物业管理基本制度与政策 真题并附答案

物业管理基本制度与政策 真题并附答案

物业管理师培训 1 2010 年物业管理师全国统一考试试卷 《物业管理基本制度与政策》 一、单项选择题（共 60 题，每题 1 分，每题的备选项中，只有 1 个最符合题意） 1．2003 年 9 月 1 日，（ B ）的实施，标志着我国物业管理进入了法制化、 规范化的新阶段。 A．《物权性》 B．《物业管理条例》 C．《业主大会规程》 D．《前期物业管理招投标管理暂行办法》 2．关于物业管理的说法，正确的是（ B ） A．物业管理的直接责任主体是物业服务企业 B．物业管理的对象是房屋及其附属设施设备和相关场地 C．物业管理的内容是维修、养护、管理 D．物业管理的性质是公益性的公共服务活动 3．业主大会设立后，新聘的物业服务企业应当与（ B ）办理承接验收手 续。 A．居民委员会B．业主委员会 C．建设单位 D．原物业服务企业 4．物业服务企业接受供水、供电、供气等单位委托，向业主代收相关费用 时，（ B ）向业主收取额外费用。 A．可以 B．不得 C．协商 D．约定 5．业主与物业服务企业的关系是（ C ）的关系。 A．管理与被管理 B．领导与被领导 C．服务与被服务 D．上级与下级 6．物业服务企业与业主签订物业服务合同，是一种民事行为，民事行为最 基本的原则，就在于其主体的平等性和行为的（ C ）。 A．约束性 B．独立性 C．自愿性 D．合法性 7．从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业服务事项 具有（D ）特点。 物业管理师培训 2 A．临时性 B．长期性 C．专项性 D．综合性 8．物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的 标的物是（ C ）。 A．物业服务收费 B．物业服务标准 C．公共性物业服务 D．物业管理区域 9．关于“物业服务合同约定以外的服务”的说法，错误的是（ D ）。 A．物业服务合同约定以外的服务通常来自于单个业主的特殊需求 B．物业服务合同约定以外的服务并不是物业服务企业的法定义务 C．物业服务合同约定以外的服务通常是一种有偿义务 D．单个业主可与物业服务企业协商，将特约服务作为物业服务合同的补充 条款 10．《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》中的二级标准规定，业 主对物业服务的满意率应当达到（ A ）以上。 A．75% B．80% C．85% D．90% 11．实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当向业主大会或者全体业 主公告物业服务资金年度预决算，并不少于每（ C ）一次公布物业服务资金的 收支情况。 A．季度 B．半年 C．年 D．二年 12．下列费用中，不属于物业服务定价成本构成中人员费用的是（ C ）。 A．管理服务人员工资 B．按规定提取的工会经费，职工教育经费 C．管理服务人员的奖金 D．由物业服务企业缴纳的各类社会保险费用和住房公积金 13．下列费用中，不得计入物业服务成本的是（ B ）。 A．物业管理区域清洁卫生费用 B．物业共用设施设备的大、中修费用 C．物业服务企业用于物业管理区域内的固定资产折旧 物业管理师培训 3 D．业主同意的其它费用 14．业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，（ D）应当 督促其限期交纳。 A．业主大会 B．房产行政管理部门 C．社区居民委员会 D．业主委员会 15．商品房住宅小区前期物业服务合同的甲方是（ B ）。 A．房地产行政主管部门 B．物业建设单位 C．当地街道办事处 D．建筑施工单位 16．关于前期物业服务合同的说法，正确的是（ D ）。 A．前期物业服务合同可以不约定期限 B．前期物业服务合同是单务合同 C．前期物业服务合同期限未满的，业主委员会不得与业主大会选聘的物业 服务企业签订物业服务合同 D．前期物业服务合同期限未满，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企 业签订的物业服务合同生效的，则前期物业服务合同终止 17．关于物业使用与维护的说法，错误的是（ C ）。 A．供水、供电、供气等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设 施设备维修、养护的责任 B．业主需要装饰装修房屋的，应当事业告知物业服务企业 C．业主在住宅室内装饰装修活动中，可以扩大承重墙上原有的门窗尺寸 D．物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时 维修，有关业主应当给予配合 18．《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人从事住宅室内装饰装修活 动时，搭建建筑物、构筑物的，应当经过城市（ B ）行政主管部门的批准。 A．房产 B．规划 C．建设 D．城管 19．关于业主在物业管理活动中应当履行的义务的说法，正确的是（ A ）。 A．业主应当遵守管理规约 B．业主应当监督业主委员会的工作 物业管理师培训 4 C．业主应当接受物业服务企业依约提供的服务 D．业主应当制定业主大会议事规划 20．业主大会由物业管理区域内的（ B ）组成。 A．多数业主 B．全体业主 C．业主和使用人 D．全体居民 21．在物业管理活动中，代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的是 （ B ）。 A．业主委员会B．业主大会 C．街道办事处、乡镇人民政府D．物业管理行政主管部门 22．业主大会会议应当有物业管理区域内（ A ）的业主参加 A．专有部分占建筑总面积 1/2 以上且占总人数 1/2 以上 B．专有部分占建筑总面积 2/3 以上且占总人数 2/3 以上 C．专有部分占建筑总面积 3/4 以上且占总人数 3/4 以上 D．专有部分占建筑总面积 4/5 以上且占总人数 4/5 以上 23．业主大会会议分为（ C ）。 A．书面征求意见和集体讨论 B．定期会议和书面征求意见 C．定期会议和临时会议 D．临时会议和集体讨论 24．当提议召开业主大会临时会议的业主达到（ B ）以上时，业主委员应 当及时组织召开业主大会临时会议。 A．10% B．20% C．30 D．40% 25．下列事项中，需经专有部分占建筑总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意的是（ C ）。 A．制定业主大会议事规则 B．制定管理规约 C．改建、重建建筑物及其附属设施 D．选聘物业服务企业 26．下列事项中，应当经专有部分占建筑物总面积 1/2 以上的业主且占总人 数 1/2 以上的业主同意才能作出决定的是（ B ）。 物业管理师培训 5 A．筹集电梯大修资金 B．选聘和解聘物业服务企业 C．改建楼顶水箱 D．监督或协助物业服务企业履行物业服务合同 27．下列事项中，属于业主委员会职责的是（ A ）。 A．保管业主大会及业主委员会会议记录及有关印章，财物等 B．修改管理规约和业主大会议事规则 C．更换业主委员会成员 D．决定使用专项维修资金 28．管理规约由（ C ）制定。 A．开发商 B．政府 C．全体业主 D．物业服务企业 29．关于管理规约效力的说法，正确的是（ D ）。 A．管理规约对物业的继受人不具有约束力 B．管理规约对物业使用人不具有约束力 C．管理规约对生效后新入住的业主不具有约束力 D．管理规约对尚未售完房屋的建设单位具有约束力 30．物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规 约予以（ D ）。 A．表示同意 B．补充完善 C．另行约定 D．书面承诺 31．前期物业管理招投标活动应当遵循的原则是公开、公平、公正和（ C ）。 A．质价相符 B．资信相符 C．诚实信用 D．协商一致 32．新建现售商品住房项目的前期物业管理招标投标工作应在现售前（ B ） 日完成。 A．15 B．30 C．60 D．90 33．某小区前期物业管理招标时，评标委员会的组成人员中，招标人的代表 物业管理师培训 6 是 2 人，则物业管理方面的专家人数不得少于（ D ）人。 A．2 B．3 C．4 D．5 34．在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评分结果按规定向招标人 推荐了合格的中标人。招标人确定中标人的办法是（ B ）。 A．任选其中一个为中标人 B．按照中标候选人的排序确定中标人 C．报请房地产行政主管部门确定中标人 D．将其中报价最低的确定为中标人 35．新建物业承接查验时，应当向物业服务企业移交物业档案资料的是 （ B ）。 A．业主 B．建设单位 C．施工单位 D．监理单位 36．新建房屋的质量保修，由（ A ）负责。 A．建设单位 B．物业服务企业 C．业主 D．施工单位 37．物业服务企业承接物业时，应当现场查验的对象是（ C ）。 A．物业专有部分和专用设施设备 B．物业专有部分和共有部位 C．物业共用部位和共用设施设备 D．物业专有部分和共用设施设备 38．某物业服务企业管理多层住宅 50 万平方米，高层住宅 30 万平方米，办 公楼及商业大楼 5 万平方米，从管理类型和规模上看，未达到物业服务企业（ ） 资质等级要求。 A．一级 50/200+30/100+5/50＝0.25+0.3+0.1＝ 0.65 B．二级 50/100+30/50+5/20＝0.5+0.6+0.25＝1.35 C．三级 D．三级制定 39．物业管理师资格注册有效期为（ C ）年。 A．1 B．2 C．3 D．4 40．参加物业管理师资格考试全部 4 个科目考试的人员，必须在（C ）考 物业管理师培训 7 试年度内通过全部科目。 A．一个 B．两个 C．连续两个 D．连续三个 41．注册物业管理师每年接受继续教育时间应当不少于（ B ）学时。 A．30 B．40 C．50 D．60 42．住宅专项维修资金的管理原则是专户存储、专款专用、（ B ）。 A．政府决策、统一管理 B．所有权人决策、政府监督 C．政府决策、所有权人监督 D．所有权人决策、政府管理 43．住宅专项维修资金的使用，应当遵循的原则是方便快捷、公开透明、 （ C ）。 A．全体分摊 B．平均分摊 C．受益人与负担人相一致 D．自愿分摊 物业管理师培训 8 44．公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，其中，高层 住宅按不低于售房款的（ C ）提取。 A．10% B．20% C．30% D．40% 45．《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的有关规定。主要意义在于 奠定了物业管理的（ A ）法律基础。 A．民事 B．行政 C．经济 D．专业 46．《物权法》关于业主的权利与义务关系的说法，正确的是（ B ）。 A．可以放弃权利不履行义务 B．不得以放弃权利不履行义务 C．可以通过合同约定其享有权利而不履行义务 D．可以不放弃权利也可以不履行义务 47．业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外， 应该经（ B ）同意。 A．全体业主 B．有利害关系的业主 C．物业服务企业 D．业主委员会 48．业主对共有部分行使权利、承担义务，除应当遵守物权法及相关法律、 法规外，还应当依据（ A ）。 A．管理规约 B．业主大会议事规则 C．专项委托合同 D．业主委员会决议 49．关于业主对共有部分享有共有和共同管理权利的说法，正确的是（ B ）。 A．业主享有权利、承担义务，不履行义务的前提是放弃权利 B．业主依据相关法律、法规等的规定行使占有、使用、收益或者处分的权 利 C．业主可以根据需要调整建设规划，改变绿地、道路、停车位等布局 D．业主专有部分出租时，可以一并转让共有权和共同管理权 50．关于物业管理用房的说法，错误的是（ D ）。 A．物业管理用房依法属于物业管理区域内全体业主共有 B．物业管理用房包括物业服务办公等用房和业主委员会议事活动用房 C．经业主大会同意，物业服务企业可以改变物业管理用房用途 物业管理师培训 9 D．虽经业主大会同意，物业服务企业也不得改变物业管理用房用途。 51．建筑区划内的下列设施，应当通过出售、附赠或者出租等方式约定归属 的是（ D ）。 A．公建配套设施 B．共用设备使用的房屋 C．小区公共道路和绿地 D．规划用于停放汽车的车位、车库 52．建筑物及其附属设施的专项维修资金，经业主共同决定，可以用于 （ D ）。 A．物业共有部分的养护 B．物业共有部分的能源费支出 C．业主委员会工作经费开支 D．物业共有部分的维修 53．业主对专有部分以外的共有部分行使共有和共同管理权的首要途径是 （ A ）。 A．参加业主大会，参与重大事项的决策 B．监督业主委员会规范运作 C．监督物业服务企业履行服务合同 D．配合政府主管部门加强行政监管 54．关于管理建筑物及其附属设施设备的说法，错误的是（ C ）。 A．业主可以自行管理建筑物及其附属设施 B．业主可以委托物业服务企业或者其他管理人管理 C．对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主大会设立后业主 才有权依法更换 D．物业服务企业或者其他管理人可以根据业主的委托管理建筑区划内的建 筑物及其附属设施，并接受业主的监督 55．城市规划部门对房地产开发项目的管理，具体是（ A ）。 A．审定项目规划设计和实施监督检查 B．核发房地产开发企业资质证书 C．组织工程竣工验收 D．核发施工许可证 56．房地产开发项目的规划管理主要是有关行政主管部门审批、核发“一书 两证”。其中，“一书”是指建设项目选址（ B ）书。 A．建议 B．意见 C．确认 D．通知 物业管理师培训 10 57．下列经营活动中，不属于房地产中介服务活动的是房地产（ C ）。 A．价格评估 B．咨询 C．开发 D．经纪 58．集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的登 记是（ A ）登记。 A．初始 B．转移 C．变更 D．原始 59．关于房屋权属登记的说法，错误的是（ C ）。 A．房屋权属登记制度基本采用权证登记制度 B．申请人应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费 C．无人主张权利的房屋不予登记 D．申报不实的，登记机关有权注销房屋权属证书 60．关于房地产中介服务人员在房地产中介活动中的行为，说法正确的是 （ B ）。 A．可以收取委托合同以外的酬金 B．不得允许他人以自己的名义从事房地产中介业务 C．同时在两个以上中介服务机构执行业务 D．在公司允许的情况下，可以同时在两个以上中介服务机构执行业务 物业管理师培训 11 二、多项选择题（共 20 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意， 至少有 1 个错项。错选，本题不得分：少选，所选的每个选项得 0.5 分） 61．我国物业管理的基本特征有（ BCD ）。 A．统一化 B．市场化 C．社会化 D．专业化 E．现代化 62．业主行使专有部分所有权，不得发生的行为有（ ACD ）。 A．危及建筑物安全 B．出租非经营性用房 C．损害其他业主合法权利 D．自行将住宅改变为经营性用房 E．进行二次装修 63．业主大会制度和管理规约制度，目的是建立（ BCD ）的机制。 A．质价相符 B．民主协商 C．自我管理 D．平衡利益 E．公平竞争 64．业主大会和业主委员会，对损害他人合法权益的行为，有权要求行为人 （ ABCE ）。 A，停止侵害 B．消除危险 C．排除妨害 D．限期搬离 E．赔偿损失 65．下列事项中，属于物业服务内容的有（ ABCE ）。 A．房屋共用部位及共用设施设备的维修、养护与管理 B．物业管理区域内的环境卫生维护 C．物业管理区域内的绿化养护 D．全面负责物管理区域内的治安管理 E．物业档案资料管理 66．在物业服务定价成本审核中，属于按国家统一规定比例计提费用的有 （AB ）。 A．工会经费 B．职工教育经费 C．住房公积金D．失业保险费 物业管理师培训 12 E．养老保险费 67．物业服务收费应当遵循的原则有（ BCD ）。 A．与业主承受能力相适应原则B．合理原则 C．公开原则 D．费用与服务水平相适应原则 E．微利原则 68．实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括（ ABD ）。 A．物业服务成本 B．法定税费 C．物业服务支出 D．物业服务企业的利润 E．物业服务企业的酬金 69．根据《物业管理条例》，当物业管理区域内发生安全事故时，物业服务 企业应当履行的义务有（ ABC ）。 A．采取应急措施 B．及时向有关行政管理部门报告 C．协助做好救助及善后工作 D．负责查明安全事故发生原因并破案 E．追究肇事者责任 70．业主委员会委员有下列（ ABCD ）情形的，可经业主大会会议通过， 终止其委员资格。 A．无故缺席业主委员会会议连续三次以上 B．因疾病等原因丧失履行职责能力 C．以书面形式向业主大会提出辞呈 D．拒不履行业主义务 E．工作单位调动 71．物业管理投标文件包括（ABD ）等。 A．投标函 B．投标报价表 C．招标邀请函D．物业管理方案 E．招标文件要求提供的其他材料 72．根据《物业管理条例》，物业服务企业承接物业项目，与物业服务企业 办理验收手续和资料移交的主体有（ AE ）。 A．建设单位 B．社区居委会 C．区、县房地产行政主管部门 D．建筑施工单位 物业管理师培训 13 E．业主委员会 73．关于物业服务企业的说法，正确的是（ ACDE ）。 A．物业服务企业的注册资本不得低于 50 万元 B．新设立的物业服务企业的暂定期为二年 C．各等级的物业服务企业均应建立企业信用档案系统 D．一级资质物业服务企业必须管理两种类型以上物业 E．二级资质物业服务企业必须管理两种类型以上物业 74．物业服务企业在申请资质等级核定之日前一年内有下列（ABCD）情形 的，其资质不予批准。 A．聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动 B．物业服务合同终止时，不按规定移交物业服务用房和有关资料 C．超越资质等级承接物业管理业务 D．发生重大责任事故 E．有业主投诉 75．根据《物业管理条例》，下列情形中，属于应当吊销物业服务企业资质 证书的是（ACD ）。 A．以欺骗手段取得资质证书的 B．物业服务企业法人变更的 C．挪用专项维修资金且情节严重的 D．将小区全部物业管理一并委托他人且情节严重的 E．聘用未取得物业管理执业资格证书的人员从事物业管理的 76．物业管理师注册机构可以注销物业管理师注册的情形有（ABD）。 A．不具有完全民事行为能力的 B．申请注销注册的 C．脱离物业管理工作岗位一年的 D．造成物业管理项目重大责任事故的 E．严重违反职业道德和物业管理行业规定的 77．住宅专项维修资金可用于（ BCD ）。 A．弥补物业服务费的不足 物业管理师培训 14 B．共用部位、共用设施设备的大、中修 C．共用部位、共用设施设备的更新 D．共用部位、共用设施设备的改造 E．共用部位、共用设施设备的日常养护 78．关于住宅专项维修资金的说法，正确的有（ AC ）。 A．业主大会设立后，应当建设立住宅专项维修资金管理制度 B．从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于业主所有（公有住房 售房单位所有） C．从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金是一次性提取 D．业主应在入住后交存住宅专项维修资金 E．住宅专项维资金的使用权在物业服务企业 79．下列房地产中，属于依法不得转让的有（ABDE ）。 A．在司法机关依法裁定查封期间的 B．依法收回土地使用权的 C．经共有人书面同意的 D．权属有争议的 E．未依法登记领取权属证书的 80．我国的房屋权属登记包括（ ABDE ）等。 A．总登记 B．转移登记 C．备案登记 D．他项权利登记 E．注销登记