物业管理基本制度与政策讲义 第22讲第四章房地产相关制度与政策

物业管理基本制度与政策讲义 第22讲第四章房地产相关制度与政策

第四章 房地产相关制度与政策 第一节 房地产法律制度概括 第二节 建设用地制度与政策 第三节 规划设计及工程建设管理制度与政策 第四节 房地产开发经营管理制度与政策 第五节 房地产交易管理制度与政策 第六节 房地产权属登记制度与政策 第七节 房地产中介服务管理制度与政策 第八节 城市危险房屋与白蚁防治管理制度与政策 考试目的 测试应考人员依据房地产相关制度与政策开展物业管理相关业务的能力。 第一节 房地产法律制度概括 大纲要求： 房地产与房地产业； 房地产的作用； 我国房地产法律体系。 知识点一：房地产与房地产业 房地 产 作为物质实体，是指土地、建筑及建筑附属物 作为权益载体，是指房地产所有权，包括占有、使用、收益和处分四种权能， 以及所有权派生出来的承租权、抵押权、典权等 房地 产业 广义上，是指从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地 产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动，可以分为房地 产开发经营业和房地产服务业 狭义上，专指房地产开发经营业，主要是取得土地，然后进行基础设施建设、 场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产项目 或者销售、出租建成后房屋活动的行业。 在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部 门。 2013 年，我国商品房的年销售额已达 7 万亿元，房地产业已经发展成为国 民经济的支柱产业。 知识点二：房地产业的作用 房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国 新的发展阶段的一个重要产业 房地产业的重要作用主要体现在以下 7 个方面： (1)可以为国民经济发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的基 本生产要素，所有行业的发展都离不开房地产业。 (2)可以带动建筑、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持 续快速健康增长。 (3)可以改善人民的住房条件和工作环境，增加人民群众的幸福感和满意度。 (4)可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。通过综 合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。 (5)可以优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。 (6)可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人 员较多。 (7)可以增加政府财政收入，保障社会公益事业的经费来源。 知识点三：我国房地产法律体系 房地产和房地产业涉及的社会面广、资金量大、产权关系复杂，特别需要法 律法规的制度建设，以规范房地产市场行为，建立正常的房地产市场秩序，维护 房地产权利人的正当权益。 经过 30 多年时间，我国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该 体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范 性文件和技术规范构成。（与第二章第七节物业管理的法律关系区别联系） 我国房地产法律法规体系基本建立，为住宅建设和房地产业的健康发展创造 了良好的制度环境。 （一）法律 房地产相关法律主要有： 《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》） 《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》） 《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》） 《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）（注） 《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生 的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。 《物权法》确定了国家、集体和私人的物权平等保护的原则，确定了物权的 种类和内容，不动产登记制度，设立了更正登记、预告登记等。《物权法》的颁 布实施，对确定物的归属，明确所有权和用益物权、担保物权的内容，保障各种 市场主体的平等法律地位和发展权利，依法保护权利人的物权，发展社会主义市 场经济将发挥重要的作用。 《城市房地产管理法》是规范城市房地产市场的行政基本法律，在确立我国 房地产管理的基本原则的同时，还对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、 房地产权属登记等主要管理环节，确立了一系列基本制度，做出了具体规定。 《城市房地产管理法》的颁布实施，标志着我国房地产业的发展迈人了法制 管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。 《土地管理法》是我国土地管理的行政基本制度，旨在加强土地管理，维护 土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地， 促进社会经济的可持续发展。 《城乡规划法》是我国城市规划管理的行政基本法律，旨在加强城乡规划管 理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展。 （二）行政法规 房地产领域由国务院颁布的行政法规，主要有： 《城市房地产开发经营管理条例》 《土地管理法实施条例》 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 《城镇国有土地使用权出让和转让 暂行条例》（注） 《住房公积金管理条例》等 （三）部门规章 房地产领域由国务院房地产行政主管部门颁布的部门规章，主要有：《城市 商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《房地产开发企业资质管理 办法》、《房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《闲置土地处 置办法》、《房地产测绘管理办法》等。 此外，还有《房地产估价师资格制度暂行规定》等规范性文件和《房地产登 记技术规程》等技术规范。 单选例题 2.房地产业属于（）是基础性产业，对国民经济发展具有先导作用，是国民 经济的支柱产业。 a．第一产业 b．第二产业 c．第三产业 d．第四产业 答案：c 多选例题 3.以下属于部门规章的有()。 a．城市商品房预售管理办法 b．商品房销售管理办法 c．房地产开发企业资质管理办法 d．住房公积金管理条例 e．土地管理法实施条例 答案：abc 4.在以下法律中，直接关联房地产的有()。 a．城市房地产管理法 b．城乡规划法 c．土地管理法 d．住房公 积金管理条例 e．房产测绘管理办法 答案：abc