、市场法适用的对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，第七章10n1、成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。2、只要是新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。3、土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。4、估价上的折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。第八章1、收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）。2、除了评估房地产抵押价值应遵循谨慎原则而应选用较保守的估计值外，其他目的的估价都应选用最可能的估计值。3、一般情况下，估价对象的收益期限为其剩余经济寿命，其中，土地为剩余使用年限。4、收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。第九章1、假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益(具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。2、凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，3、开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期（即估价时点），终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。4、假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。第十章1、房地产价格通常波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。2、长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产。3、长期趋势法适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实、可靠。4、长期趋势可以消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动。第十一章1、路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。2、路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。3、运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐。4、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的众数。5、路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。6、高层建筑地价10n按建筑面积进行分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。7、按高层建筑地价房地价值进行分摊主要适用于各部分的房地价值(单价)有差异但差异不是特别大的建筑物。8、在有了基准地价的地区，宗地价格可通过基准地价的修正来评估。第十二章1、房地产估价的基本程序是指完成一个房地产估价项目所需做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后顺序。2、房地产估价报告无论是书面报告和口头报告，叙述式报告和表格式报告，都只是表现形式的不同，对它们的基本要求是相同的。1、何为市场法？运用市场法估价的一般步骤？答：市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：1）搜集交易实例；2）选取可比实例；3）建立比较基准；4）交易情况修正；5）市场状况调整；6）房地产状况调整；7）求取比准价格。 2、何为成本法？运用成本法估价的一般步骤？答：成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 成本法的操作步骤1）弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料;2）测算估价对象重新购建价格;3）测算建筑物折旧;4）求取估价对象积算价格。3、何为收益法？运用收益法估价的一般步骤？答：成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 成本法的操作步骤1）弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料;2）测算估价对象重新购建价格;3）测算建筑物折旧;4）求取估价对象积算价格。4、何为假设开发法？运用假设开发法估价的一般步骤？答：假设开发法也称剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象的价值的方法。 运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行： 1）调查分析待开发房地产状况；2）选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；3）预测后续开发经营期；4）预测开发完成后的价值；5）预测后续必要支出及应得利润；6）测算待开发房地产价值5、何为路线价法？运用路线价法估价的一般步骤？答：10n路线价法是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来求取该道路其他临街土地价值的方法。  运用路线价法估价一般分为下列6个步骤进行： ①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制作价格修正率表；⑥计算临街土地的价格6、何为房地产估价？房地产估价的基本程序？答：房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 房地产估价的基本程序是指完成一个房地产估价项目所需做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后顺序。 房地产估价的基本程序如下： (1)获取估价业务；(2)受理估价委托；(3)制定估价作业方案；(4)搜集估价所需资料；(5)实地查看估价对象；(6)分析估价对象价值；(7)测算估价对象价值；(8)判断估价对象价值；(9)撰写估价报告；(10)内部审核估价报告(11)交付估价报告；(12)估价资料归档。五、计算题（复习重点）1、市场法【例6-13】、【例6-14】2、成本法【例7-13】例7-12] 某宗房地产的土地总面积为1 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／平方米建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元／平方米建筑面积，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。  [解]  该题主要是注意重新购建价格应为估价时点时的。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产的价格测算如下：     土地现值＝620×1000＝620000(元)建筑物现值＝l200×2000×80％＝1920000(元)估价对象的现时总价＝620000+1920000＝2540000(元) 估价对象的现时单价＝2540000÷2000＝1270(元／㎡) 3、收益法【例8-30】10