精编电大专科《物业管理法规》案例分析题题库及答案(试卷号:2224)

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精编电大专科《物业管理法规》案例分析题题库及答案(试卷号:2224)

电大专科《物业管理法规》案例分析题题库及答案(试卷号:2224) 盗传必究 案例分析题 1. 2010 年年初,李先生买了一套幸福花园的商品房,约定一年后交房。该楼盘的开发商 A 公司、B 物业公 司与李先生签订了一份《前期物业管理服务协议》,约定由甲方(即 A 公司)选聘 B 公司对楼盘提 供物业服务。 协议中写着:前期物业管理费自甲方通知乙方(即李先生)入伙之日起计算,如乙方未入伙或未人住 期间 的物业费由乙方金额承担(本条所称入伙,是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续, 业主或使 用人收到入伙通知后在限定期限内办理相应手续的,视为入伙),乙方入伙之日,物业服务公司 先预收一年的 物业管理费,以后物业管理费每半年收一次。入伙后,属于业主空置房的由业主全额交纳物 业管理服务费。 2011 年 7 月 8 日李先生到幸福花园办理交房手续,A 公司确认李先生已按合同约定付清了相关费用, 并委 托 B 物业公司办理物业登记及交付手续,但 B 公司要求李先生必须先预交物业费才能给钥匙。因双方 就先交物 业费还是先交钥匙的问题产生分歧,故李先生未能取得房屋钥匙。 这样一拖就是 5 年,2016 年李先生实在等不及了,就到 B 公司打算预交一年的物业管理费,然后收 取房屋 钥匙,但 B 公司一定要李先生交 2011 年 7 月至今的物业费才能给他房屋钥匙。李先生认为自己一 直没有入伙, 不同意交 2011 年 7 月至 2016 年房屋空置期间的物业管理费。 问题: (1) 李先生要解决与 B 公司的纠纷有哪些途径? (2) 物业服务协议中“前期物业管理费自通知被告入伙之日起算,业主收到入伙通知后在限定期限内 办 理相应手续的视为入伙,乙方入伙之日,物业服务公司先预收一年的物业管理费”的条款效力如何? (3) 本案应如何处理? 答:(1)可以通过协商、(1 分)调解、(1 分)仲裁,需要李先生与物业公司达成同意仲裁的协议、(2 分)诉讼(1 分)等途径维护自己的合法权益。 (2) 该条款无效。(1 分)物业服务协议中有“前期物业管理费自通知被告入伙之日起算,业主收到入 伙 通知后在限定期限内办理相应手续的视为人伙,乙方入伙之日,物业公司先预收一年的物业管理费”的 约定, 该约定属于格式条款,按照该约定,不论因为何种原因,只要甲方通知乙方入伙,则乙方就要缴纳 物业管理费, 该条款免除了己方责任、加重了对方责任,且与〈物业管理条例》的相关规定相悖,故该条 款应属无效。(3 分) (3) B 公司应当将房屋钥匙交给李先生,(3 分)并且不能收取李先生 2011 年到 2016 年李先生收到房 屋 钥匙前的物业管理费。(3 分) 2. 刘先生购买了某小区的一套住宅,购买时地产开发商承诺物业管理费为 2 元/平方米,且五年不 变,并 有管道煤气、24 小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中。但刘先生人住 2 年后,非但相 关的配套设施 没有落实,物业管理费反而涨到了 3 元/平方米。刘先生找到理论,物业公司说“开发商说 的不算数”,收费是 依据有关标准,并得到了物价部门的批准。而发展商则称物业管理已移交,自己无权 过问。 问题:(1)本案涉及到哪些法律关系? (2) 刘先生是否应当按照 3 元/平方米交纳物业管理费? (3) 刘先生应如何维护自己的合法权益? 答:(1)木案涉及物业管理(2 分)与房屋买卖(2 分)是两种法律关系。物业管理公司与开发商是两 个 独立的民事主体,相互之间不应为对方承担民事责任。(1 分) (2) 应当(1 分),因为发展商无权承诺物业管理费的收费标准,(2 分)物业管理收费标准的依据是有 关 物业服务的委托合同,业主必须按规定交纳物业管理费。(2 分) (3) 刘先生应当通过法律途径追究开发商的违约责任。(2 分)由于开发商没有完全履行合同所约定的 义 务,依据《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同的,应当承担继续履行、采取补救措 施或者 赔偿损失等违约责任。(3 分) 3. 2011 年赵先生在天环花园购买了一套三房二厅的住宅,但一直没有入住。2014 年物业公司多次发 出通 知,催他补交物业服务费,赵先生以未居住为由拒交。赵先生是通过银行贷款购买的住宅,因生意失 败,从 2015 年 3 月开始停止向银行供款。银行随即向法院起诉,法院判决将房产拍卖来还贷款,张女士 通过拍卖取得了该 房产。2016 年赵先生下落不明,物业公司要求新人住的张女士补交赵先生欠下的物业 费。 问题(1)赵先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立,为什么? (2) 物业公司向张女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立,为什么? (3) 你认为物业公司在此情况下如何维护自己的权益? 答:(1)赵先生的理由不成立。(2 分)因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公共部位及公 共 服务的收费,像保安、清洁、绿化和公用维修等,是为整个楼宇、整个小区的服务,赵先生的房产会得 到相应 保值和增值。(2 分)所以赵先生在收楼和拿到钥匙以后,非因房屋质量问题,就应当缴纳物业服 务费;(2 分) (2) 物业公司不应当向张女士追索物业服务费。(2 分)首先物业公司没有积极采取措施维护自己的权 益, 本身有过错;(1 分)其次张女士通过拍卖取得了房产,自然无须对前手的欠费负责;(2 分) (3) 物业公司先应当直接要求赵先生履行其义务,而不是去消极等待;(2 分)其次,物业公司可以根 据 其与赵先生所签订的物业管理协议去诉诸法律,以法律的强制力去保护自己的合法权益。(2 分) 4. 2012 年 4 月的一天,何帆到佛山市南海区的顺境花园住宅小区看望住在这里的父母。何帆开车到 该小 区后,发现地下停车位已经没有位置了,他在物业服务公司人员的指引下将车辆停在了小区的空地上。 小区是 封闭式管理,进出的外来人员和车辆都要进行登记,何帆领取了停车卡,并在物业服务人员的要求 下交纳了 5 元的停车费。何帆离开小区时,发现车辆丢失了,何帆和物业公司人员一起报了警,但车辆一 直都未找到。在 此情况下何帆向物业服务公司进行索赔,这时他发现政府有关部门并未批准物业公司在此 部位停车收费,物业 公司也以自己并无收费资格,车辆保管合同无效为由,拒绝承担赔偿责任。 问题:(1)本案涉及到法律关系主要有哪些? (2) 物业公司是否有权利用小区公共部位进行营利,为什么? (3) 在本案中物业公司以自己并无收费资格,车辆保管合同无效的意见能否成立,为什么? 答:(1)本案主要涉及到两类法律关系:一是物业公司与车主形成的车辆保管合同关系;(2 分)另一 个 是物业公司与收费主管部门形成的行政法律关系。(2 分)(2)无权,(2 分)因为小区公共部位已经摊人 到 业主所购房屋的建筑而积中,所以小区全体业主拥有该部分的使用权,物业公司在没有征得业主同意的 情况下, 无权使用小区公共部位进行牟利。(4 分)(3)不能成立,(2 分)因为行政法律关系和民事法律关 系性质不 同,不能混淆在一起处理,有关物业公司对车主的民事责任问题,只要运用合同法中的相关规则 即可处理。(3 分) 5. 8 岁的小萌和她外婆准备前往位于天山小区 15 号楼负一层的社区老年活动中心,当两人行至小区 15 号 楼东侧地下车库通道门口时,楼顶顶部突然掉下冰块。“啊! ”伴随着小萌的一声尖叫,外婆回头 看到小萌倒 在地上,满头是血,四肢不断抽搐,外婆被眼前这一幕吓坏了,她赶紧拨打急救电话将小萌送 往医院救治。 因为此事,小萌的父母多次找到物业要求赔偿,物业实地查看后发现,掉落冰块的屋顶是顶楼居民林 某将 露台封闭后建成的违章建筑的屋顶,因此物业认为业主林某应该承担全部赔偿责任,与物业无关。业 主林某认 为冰块坠落属于意外事件,和他也无关。 问题: (1) 小萌的父母要解决与物业公司的纠纷有哪些途径? (2) 本案应如何处理? 答:(1)可以通过协商、(2 分)调解、(2 分)诉讼(.2 分)等途径维护自己的合法权益。 (2)顶楼业主林某和物业公司承担赔偿责任。(1 分)自然人的人身权利受法律保护,因顶楼业主林某 私 自搭建违法建筑,致使其屋顶结冰砸到小萌,损害了小萌的健康权;(3 分)而物业公司作为物业管理 方,对 业主林某私自搭建行为没有及时制止,未尽到管理注意的义务,也存在一定过错。(3 分)两方的过 错行为共 同导致小萌伤残的损害结果,应当承担相应的赔偿责任。(2 分) 6. 陈军喜欢养花,经常把花盆放置在其外窗台上。一天,天气预报称今日台风来临,让市民做好防 台风 准备。陈军因赶时间上班,未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临,住在同楼的黄佳放学回 家,恰好 走到陈军家的楼下,被台风刮落的花盆砸中头部,当即昏倒在地,长平物业公司的巡逻保安员见 状,忙把其送 往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈,但花费数万元。见到黄佳被砸伤的保安员证实花盆是从 六楼陈军家掉下来 的,另一位邻居也证实,自己前几天去陈军家玩,陈军曾向其炫耀过这盆花如何名贵。 于是,黄佳父母找到陈 军要求其赔偿损失,陈军则称花盆不是他的,即使是他的,也是台风刮下来的,属 不可抗力,不同意赔偿。为 此,黄佳的父母向人民法院起诉,要求陈军赔偿损失,并以管理不善为由将长 平物业公司告上法庭。 问题:(1)本案的原告和被告分别是谁? (2) 本案应由谁来承担赔偿责任?为什么? (3) 台风将花盆刮落是否属于不可抗力?为什么? 答:(1)原告是黄佳(1 分),被告是陈军和长平物业公司。(2 分) (2) 应由陈军承担赔偿责任,(2 分)因为损害是由于陈军放置在窗台上的花盆掉下来造成的,陈军未 能 妥善管理自家窗台上的花盆存在着过错;(3 分)花盆是放在业主的专有权的范围,物业公司没有管理 义务。 (2 分) (3) 台风将花盆刮落不属于不可抗力,(2 分)因为不可抗力是指不能预见,也不能避免的事件,在本 案 中台风来临前是有通知的,陈军将花盆放在屋内等地方是完全可以避免悲剧的发生。(3 分)
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