典型楼盘研究报告_观唐中式宅院项目研究

典型楼盘研究报告_观唐中式宅院项目研究

住宅是居住者生活模式和审美习惯的载体。在整个社会都在呼唤文化和 价值回归的今天，别墅设计对欧美建筑的简单抄袭和模仿早应成为过去。 植根于本土的建筑，尤其是最能体现中国人传统居住理念的住宅，势必成 为新一代别墅市场的主导。观唐中式宅院正是在这一大趋势下应运而生的 产物。观唐中式宅院为了实现顶级中式独立院落住宅的目标，提取中国古 典建筑规划精华，浓缩并总结出中国传统建筑最优美的符号，同时吸收成 熟的西方式样建筑的空间点，采用目前市场中具有的最现代化的营造技术 和建筑材料作支持，建造一片既中式，同时又西式的高档涉外别墅区。 观唐中式宅院 ——领航中式庭院风格 决策资源房地产研究中心 陈琪林 3 5 4 一、项目概况 1 、项目简介 观唐中式宅院位于朝阳区香江北路西段，香江花园西侧，机场高速路北皋出口向北即到。总 占地面积 48 公顷，总建筑面积 11 万平方米。社区共有 320 套中式院落独立住宅及 20 套院落式配 套建筑，目前推出的北区共有162套独立住宅和12套独立院落式配套，全部为地上2 层。独立别墅 户型面积范围为地上面积 271-446 平米；独立院落式配套面积为 477.51 平米。 2 、地理位置 观唐中式宅院地处京顺路中央别墅区核心，比邻已建高档别墅项目香江花园，北侧为香江北 路，东侧为香江西路。 观唐中式宅院项目档案 建筑类别 独栋别墅 占地面积 480000 平方米 建筑面积 115000 平方米 开发理念 中式建筑院落空间，西式别墅生活流线 0.24 绿 化 率 70% 套 数 340 栋 主力户型 276-437 平方米 均 价 2500 美元 / 平方米 开 发 商 博华紫光香江北路西段 地理位置 朝阳区香江北路西段 景观设计 北京创新景观园林设计有限公司 开 发 商 博华紫光置业有限公司 物业顾问 第一太平戴维斯 建筑设计 北京东海富京国际建筑设计有限公司 物业地址 朝阳香江北路 容 积 率 ［观唐中式宅院地理位置图］ 图片来源：观唐中式宅院项目推广资料 典型楼盘深度研究报告· 观唐中式宅院 3 5 5 3 、交通状况 观唐中式宅院四周道路系统四通八达，京顺路、京承高速路、机场快速路与三环、四环、 五环构成方便快捷的立体交通网络，距北五环 3 公里，距机场高速路北皋出口 2 公里，从社区驱 车非高峰时间约十分钟左右即可到达三元桥，距首都国际机场仅有 10.5 公里。 4 、周边资源 观唐中式宅院拥有成熟的国际化社区环境，各项设施都体现了国际化的社区特色。高尔夫球 场、国际学校、赛马会、国际 Shopping mall、欧式商业街⋯⋯ 二、项目的开发背景分析 1 、中式宅院建筑风格寻根探索 (1) 北京别墅对观唐中式宅院开发理念的启迪 北京别墅风格流派 随着北京房地产开发市场的发展， 住宅的开发水平越来越高，如今的社区 建设不仅要考虑居住功能的设计，而且 越来越注重建筑风格和建筑艺术的体 现。住宅不仅仅是居住之地，而且是一 件建筑艺术精品。异国情调成为众多社 区争相追求的风格，像澳洲风格的澳洲 康都、澳洲新星、澳林春天，意大利 风格的珠江罗马嘉园、珠江绿洲，法式 风格的站前巴黎，美国风格的棕榈泉国 际公寓、金地格林小镇等，此外，对 周边配套设施一览表 教育设施 京西国际学校；蒙特梭利国际学校顺义；国际学校 医疗机构 和平医院；望京医院；和睦家涉外医院 娱乐文体 7.5 万平方米休闲观唐公园、步行商业街、棒球、篮球、网球、酒吧、茶社等 高尔夫球场 乡村高尔夫俱乐部 THE GREYSTONE；高尔夫击球中心金色湖畔；高尔夫学校九鼎轩 和平俱乐部 赛马会 乡村赛马场；北京天星调良马术俱乐部 国际卖场 普尔斯马特；京客隆、新国展规划的大型配套设施 图片来源：决策资源房地产研究中心资料库 ［中式建筑外观图］ 3 5 6 传统建筑艺术进行现代发掘的中式住宅也成为市场的亮点。纵观京城楼市，尽管各种风格的建筑 争奇斗艳、各领风骚，但对社区风格的营造及对建筑风格的追求已经初步形成了澳洲建筑、欧式 建筑和中式传统建筑三大流派。 北京别墅本质内涵 综观京城众多别墅项目，存在的一个普遍弱点就是重建筑实体而轻文化内涵；开发理念停留在 “为卖房而建房”的经济效益层面上，忽略了对产品精神文化内涵的深层次理解和追求。别墅不 能说建造得不漂亮，但是尚缺乏与民族文化、地域特色以及使用者的精神境界的有机结合，有悖 于别墅的本质概念。下面总结出北京别墅的四点内涵： ◆别墅不是舶来品，应与民族文化一脉相承； ◆别墅不应脱离环境，要与地域特色交相辉映； ◆别墅不仅仅是居所，而是个性释放的自由空间； ◆别墅不是尊贵的标牌，而是地产经济的时代标志； （2）中式宅院风格回归时机成熟 随着中国影响力的提升，特别是 APEC 会议唐装、中国结流行后，中国风尚得到了广泛的认 同，在一片洋别墅中回归中国风尚有着足够的市场需求。可以从以下三点看出中式宅院风格回归 时机成熟的原因： 北京别墅建筑风格三大流派 建筑风格流派 生活观 建筑元素 代表楼盘 中式传统建筑 传统 院、庭 观唐中式宅院、万科西山庭院 澳洲建筑 时尚、健康、休闲 帆影、花草、清风 澳洲康都、澳洲新星澳林春天 欧式建筑 经典 罗马柱、拱形窗、铁艺阳台 珠江罗马嘉园 图片来源：决策资源房地产研究中心资料库 ［中式宅院建筑风格图］ 典型楼盘深度研究报告· 观唐中式宅院 3 5 7 从崇洋媚外到中国风尚的回归 “中国风”是一种大势所趋下的自醒和回归，是中国人渴求本源、逐渐自信的一种必然反映。 人们总是向繁荣的经济和文化追逐看齐，这十几年北京的房地产发展也是遵循着这样的规律。伴 随着西方发达经济对中国的影响，西方文化也在影响着中国，房地产界也从流行“欧陆风”到流 行“北美风”， 而且愈演愈烈甚至被演绎到极致。近期中国经济呈现出高速的发展态势，国际地 位和文化地位不断提高，文化和建筑也出现了“螺旋式”上升的发展趋势，一些房地产开发商尝 试在现代化的高档别墅中寻找回归本土的建筑文化正是其中的一种表现。 走过盲从，中国建筑开始发力 长期以来，中国基本没有属于自己的建筑师，在计划经济体制下，大家只要按照一张图纸施 工就可以了直到改革开放以后，中国的建筑师走出去，洋大师们走进来，中国建筑师在这种充分 交流中才有了长足的进步。 成熟市场衍生个性化需求 随着消费者的不断成熟，特别是别墅的买家，由于有着多次置业的经验，而且大多已是成熟 年龄，对文化往往有着独立的见解，有一套适合中国人的居所可能是他们中相当部分人的追求。 （3）中式宅院市场弊端 任何一种对中式宅院传统建筑的拷贝、翻版都是没有意义的，目前中式宅院风格的建筑都是流 于形式上的，中式宅院风格的建筑其实是不适合现代中国人的生活方式的，中国传统的宅院文化 与现代的低密度住宅有着太多的不同，特别是在居住的舒适性上并不优越。在采光、通透性的要 求上很难达到西方低密度住宅的水平，而在诸如水、暖、电的布置上要想达到现代化的生活感受 也有很大的难度。现在人们需求的是符合现代人的生活方式，快节奏、舒适、自我、个性鲜明 的居住模式，而中国传统意义上的中式宅院建筑已经脱离了现代人的生活方式，怎样把中式宅院 图片来源：决策资源房地产研究中心资料库 ［中式宅院建筑后花园图］ 3 5 8 建筑精神和西方生活方式相结合才是现在真正的创新。而传统的中式宅院建筑是为古代帝王的起居 生活方式而设计制造的并不适合大众群体。今天，如果人们还一味地把历史再现那只是仅仅满足一 小部分人的精神需求。而没有真正意义上的将中式宅院建筑风格与中国文化精神和生活方式的协调 统一。 （4）中式宅院需要创新 由于时代的变迁，人们的生活模式、家庭结构都在发生改变，土地资源的短缺也直接影响了 建筑形式的变化。传统的中式建筑以平面为主，现代建筑却只能向立体发展。在建筑形式发生改 变的前提下，也应当将建筑符号进行突破性的创新。而且，住宅的功能性很强，现在建设的住宅 不管外表形式如何，其内部功能必须满足现代人的需要，应满足建设部制定时住宅基本性能认定 标准。观唐中式宅院项目是优秀的中式住宅项目，不是完全的传统中式住宅，而是利用了中式的 庭院设计。而且这种院落式的设计满足消费者的需要，内部功能是现代的，例如厨房、卫生间、 采光窗的设计等。观唐中式宅院将“中式”和“现代”很有机的结合，去追求建筑的“神似”。 2 、市场环境分析 （1）竞争项目基本资料分析 周边同类产品价格对照 建筑类别 价 格楼盘名称 观唐中式宅院 独栋别墅 2500 美元 / 平方米 莫奈花园 联排、双拼、双跃、叠拼 House 6000 元 / 平方米 泉发花园 独栋别墅 8000 元 / 平方米 丽京花园 双拼别墅、联排别墅 30 万美元 / 套 晴翠园 独栋别墅 16000 元 / 平方米 太湖山庄 独栋别墅 2500 美元 / 平方米 优山美地 独栋别墅 80 万美元 / 套 纳帕溪谷 独栋别墅 188 万元 / 套 万万树 独栋别墅 320 万元 / 套 美林香槟小镇 双拼别墅、联排别墅 420 万元 / 套 丽高王府 别墅 2400 美元 / 平方米 香江花园 独栋别墅、联排别墅 3000 美元 / 平方米 莱蒙湖别墅 独栋别墅、联排别墅 350 万元 / 套 周边同类产品价格对照表 典型楼盘深度研究报告· 观唐中式宅院 3 5 9 周边同类产品容积率比较 一般来讲，在市场的受众潜意识里认为，别墅环境与氛围的最佳容积率应维持在 0.3 水平以下。 但目前有的别墅区的容积率达到 0.7 或更高（如图）这种现实与预期的背离。容积率高所产生的后 果是明显的，无论前期的总体规划还是私家庭院的创造都会显得捉襟见肘；而项目建成后，呈现在 世人面前的也往往都会布局紧张，公共空间拥挤狭小，单元间相互干扰较为严重的大体量的房子群。 观唐中式宅院避开了市场的弊端，把容积率定在 0.24，使空间布局规划具有自由、开放、舒适性。 周边同类产品目标客户群比较 建筑类别 目标客户群楼盘名称 观唐中式宅院 独栋别墅 海外归国华侨、驻华外籍高级管理人员 莫奈花园 联排、双拼、双跃、叠拼 House 中资企业家、投资人士 泉发花园 独栋别墅 商业人士、企业老总 丽京花园 双拼别墅、联排别墅 行业领军人物、高级经理人 晴翠园 独栋别墅 IT、 金融、房地产界精英、精算师 太湖山庄 独栋别墅 外资企业家、海外商业人士 优山美地 独栋别墅 中产阶级、律师、会计师、高级知识分子 纳帕溪谷 独栋别墅 企业家、外国高级行政人员、专业投资者 万万树 独栋别墅 中产阶级、律师、会计师 美林香槟小镇 双拼别墅、联排别墅 海内外投资者 丽高王府 别墅 中资企业家、商业人士 香江花园 独栋别墅、联排别墅 外国高级行政人员、演艺界名人、外国领事馆要员 莱蒙湖别墅 独栋别墅、联排别墅 港、澳、台人士 3 6 0 （2）项目 SWOT分析 （3）项目 CCTI 分析 消费者（consumer）分析 中国文化是世界文化一支主干，中国的建筑风格与美式、欧式等建筑风格同样并存，有喜欢 欧美风的，也有喜欢中国传统的文化居住形式的人。而这部分人主要是一些有文化层次的知识分 子，年龄在 35 岁以上，有相当的购买能力，这部分人中有很大部分对中式的建筑和园林风格格 外青睐，有需求就有存在的必然性，当然会形成一支主流。观唐中式宅院以消费者为中心，在中 式宅院的设计上满足现代消费者生活的需求，以舒适度为最高目标。由消费者定位产品，明确项 目可能的潜在客户群及其对产品需求特点，准确把握海外归国华侨、驻华外籍高级管理人员消费 者需求，做到了产品开发与消费者需求的紧密结合。 竞争者分析（competitor） 目前，开发顶级别墅，在北京市场可谓不绝如缕，落得钵满盘盈的也为数不少，而且复制， 克隆欧美风格大行其道，甚至照搬欧美园林，局部复制欧陆风情的楼盘也俯拾皆是，总之，这些 建筑只是复制，没有突破创新。对于北京顶级别墅市场的两种形态：一种欧式风格，一种中式风 格。欧式建筑不能赋予中式文化和中式的建筑风格而中式建筑又在一味的照搬照抄。但是潜在购 房者喜欢欧式风格的占 25.3%，居首位；相比之下，中式建筑却只占 13.5%。面队这种竞争环 境，观唐中式宅院根据竞争对手的特点划分为同区同质、同区不同质、同质不同区三个类型，进 行有针对性的研究。最后要做市场上尚无先例的顶级中式别墅。 态势（trend）分析 随着北京的房地产日趋成熟，房地产的建筑风格也在走向多元化。在刚刚过 8 月 31 日土地“大 限”之际，在 2004 年上半年北京别墅市场中，西山美庐、紫玉山庄、万城华府、康城Ⅱ香草 天空等项目的走红，近期“We house”其设计者试图在设计理念上脱胎换骨，摆脱纯粹的复制 项目 SWOT 分析 内部 优势(Strength) 1.理想的地理区位；2.产品差异化定位；3.稳定、高额的投资回报； 4.项目规模较大，在规划上充分的发挥空间；5.项目周边配套设施完善。 劣势(Weakness) 1.项目有一定规模，市场压力较大；2.中式住宅的造价高；3 、中式 住宅多功能上有限制性。 外部 机会（Opportunity） 1.中式建筑风尚回归；2.开发中式建筑时机成熟；3 . 生活模型变迁；4 . 居住品质升级。 威胁（Threat） 1 . 西式建筑比中式建筑受宠；2 . 强大的新竞争对手很可能进入市场。 典型楼盘深度研究报告· 观唐中式宅院 3 6 1 和抄袭。在经历这风那潮流淘洗 后，原创精神在别墅市场显然度 过启蒙阶段。清华坊、中国人 家、芙蓉镇、寒舍等项目在南方 涌现于市场。中国风尚的回归反 映的是市场的成熟，说明开发商 的开发理念在回归，房地产市场 在回归，消费者追求的居住文化 品质在回归，这不仅是消费者在 走向成熟，也是开发商的觉醒。 因此，观唐中式宅院不仅跟定了 大势，而且欲领跑中式宅院的 “野心”。 项目自身资源（itself）分析 观唐中式宅院从产品地块区位，各项经济技术指标、交通条件、景观资源、人文价值、生 活配套、片区规划进行系统研究，明确项目地块的先天条件对项目定位的影响。结合自身的优势和 劣势,运用风水学原理挖掘地域文化对环境进行整合规划。同时项目所在区域为北京市公认的“中央 别墅区（CVD）的核心区域”—— “香江富人区”， 国际化区域环境促使大量的外籍人士集中租住在 这一区域，这一地区的租赁市场和二手房市场异常活跃。观唐中式宅院针对项目的环境特点和地域 特色，采取了准确性的项目定位和目标客户群定位，创新性的设计出既“中式”又“西式”的顶级 毫宅。 三、领跑中式宅院风格 1 、中式宅院风格改良思想 （1）不能原样照搬苏州、徽州等园林或建筑风格 园林的建造应该因地制宜，不应生搬硬套。因为这些当地形成的建筑风格，是与当地的自然 气候等密不可分的，照搬肯定行不通。 （2）不能简单复古，也不能生搬硬套，要与现代生活相结合 中式宅院虽好，可是照搬没有任何意义。要与现代的建筑文化和现代的生活真正全方位的结 合，才能继承和发扬传统建筑文化。 （3）不可生搬硬套外国的或外地的建筑元素 ［中式建筑特征图］ 图片来源：决策资源房地产研究中心资料库 3 6 2 建筑元素要与整体的建筑风格统一协调，要考虑消费者真正的需求。比如南方的院落营造的很 美，但是南方日照长，院墙也高一些，搬到北方就不适合。北方的院落要在通风、采光上有全 面的考虑。 2 、中式宅院风格改良方法 观唐中式宅院与传统四合院存在诸多差异。观唐中式宅院建筑经历了建造中式园林景观、在建 筑中加入标志性中式符号及改良中式建筑等几个过程。 （1）建造中式园林景观 中式园林景观的传统特点是以自然式著称，观唐中式宅院的园林景观则继承和发展了这个传 统。中式园林景观除符合一般科学规律外，与诗词、山水画等有密切联系。园林中的“景”， 不是纯天然的模仿，而是赋予诗情画意，即将自然山水景物经过艺术提炼加工，再现于园林之 中。所以，中式园林景观重于“立意”， 创造各种不同的意境。 观唐建造中式园林景观常采取 “园中有园”，“小中见大”的布局手法。遵循的基本原则是：本于自然，高于自然，力图把 人工美与自然美相结合。 （2）建筑中加入标志性创新符号 观唐中式宅院的“中式建筑风格”即非完全复古，也非片面的模仿抄袭，而是一种明确的提 炼和创造。每栋住宅以北方建筑色调（灰色墙体）为主体，结合北京传统民居双坡筒瓦屋顶造 型，在院门、檐口等处适当配以红色等色彩，同时加入现代设计元素如阳台、竖条窗等，环境 园林则讲究“无一景无典故，无一字无出”。 立面风格是典型的耐看耐琢磨型，制式门楼、花 窗、带弧度的屋脊等这些传统住宅的创新经典符号。 图片来源：决策资源房地产研究中心资料库 ［中式建筑标志性图］ 典型楼盘深度研究报告· 观唐中式宅院 3 6 3 ◆重新演绎的“朱门”； ◆具有曲线美但又不显繁复的“翘脊”； ◆带有传统装饰符号但又必须经过现代高技术加工才能达成的“条窗”； ◆现代化的地板采暖系统； ◆高档的石材； ◆面砖组成的青灰色的优雅沉静的高墙和外立面； ◆私家庭院中临水而建的“轩”； ◆庭院外借鉴各种传统园林写意手法营造出的社区环境，创造出古朴、典雅、吉祥、宁静、封 闭、围合的居住氛围。 （3）创新中式建筑形态 ◆观唐中式宅院创新的盖到了两层，而不是传统的单层； ◆观唐中式宅院的院落不是传统的全围式，而是创新的以半围合为主； ◆古建筑一般采用木结构，而观唐中式宅院都是仿木结构； 3、中式宅院风格与世界接轨——探索和创新精神的产物 住宅是居住者生活模式和审美习惯的载体，中国人的房子是房子包院子，西式建筑是院子包房 子，传统的中式宅院除了居住功能外，还有很强的生活秩序要求，中外生活方式具有很大不同。 随着时代的进步，很多国人不断追求欧美现代生活方式，尽管原版照抄是一种满足需求的捷径， 其生活流线和室内设计可以原封不动照搬过来，但是符合中国人自己的交通、自然环境和人文环 境等却无法搬动。因此，做中式别墅并非是复古，现代生活并不需要传统生活的秩序，而是建造 一个具有中国文化价值的载体来满足中国人自己的精神内涵，同时具有西方现代生活的流线空间来 满足舒适，二者是相辅相成的统一体。 （1）中式和西式建筑特点 中式宅院规划和形式的特点 一般来说，中式宅院是过去人们最理想的建筑形式，而北京中式宅院又是中式住宅中最具代表 性的一种。北京中式宅院规划和形式有以下特点： 中西合璧模型图 3 6 4 ◆中式宅院建筑的布局是以南北纵轴对称布置和封闭独立的院落为基本特征； ◆中式宅院形成以家庭院落为中心，街坊邻里为干线，社区地域为平面的社会网络系统； ◆中式宅院形成了一个符合人性心理、保持传统文化、邻里关系融洽的居住环境； ◆中式宅院满足了人们衣食住行的需要，满足了人们希望得到友谊、同情、理解、信任的需要； 人们的居住实践表明，住在中式宅院，人与人之间能产生一种凝聚力与和谐气氛，同时有一 种安全稳定感和归属亲切感。这与现代公寓住宅永远紧闭大门的冷漠形成了鲜明的对照。 中式宅院环境特点 北京的中式宅院之所以有名，还在于它的构成有独特之处，在中国传统住宅建筑中具有典型性 和代表性。就其环境而言，中式宅院有以下特点： ◆中国传统中式宅院多为内向型院落式布局，是封闭性住宅，对外只有一个街门，关起门来 自成天地，具有很强的私密性，也非常适合看重隐私的现代人独家居住； ◆中式宅院的院落宽绰疏朗，四面房屋各自独立，彼此之间有游廊联接，起居十分方便； ◆北京中式宅院是非常讲究绿化的，院内除通向各房间的十字形砖甬路外，其余都是土地， 可以用来植树栽花种草； ◆在十字形通路的中心位置通常放一个荷花缸或鱼缸，缸内养鱼； ◆在正房前的绿地上一般都种石榴、夹竹桃等象征吉祥的植物； 这就是俗话经常说的“天棚、鱼缸、石榴树”的居家意境，有一种清雅空灵的意境。尽管 中式宅院方正规矩，但仍不失变化，各家院落有各家院落自己的特点。中式宅院建筑，不仅和中 国人的伦理观念契合无间，而且表达了中国人中正平和、变通有则的处事态度。 ［观唐中式宅院夏院图］ 图片来源：观唐中式宅院项目推广资料 典型楼盘深度研究报告· 观唐中式宅院 3 6 5 西式建筑特点 西式建筑呈现出明显的多元化、个性化的趋势，并对传统的“对称式”、“三段式”等设 计方法进行了大胆的突破和创新，呈现出一种强大的探索建筑美学新构架的冲击力，这种力量以建 筑体量及色彩的动感变化强烈地反映在建筑上。 ◆建筑体量之动感 建筑体量之动感在建筑中有几种表达：第一是以美学为主的动感；第二是以力学为主的动感；第 三是以精神感受为主的动感。 建筑体量之动感是建筑动感最有力的表达形式，是建筑本体或体块的直接表达，它充满了体块与 体块之间的动感与力量感。 ◆以美学为主的动感 韵律波动感与运动感：法国巴黎拉维等特公园的长廊顶。可以假想这个顶完全可以设计成平 顶，坡顶或拱型顶、折线型顶等其它形式，其实用性也不会受到大的改变或影响，但是设计者为了达 到某种或是实用或是与艺术相结合的效果，采用了具有韵律感的波浪形金属顶，使其产生了强烈的有 规律的波动感，在满足使用功能的前提下，产生了一种具有很强视觉冲击力的优美的波浪形动感，仿 佛是大海中起伏的波浪，在给人产生动感的同时不论是其波浪状形式还是灰色的色彩都产生了一种对 自然现象——大海波浪的联想， 以美学的手法大大延伸了设计本身的内涵。 北京西式建筑都在勾勒“三段式”或是新古典主义住宅，而没有能够真正领悟西式建筑的特 点，没有能够将西式建筑特点融入建筑当中，这就是北京西式住宅设计的现状。而真正西式建筑的特 点很简单，就是开放型和舒适性。如何将该特点巧妙的渗透到建筑中，这是设计师思考的突破口。 ［西式建筑外观图］ 图片来源：决策资源房地产研究中心资料库 3 6 6 中式和西式庭院特征 （2）中西合壁的指导思想 要将建筑做到既“中式”又 “西式”， 首先，它必须满足“传统”和 “现代”这两个 条件；其次，它必须使“传统”与“现代”能够在同一个社区、同一所房子中达到完美的结合。观 唐中式宅院在建造一片既“中式”， 同时又“西式”的高档涉外别墅区时所选择的做法是： ◆提取中国古典建筑规划精华，浓缩并总结出中国传统建筑最优美的符号； ◆吸收成熟的西方式样建筑的空间优化原理； ◆采用目前市场中具有的最现代化的营造技术和建筑材料作支持； （3）中西接轨的实施方法 观唐中式宅院所追求的既要“寻找中国传统居住文化精髓”， 同时又要“吸纳现代生活流 线”， 与国际居住品质接轨，创造“离城最近的”、“全独栋的”， 同时又是“中式院落独立 住宅社区”。 首先要回归中式院落的生活意念和精神境界，其次要建造西式别墅的现代生活空间， 以符合现代人生活习惯的室内居住空间实现舒适的居住生活，综合体现了中西式住宅的优势。因 此，观唐中式宅院建成茹古涵今、 中西合璧的中式宅院。 室外空间布局 主街宽、胡同窄、内庭院又豁 然开朗的空间序列连续变化，使室 外空间一层层变得更加私密，街巷 使室外空间由开放到私密的过渡。 私家私密的多重院落在观唐中式宅院 中也得到了突破性的体现。观唐中 式宅院将西式的开放性和中式宅院的 私密性有机结合，创造出美好的生 活空间。 中式、日式、美式、德式的别墅庭院特征对照表 特 点 设计理念 必备元素 浑然天成、幽远空灵 秉明清两代江南私家园林，倾向清新高雅格调 假山、流水、翠竹中式庭院 简练而精于细节 自然景观较为单纯和凝练 碎石、残木、青苔日式庭院 大气、浪漫 自然的纯真朴实，自由的天性 草坪、灌木、鲜花美式庭院 人为痕迹重，突出设计 理性主义，严谨而有秩序 修剪、设计、搭配德式庭院 图片来源：决策资源房地产研究中心资料库 ［中式建筑外立面图］ 典型楼盘深度研究报告· 观唐中式宅院 3 6 7 室外围墙设计 观唐中式宅院以罕见的3米高的围墙将家庭隐 私最大限度地围合起来，将私密院落领地完全与 半私密空间、公共空间剥离，使得私家院落真正 成为户外起居空间。 室内空间设计 室内空间的设计在充分考虑与庭院空间的交 流，以及地下、一层、二层垂直空间之间交流的 基础上，形成了以Ｌ形为基础的房屋围合，而非 四面围合。使之不仅融入了现代生活的流线，符 合现代生活的空间机理，也给整个室内空间带来 了通透、亮堂、大气的感觉。观唐中式宅院将西 式的舒适性和中式宅院巧妙结合起来。 室内空间布置 起居室、主卧区、中西餐厅、中西橱、家庭室等室内部分，完全体现了现代生活要求，以 大面宽、小进深的方式实现住宅的生态化特征。延用地周边集中布置的布局方式，实现内部连 通，同时室内空间采光的均好性和冬季保暖效果又得到保证。 建筑材料和建筑空间布局 观唐中式宅院不但要做出了中式建筑的意境，此外，还做足西式别墅的舒适度。通过中西式 现代手法对建筑材料和建筑空间结构进行改造，做到现代化、合理性从而给人带来的舒适感。比 如关于房屋的保温问题，最大区别 是，中式传统建筑由于房屋分散围 合，墙体增多，东南西北四面房屋采 光差别极大；而西式现代别墅是集中 布局，裸露墙体少，也利于将房屋做 出高差和吹拔，使主要居室的采光和 保温达到最充分的效果。之所以感觉 西式别墅的空间很现代，除了材料的 现代化所带来的效果之外，其空间布 局能够根据使用效率和重要性，做到 缩放自如，也是一个重要原因。观唐 中式宅院既撷取了古典的中式建筑符 号，又融入了西方现代的舒适生活空 间。 图片来源：观唐中式宅院项目推广资料 ［观唐中式宅院室内空间布局图］ 图片来源：观唐中式宅院项目推广资料 ［观唐中式宅院建筑空间布局图］ 3 6 8 4 、观唐中式宅院特色 观唐中式宅院与目前在北京大规模流行的“洋别墅”最大的区别就在于：街巷式布局、院落 式空间、中式建筑风格。与北京城以十字轴布局、环路相通相联的大格局一样，“观唐中式宅院”的 规划也以方方正正的十字轴＋环路形成了明确的街巷式布局。主街宽、胡同窄、内庭院又豁然开朗 的空间序列连续变化，使“观唐中式宅院”社区一层层变得更加私密，街巷在空间序列中起着由开 放到私密的过渡作用。室内空间的设计在充分考虑与庭院空间的交流，以及地下、一层、二层垂直 空间之间交流的基础上，形成了以L形为基础的房屋围合，而非四面围合。这种设计不仅融入了现代 生活的流线，符合现代生活的空间机理，也给整个室内空间带来了通透、亮堂、大气的感觉。 四、差异化项目总体定位 1 、项目定位原则 观唐中式宅院在项目定位过程中始终将“中西交融的宅院生活”的产品定位、“中式住宅院落 空间，西式别墅生活流线”的生活理念定位和“海归、驻华外籍需求”的目标客户群定位作为核心，力 求相互统一，互相联系，相辅相成，共同提升其附加值。他们之间存在原则性关系网。（如下图） 项目定位关系网 观唐中式宅院与北京其他别墅在布局、空间、风格上的对照表 布局 空间 风格 街巷式观唐中式宅院 行列式、军营式、T 字式“洋别墅” 类别 院落式 街坊式、庄园式 中式建筑 日式建筑、欧洲传统贵族风格、 北美风情风格 典型楼盘深度研究报告· 观唐中式宅院 3 6 9 2 、项目定位流程 （1）区位定位 观唐中式宅院离城最近的、全独栋的、全部地上 2 层的、中式院落独立住宅社区。观唐中式 宅院所在区域为北京市公认的“中央别墅区（CVD）” 的核心区域—— “香江富人区”，“中 央别墅区（CVD）” 是各国大使馆的工作人员、外资企业的外籍高管、东南亚及港澳台人士聚 居的高尚国际社区，区域内包括丽京花园、裕京花园、名都园、香江花园、欧陆园、丽斯花 园、嘉浩别墅、莱蒙湖别墅、丽高王府等著名别墅，项目容积率均在 0.45 左右，绿化率不小于 50%。“在 CBD 工作，在 CVD 生活”已成为一种风尚。 （2）环境定位 观唐中式宅院地处北京东北侧，空气质量较好，基地平坦开阔，有远山无近山，有远水无近 水，没有局部风水环境可言。设计师为能给建城安宅营造好的环境，师法自然，改造别墅区风 水，调节小气候，形成“结庐在人境，而无车马喧”的居所。 （3）目标客户群定位 观唐中式宅院目标客户群的定位是与对开发经营理念的准确研究分不开的，不少外国人来北京工 作，在住宅上的首选就是中式宅院，理由就是这是北京最大的特色之一。一座市区内200多平方米的中 式宅院，每月的租金达到每平方米2000到 3000 美金，尚且有供不应求之势。观唐中式宅院的开发商 敏锐的发现了这一点，因此，把自己的目标消费群定位为海外归国华侨、驻华外籍高级管理人员。 （4）生活模型定位 百年“西风欧雨”之后，本土建筑溯源而归。观唐中式宅院的中式风格走向回归的大潮中博 采众长，在找到中国传统文化精髓的同时，也吸纳了西方生活流线，并充分发挥其在空间结构方面 的合理性，带来符合现代生活方式的舒适感，观唐中式宅院将生活模型定位为顶级中式庭院生活。 项目定位流程发散图 3 7 0 （5）产品定位 外国人对于四合院虽然情有独钟，但由于其舒适性不强、无法适应现代生活。因此，观唐中 式宅院对四合院进行了较大的改良，实际是中式住宅的院落空间，西式别墅的生活流线。好的住 宅都以舒适为最高目标，因此在设计风格上有融合趋势，西式住宅也参照了不少中式设计，中式 住宅也并非一味复古。因此，观唐中式宅院将产品定位：中式住宅的院落空间，西式别墅的生活 流线的顶级中式住宅。 五、最优化生活理念的构筑 1 、项目生活模型的导入 （1）院落溯源——院落人文居住传统的沉淀 院落形态的伦理环境 传统居住形态以住宅 - 院落 - 街道- 街坊的空间渐进格局分隔成各个功能分区，整个院落中家 人关系和睦，既讲究长幼有别，又能够济济一堂、其乐融融。 院落形态的生态环境 以院落为中心的传统居住形态，既协调了人与自然的关系，又解决了日照、通风、保温、 隔热、反光和防噪等问题，具有“藏风聚气，通天接地”的功能，真正达到“天人合一”。 院落形态的审美环境 图片来源：观唐中式宅院项目推广资料 ［观唐中式宅院秋院图］ 典型楼盘深度研究报告· 观唐中式宅院 3 7 1 院落形态在自然主义哲学观的影响下，崇尚自然、结合不同气候、因地制宜、就地取材， 塑造了极为丰富多彩的艺术造型及审美情趣。 院落形态的人文环境 院落形态注重内部环境与外部环境的分隔，院内的私人空间与院外的街道形成反差与对照。内 庭院既与外部自然相谐、共生，又独立成趣，闲逸恬淡、自成一统。 2 、项目生活模型的打造 （1）观唐中式宅院生活的核心灵魂 文化的传承与精神的寄托 当下中国流行的寄予西方式样建筑固然在一定程度上实现了内部空间的进化，但在很多层面上， 违背了中国人的起居与家庭生活习惯，甚至可以说是一种对华夏文明意识形态的破坏。对于中国人 来说，家族、私密、阶层感是不可或缺的要素，而很多现代建筑完全忽略或无法满足这些真正属 于中国人居住精神层面的需求。 因此，观唐中式宅院感于对先贤居住文化流失的痛心，本着对传统的追溯与创造真正适合当代 中国人居住需求的责任感，在设计过程中，将一种对传统建筑文化朝圣的心情以及对当前中国居 住的使命感融入思考的过程中，寻找如何把中国传统居住文化精髓与现代生活流线融合起来，创 造属于中国消费者的中式别墅庭院生活。 图片来源：决策资源房地产研究中心资料库 ［中式宅院生活环境图］ 3 7 2 舒适度为最高目标 舒适度永远是消费者追求的目标，综观北京中式别墅，有一个共同的弊端：舒适性不强、无 法适应现代生活。观唐中式宅院在设计过程中，以消费者的舒适度为最高目标，对中式宅院进行改 良，做到了中式住宅的院落空间，西式别墅的生活流线的顶级中式住宅。 确保中式建筑的精髓 观唐中式宅院是在尊重历史文化和地方文化，以及提取中国古典建筑规划精华的基础上，结合 现代生活方式而营造的中式宅院。相比较而言，在接纳西式别墅的舒适性后，如何保证中式别墅 的精髓也不是一件容易的事情。 观唐中式宅院建筑风格没有形式化，而是吸取了中式建筑的精髓，做到“抽象”一点，避免 太旧的风格不能让人接受，做新考虑了结合“抽象”的中式，强化符号性的元素，其中太繁琐的东西 去除。在观唐中式宅院中，规划和户型平面限定了每户均置于３米高围墙之内，即限定出完整的私 家庭院，借鉴中国园林与园林建筑处理手法，建筑与庭院充分融合，相互因借。 观唐中式宅院建筑讲究意境，建筑立面上创新出规则的竖向条窗，疏密有致，寓意画卷，深具艺 术感染力和视觉冲击力。庭园内的堆山叠石，花木水景，即为画卷中的山水，所谓“片山有致，寸 石生情，多方胜境，咫尺山林”。 （2）观唐中式宅院的搭建 观唐中式宅院引入中式庭院生活理念，再现深藏中国人心中的最高生活境界。院落空间回避了 户与户干扰，增加了空间层次感，创造出宜人小环境，让人能更放松的贴近自然。同时也创造出 多重院落空间。每户院落分为：入户前庭、主院、侧院（下沉庭院）、 后院、前院。多重院 落划分出多重空间层次，主要房间均朝向内院采光，室内外交相呼应。 中式住宅院落空间 图片来源：决策资源房地产研究中心资料库 ［中式宅院建筑内院落图］ 典型楼盘深度研究报告· 观唐中式宅院 3 7 3 3 米高的围墙围合出内向型院落空间，使私家院落更为充分利用，成为名副其实“室外起居 室”。 业主可以张扬个性，创造形式、风格各样的庭院绿化空间和生活功能空间。 多重院落划分出多重空间层次, 前庭、主院、侧院（下沉庭院）、 后院，室内外交相呼应， 移步换景。 建筑布局均延用地周边布置，主要房间均朝向内院采光，相邻两户间左右间距均在米 20 米左 右，前后更达到了 25 米左右（一般别墅间距在 6 米）， 具有视觉通透和防干扰性。 大部分户型保留了住户可根据自身的需求充分发挥的情趣空间如：轩、车库、游廊、山石等。 西式别墅生活流线 整个室内空间完全按照现代人的生活习惯布置，充分吸纳西式别墅优秀合理的生活流线： ◆层高3.8米、40-50平方米的起居厅居中布置，豪华气派。既体现了中式建筑的中正，也充分 满足现代生活需要。此外还有独立的景观会客小厅。 ◆大面积的落地玻璃使室内的采光更加充分，室内与室外的沟通变的更加亲切。小进深带来室 内空间灵活的布局及明亮的采光及通风效果，是名副其实的健康住宅。 ◆带有下沉庭院的地下室有效提高地下空间品质。 ◆中西厨分离、独立早餐厅、独立正餐厅在满足家庭的天伦之乐，也满足主人待客的礼仪。 ◆所有卧室均自带卫生间，部分户型主卧区设置独立楼梯，从首层可直达二层主人居住空间，使 主人居住空间更为私密，独立。 3 、项目生活模型的体验 （1）室内空间——中西合壁秃显现代生活 观唐中式宅院的室内空间利用中西合璧的手法，营造出了欧式风格、新古典主义风格、江 南人文风格，新中式风格、英国乡村风情、东南亚风情、凸显了现代生活境界。 图片来源：观唐中式宅院项目推广资料 ［观唐中式宅院“轩”图］ 3 7 4 户型︱新古典主义风格K 户型︱江南人文风格L 户型︱新中式风格 L 户型︱东南亚风格 T 典型楼盘深度研究报告· 观唐中式宅院 3 7 5 （2）观唐中式宅院居住的心理体验 六、建城——规划布局 1、观唐中式宅院风水理论——挖掘地域文化 （1）风水学起源 《黄帝宅经》曰：“夫宅者，乃是阴阳之枢纽，天伦之轨模⋯⋯人因宅而立， 宅因人而存， 人宅相扶，感通天地。” 阴阳天地者，自然也。中华民族的祖先就已知道，人宅不能孤立存在， 必须依存于自然。在建宅时，就想找适宜人居的基地，于是出现了相地的风水说。 （2）风水学主要原则 风水学，是我国古代的建筑环境学，是古代 先民建城建宅择址的景观评价系统和规划布局理 论。风水流派之形势宗相地之法为形法，注重自 然、地理、环境、生态、景观诸因素的审辨和选 择，比较科学合理。主要原则为：一是背山； 二是面水；三是向南。这就是所谓负阴抱阳、藏 风聚气的“风水宝地”。具备这种组合形式的自然 环境，形成一个相对封闭的空间，有利于形成良 好的生态和小气候。背山可挡北来的寒风；面水 可获方便的水源；向南可得充足的日照，这无疑 会给人以世外桃源的美好生活。 （3）观唐中式宅院风水观 依据古人的理论，观唐中式宅院环境总体设 观唐中式宅院居住的心理体验表 归属感 院落，人文居住传统的沉淀，半围合式的围墙，私家私密的多重院落和私密的室内空间， 使居住者产生归属感。 邻里交往 邻里交往是形成住区凝聚力的一个重要因素，建立良好的邻里关系，有利于居住者进一步沟 通和协调，使整个社区具有亲和力和人情味。 消除压抑感 高层住宅因居住层次高，居住密度大，与外界接触少，容易产生压郁感，观唐中式宅院二 层建筑形态，而且以舒适性为最高的追求目标，为居住者消除或减轻高层住宅的压抑感。 安全防范 住区运用了周界红外线探测系统，分级安防管理模式，还通过积极影响人行为的环境设计， 使居住者感受到真正的安全性。 住宅风水 住宅风水是我国一种传统文化现象，观唐中式宅院用辨证的观点研究住宅风水，发扬传统文 化，去伪存真，让居住者感受到地域文化的气息和建筑文化的内涵。 图片来源：观唐中式宅院项目推广资料 ［观唐中式宅院风水剖析图］ 3 7 6 计在别墅区外北侧绿带内侧挖河外侧堆较高土山、西侧绿带内侧挖河外侧堆次高土山，山上植丰 茂树木，形成别墅区的龙山，以遮挡冬季吹来的寒冷西北风；在别墅区外南侧绿带内挖湖，成平 坦开阔之势，湖外侧堆较低土山，山上植丰茂树木，形成别墅区的案山，以湿润冬季吹来的温暖 东南风。古风水书中有：“西高东下向北阳，正好修工兴盖庄；后代资财石崇富，满宅家眷六 畜强”， 意思是：宅基地外西高东低，北面靠山，南面开阔，极宜建宅，乃大吉之地。 2 、项目总体规划 观唐中式宅院总占地约 48 万平方米，其中建设用地 25.3651 万平方米，其余为代征绿化及代 征道路用地。代征绿化总面积 16.0735 万平方米，分别在小区北侧、西侧和南侧，社区周边被 绿化包围，其中南侧为 135 米宽，7.5 万平方米的观唐公园。整个社区为纯粹独门独院的 2 层中 式院落独立别墅。 （1）项目规划设计原则——中西合壁 由北京清华紫光房地产开发有限公司开发的新一代别墅项目观唐中式宅院--360套按照皇城布 局的别墅项目将传统的青砖灰瓦住宅带到了北京楼市。在规划之初就确定了非常明确的原则：寻 找中国传统居住文化精髓，同时吸纳现代生活流线，创制真正属于中国人的中式别墅庭院生活。 （2）项目规划设计思路——九经九纬 观唐中式宅院周边绿化环绕城内拥独立中式宅院三百四十余套。其规划设计沿袭了中国古代城 市规划的思想, 讲究“居中不偏”，“不正不威”。 遵循“街道分割”和“方块居住”的设计 图片来源：决策资源房地产研究中心资料库 ［中式宅院外观图］ 典型楼盘深度研究报告· 观唐中式宅院 3 7 7 思路和依据城市街道规划“端直形”， 即“九经九纬”的设计思路，本项目街道采用棋盘式端 直布置，小区内道路分两级，主街宽 14-18 米是小区的交通动脉和 6 米宽的中心方形环路；四个 组团内也各设有一条4米宽次一级的方形环路并与中心环路相接。在整个设计过程中，点点滴滴体现 对土地的有效利用和最大限度的土地私有化，尽量减少道路用地，加大绿化、私密空间和半私密空 间。 （3）项目规划设计格局 街巷式布局 主街——胡同——内庭院， 形成街巷式布局。明确表达着邻里、街坊的半私密空间。形态 上：主街宽，胡同窄，内庭院又豁然开敞；序列上：空间处在连续的变化之中，一层层地变得 更私密。街巷在这空间序列中起着由开放到私密的过渡作用，担负着由内而外的双重身份，连接 着宅与宅，宅与自然，形成了人与人交往的空间场所。 院落式空间 从场所概念而言，过大或过小的 空间均不适宜人的停留，观唐中式宅 院的主院基本尺度控制在80-100平米 左右（8M X 10M）， 是最适合人居 家停留的空间。私家私密的多重院落 空间,体现在整个小区的规划及每栋单 体建筑中，3米高的围墙以及具有中式 住宅象征意义的门楼，围合出中式而 私密的院落空间，人在这样的空间随 意自在，院落真正实现了户外起居室 的功能。空间内敛、私密、尺度宜人，增加了空间的层次感和领域感，使别墅生活由一种物质 层次的享受上升到一种精神层次的享受，给使用者更多体现自身审美价值及自我表现的空间机会。 中式建筑风格 观唐中式宅院从传统建筑中吸取精华，同时注重了地域性、文化性和高尚社区品味，绝非对 传统建筑形式的简单模仿，而是创造体现传统特色的新居住建筑风貌。 ◆皇家建筑的富丽色彩：即以北方建筑色调（灰色墙体）为主体，结合北京传统民居双坡筒瓦屋 顶造型，在院门、檐口等处适当配以红色等富贵色彩。取传统建筑之精华，在感观造型方面创造出 高雅、宁静、轻松、舒适的居住气氛。 ◆细部处理注重传统建筑符号的运用：制式门楼、带有传统花窗的围墙、传统北方民居双坡筒瓦 制式屋顶、略带弧度的屋脊、灰色为主的墙面、门头、抱鼓石、花窗、灯饰、木作、屋檐等传统住 宅的经典符号，明确体现着中式宅院的风格。 图片来源：观唐中式宅院项目推广资料 ［观唐中式宅院院落空间］ 3 7 8 ◆竖向条窗的设计：体现了中式庭院（园林）建筑对意境的追求，即居住中的诗情画意， 强调与中国传统诗画的关系，长条窗寓意画卷或画轴，从室内透过（成组的）长窗看内庭，季 节交替、自然变化、宛如山水画卷，创造出“多方胜境，咫尺山林”的韵味。 七、造园——园林 “变法”缔造美好生活 1 、吸纳中国园林精髓 中国园林有着三千年的历史，从殷商时代开始。各个时代的有各自的特色。但明清宫苑和江 南私家园林是中国园林发展的高峰期，而观唐中式宅院正是吸纳了此时期的园林精髓。明代宫苑 园林风格较自然朴素，继承了北宋山水宫苑的传统， 一般建筑数量多、尺度大、装饰豪华、庄严，园中布 局多园中有园，即使有山有水，仍注重园林建筑的控 制和主体作用。清代园林的一个重要特点是集各地 园林胜景于一园，采用集锦式的布局方法把全园划 分成为若干景区，每一风景都有其独特的主题、意境 和情趣。明清私家园林在前代的基础上有很大的发 展。观唐中式宅院园林设计吸纳了明清江南园林精 髓，借鉴中国传统园林的手法和意境，吸收传统园林 的诗情画意，缔造了美好的生活空间。 2 、渗入江南园林建筑最基本的色调 观唐中式宅院将江南园林建筑最基本的色调渗入 建筑之中，总体概括为以下三点： （1 ）以深灰色的小青瓦作为屋顶； （2）全部木制件一律呈栗皮色或深棕色，个别建 筑的部分构件施墨绿或黑色； （3）所有墙垣均为白粉墙。这样的色调极易与自 然界中的山、水、树等相调和，而且还能给人以幽雅、 宁静的感觉。白粉墙在园林中虽很突出，但本身却很高 洁，可以借对比而破除沉闷感。 3 、项目园林景观的塑造 观唐中式宅院的花园环境设计借鉴中国传统园林 图片来源：观唐中式宅院项目推广资料 ［观唐中式宅院春夏秋冬园林图］ 典型楼盘深度研究报告· 观唐中式宅院 3 7 9 的手法和意境，吸收传统园林的诗情画意，因借巧循，不拘泥于形式，改造风水，再造自然；符 合北方特色，充分体现中国景观艺术“小中见大”的意境。 （1）四角园林 四角园林融入了明清园林 的精髓，横贯明清江南私家庭 院园林之大成：西南的涵碧春 霏融入了网师园的春景；东南 的香洲夏雾融入了拙政园的夏 景；东北的山房秋霜融入了环 绣山庄的秋景；西北的冠云冬 雪融入了留园的冬景。 闲瑕之余，人们以轻松自 在的心情聚集在这里，一边赏 景，漫步，一边聊天，溜狗， 阳光灿烂的周末，或者在这里 举行以家庭为单位的各类趣味 比赛，或者举办一个小型的跳蚤市场，于咫尺山林间亲近自然，于微笑点头间享受温馨。 （2）观唐中式宅院公园 观唐中式宅院公园位于项目南侧绿化带，整个公园占地约为 75000 平方米。其中水面的面积 达到了 13000 平方米。观唐公园将成为“香江富人区”乃至“中央别墅区内”最具地标性的休闲运 动主题公园。极大的提升观唐别墅的产品品质，使得观唐客户拥有本区域内的“顶级生活感受”。 主要景区有：水上高尔夫、湖边休闲茶馆（售楼处）、 观赏鱼塘、足球、棒（垒）球场、网球场 等。 图片来源：决策资源房地产研究中心资料库 ［江南园林图］ 图片来源：观唐中式宅院项目推广资料 ［观唐中式宅院公园规划图］ 3 8 0 （3）环路景区 汲取江南水乡的精髓，水网纵横，河滨与道路相伴穿插，宅前后有河，须搭桥而过。环路景区 在绿带中又形成带状水池，靠建筑为规则折线驳岸，靠环路为自然曲线驳岸；水面或宽或窄，曲曲折折， 跨水或桥或堤，时断时连，好比国画中的飞白，又如书法中的枯笔，所谓“笔断意连”。 人行小路在水池 两岸或花或竹的绿地中穿行。环路景区象一条绿色的丝线，串起了四角景区四粒珍珠。 （4）外环林带 四时景色，营造朴素自然的郊野情趣。外侧留 8 米绿化带，沿墙种高大乔木，乔木下为花灌 木，别墅区掩映其中。绿带外是护城河，内侧为规则直驳岸，外侧为自然曲驳岸；护城河或宽 或窄，或深或浅，在南部开阔地带洋溢为湖泊，水中形成许多河弯、岛屿，犹如“大珠小珠落 玉盘”。 河外是疏林缓坡，点植花灌木；缓坡渐陡，成丘陵山峦，植高大密林；山外坡缓， 植街景花灌木。 八、安宅—— “激活”古建筑 1、院落——注入新元素古建筑古为今用 在尊重历史文化和地方文化以及提取中国古典建筑规划精华的基础上，观唐中式宅院结合现代 生活方式的中式宅院，它的特色有： （1）与“洋别墅”的最大区别在于：私家私密的多重院落空间。3 米高的围墙完全将私家 院落领地与半私密空间、公共空间剥离，使得私家院落真正成为户外起居空间。 图片来源：观唐中式宅院项目推广资料 ［观唐中式宅院春院图］ 典型楼盘深度研究报告· 观唐中式宅院 3 8 1 （2）制式门楼、带有传统花窗的围墙、传统北方民居双坡筒瓦制式屋顶、略带弧度的屋脊、 灰色为主的墙面等传统住宅的经典符号，明确体现着中式宅院的风格。 （3）室内空间的设计在充分考虑庭院空间与室内空间的充分交流以及地下、一层、二层垂直 空间之间交流的基础上，融入现代生活的流线，整个室内空间通透、亮堂、大气。 （4 ）环境设计借鉴中国传统园林的手法和意境，吸收传统园林的诗情画意，因借巧循，不 拘泥于形式，符合北方特点，“无一景无典故，无一字无出处”。 点睛之笔的经典园林再现， 开社区园林营造之先河。 （5）有效利用周边代征绿化用地，在尺度宽大的南侧绿地中，为整个社区建造了一个具有中 式园林特色又有体现时尚运动和休闲的主题公园—— 7.5万平方米的观唐公园，为居住在观唐花园 的业主，提供了超出城市一般公园的活动空间；是社区居住者的私家专属园林。 （6）发展商在考察大量中外独栋别墅的基础上，总结出独立住宅的交易实质——地上建筑与 土地占有的完整性，即买别墅就是买地。所以，在项目规划的全过程，始终贯彻最大限度的土地 私有化，尽量把每一寸土地分配给未来的住户。 2 、户型——升级的居住品质 观唐中式宅院共计有 340 余套独栋别墅，其中有 20 套独立院落式配套用房。一期共有六类产 品共计 18 种户型 174 套，其中 12 套独立院落配套用房。独立别墅户型面积范围：地上面积 271- 446 平米；每套的地下面积约为地上面积的 1/3，地下面积约在 91-133 平米之间，地下面积是 奉送的；单套占地面积：384-736 平米；单套花园面积：205-502 平米。独立院落配套用房： 建筑面积—— 477.51 平米；单套占地面积—— 698.21 平米；单套花园面积—— 429.29 平米。 图片来源：决策资源房地产研究中心资料库 ［中式宅院外观图］ 3 8 2 地上建筑面积：273.36 平方米 院落面积：249.71 平方米 户型平面展示K ［一层平面图］ ［地下室平面图］ ［二层平面图］ 典型楼盘深度研究报告· 观唐中式宅院 3 8 3 地上建筑面积：360.72 平方米 院落面积：205.80 平方米 户型平面展示E ［一层平面图］ ［地下室平面图］ ［二层平面图］ 3 8 4 地上建筑面积：350.77 平方米 院落面积：258.45 平方米 户型平面展示L ［一层平面图］ ［地下室平面图］ ［二层平面图］ 典型楼盘深度研究报告· 观唐中式宅院 3 8 5 地上建筑面积：446.36 平方米 院落面积：502.38 平方米 户型平面展示N ［一层平面图］ ［地下室平面图］ ［二层平面图］ 3 8 6 地上建筑面积：278.65 平方米 院落面积：239.33 平方米 户型平面展示S ［一层平面图］ ［地下室平面图］ ［二层平面图］ 典型楼盘深度研究报告· 观唐中式宅院 3 8 7 地上建筑面积：446.36 平方米 院落面积：502.38 平方米 户型平面展示N ［一层平面图］ ［地下室平面图］ ［二层平面图］ 3 8 8 3 、装修设备——现代感 （1）建材 （2） 设备 （3）智能化 观唐中式宅院整个小区采用分级安防管理，分为社区、组团、庭院三级，每条小巷的入口设 置安防体系，强调半私密空间的安全，给予业主极度的尊贵感觉。 外墙 现浇钢筋砼剪力墙，灰色石材或面砖＋局部涂料 屋顶 深灰色筒瓦 院门 古典制式门楼 + 三防门 入户门 “美驰”纯木门 + “诺托”五金件或同等品牌系列 窗 “美驰”纯木窗 + “诺托”五金件或同等品牌系列 户内楼梯 钢楼梯 + 钢扶手 空调系统 送进口品牌主机 开关及插座面板 “美驰”纯木窗 + “诺托”五金件或同等品牌系列 用水 生活用水符合“欧盟饮用水水质指令“标准，所有室内给水管全部采用钢管，铜管性 能稳定，不易腐蚀，能抑制细菌的生长，保持饮用清洁卫生。 供电 三相入户，每户宅院采取防雷和总等电位联结等安全措施。 采暖 分户设置进口品牌燃气炉，地板采暖方式，室温均匀，感觉头凉足暖，安全舒适。 技防 红外周界设防系统、闭路电视监视系统、电子巡更管理系统 物防 小区围墙及每户庭院围墙高度约 3 米，高出一般项目围墙高度。 人防 社区各大门设保安，所有住户凭证或卡进入，访客在与住户核准后进入；红外对射 时，与电视监控联动。 电视监控系统 监视出入口、小区周界、主路，红外周界对射时，与电视监控联动。 可视对讲系统 车库门、组团入户门及院门均设置可视对讲系统。 家庭安全报警系统 在院墙设红外报警，在主卧室设紧急按钮。 车辆管理系统 在每个组团或小户型的小巷入口设置 ID 卡识别系统，设闭路电视监视系统，住户凭卡进入。 电视、电信与网络 有线电视台包括凤凰卫视中文、电影、体育、音乐台，阳光卫视，CNN，ESPN，HBO， AXN 等，每户 4 条电话线：卧室、客厅、家庭室、书房、餐厅、厨房主、卫生间设接口。每户 2 条宽带网线：卧室、客厅、家庭室、书房、餐厅。预留电信接口。 典型楼盘深度研究报告· 观唐中式宅院 3 8 9 九、小区配套——设施人文考虑 1 、会所 观唐中式宅院社区内设置不同规模的中小型主题会所，将以私人俱乐部的形式出现，分布于社 区公园和中轴步行街，为业主提供商业、娱乐、休闲等方面的精致服务。其功能配备有：超市、 室内游泳池、儿童游戏区、健身房等。步入会所内，会惊异于精致的装修以及舒适周全的服务， 而其视野开阔的位置，置身其间，放眼尽是绿草碧湖的诱人景致，令人心旷神怡，悠然自得； 与会所遥相呼应的是与小区景致交相辉映，并融入休闲运动主题和实用性（如水上高尔夫、湖边 休闲茶馆、观赏鱼塘、足球场、棒球场、网球场等）的观唐公园，一同为居住在社区里的住户 及亲朋好友提供细心周到的全方位服务。 2 、步行街 观唐中式宅院在社区中心轴线倾力打造了一条中式风情的步行街，步行街呈带状，宽 24 米， 长 306 米，两侧均为独栋院落式商业建筑，中心为一个近 5000平方米的社区广场。 这是一个被商业与情调所活跃的空间，以优雅、闲适的风格基调，为社区创造了一个随意漫步、 休闲、交流、购物的社交场所。由 20栋独具中式风格的庭院式建筑形成的街道，充满了邻里尺度的 亲和性。 这里将有超市、布艺店、茶艺坊、花店、画廊、咖啡吧、音像店、书屋等等日常所需，一应俱全。 使业主足不出社区，便可享受便利周到的服务。 3 、物业管理 观唐中式宅院项目特别聘请国际知名的第一太平戴维斯作为物业管理顾问公司，为观唐中式宅 院业主提供国际标准的全天候人性化管理服务。 一周 7 天全天 24 小时物业服务，一年 365 天无间断，确保在任何时候都能有效满足业主的服务 需求，分秒无间断、服务无盲区，让业主真正感受“管家式”服务除了日常的安全保卫、绿化 管理、卫生保洁、维护保养服务外还包括： ◆专车接送往返市区； ◆衣物洗烫、家居清洁及维护； ◆邮递、报刊订阅 十、项目营销推广 1 、观唐中式宅院广告图片鉴赏 3 9 0 观唐中式宅院广告之一 广告图片色彩明艳、激发幻想、易吸 引眼球、快速引起市场关注。以新产 品刺激市场，形成新热点。以“中式 住宅的院落空间，西式别墅的生活 流线”为核心诉求广告语。形象地描 绘了对四合院进行的改良手法。同 时也将中式宅院的生活境界，反映 的淋漓尽致。 广告点评： 观唐中式宅院广告之 二 亲和人性的主题广告诉求，使用生 活实景状态。以“私家宅院，中国人 心中的至高居住境界”为核心诉求 广告语。直接将产品定位为定级宅 院别墅。为倾情打造的中式宅院，真 实实现自然与建筑的完美融合，展 现公共与隐私的完美结合 广告点评： 观唐中式宅院广告之 三 以“九月十日首度公开敬请鉴赏” 的广告语，将开盘时间传递个消费 者。广告充分体现了中式风格，展现 和谐的生活氛围，人与人之间的关 系。广告形式符合楼盘风格，又具品 位和文化性。同时也围绕社区做文 章，反映人与人之间的关系，传递社 区“和谐”、“默契”、“信任”、“真 诚”的生活主张和文化理念。 广告点评： 典型楼盘深度研究报告· 观唐中式宅院 3 9 1 2 、观唐中式宅院广告营销策略分析 观唐中式宅院营销广告采用的是系列性营 销广告模式，首先将产品推荐给消费者，同 时结合产品特性、地理位置让消费者对产品 从认知到认可。然后在将产品的发售期直接 的传递给消费者。充分显示了广告主体特 性，将要打造的“中式住宅院落空间，西 式别墅生活流线”的顶级宅院产品跃然于广 告之上。将产品定位和产品诉求点以图文结 合的形式更能让消费者获得理性 + 感性的认 识。同时，观唐中式宅院营销广告还体现了艺术性、针对性、社会性、真实性的特点。 观唐中式宅院广告之 四 广告的表达方式转向以体现细节， 纯文字介绍，自成一格，具有丰富文 化内涵，使之比一般住宅更富个性 和生命力。以“九月十日，观唐中式 宅院，即将对外公开，敬请期待”为 广告语。突出项目名称和项目地址， 再次让消费者接受该产品。 广告点评： 观唐中式宅院广告之 五 广告图片上仅有实体产品+LOGO+销 售电话。以“现场售楼中心全面对外 公开，现已开始接受认购，敬请光临 鉴赏”为广告语，目的很明确的将产 品销售信息直接传递给消费者。 广告点评： 图 片来源 : 观唐中式宅院项目推广资料 ［观唐中式宅院实景图］ 3 9 2 观唐中式宅院项目开发模式流程图 观唐中式宅院建筑开发理念模式形成思路图 十一、观唐中式宅院模式总结 1 、观唐中式宅院项目开发模式总结 2、观唐中式宅院建筑开发理念模式总结 典型楼盘深度研究报告· 观唐中式宅院 3 9 3 观唐中式宅院最优化生活理念模式构筑图 3、观唐中式宅院最优化生活理念模式总结 3 9 4 观唐中式宅院项目总体规划模式架构图 4、观唐中式宅院项目总体规划模式总结 结束语 中式建筑不应是简单的模仿建筑符号，而要突出建筑深层次的文化内涵和历史底蕴，应该是“神” 的效仿，不能一味的简单的复古。应该在设计中式住宅过程中吸取中式建筑的精华，结合现代建筑特点， 创新设计出具有中式特色和现代建筑的新型产品。观唐中式宅院做到了这一点，它突破了传统古建筑的 模式，以中西结合为切入点，打造既“中式”又“西式”的顶级宅院。产品充分体现了私家宅院的居住 形式，体现了中国人心中的最高居住境界、让人感受闲庭信步、轩中听雨、树下纳凉，高墙后，庭院中， 自我、自在、自然的生活情调。 典型楼盘深度研究报告· 观唐中式宅院 3 9 5 附：紫光集团独到的融资策略 紫光地产的前身是一个基建性公司，注册资金只有1000 万， 但紫光地产属于高档项目研发建 造的专业型公司，其并不拥有整个流程的专业能力，但在产品研发方面，其 60 人的团队，将近 30 人为建筑师、结构工程师、建材专家、水电专家。这个团队并不以建筑设计师为主，而是以实际操 作的工程师为主。作为投资管理公司，紫光地产如此的团队组合就是力图把资本与市场紧密结合起 来，承担建筑设计师与消费市场之间的桥梁，为资本寻找最佳的机会和产品。 1 、股权的融资方式 紫光投入观唐中式宅院项目的巨额资金既不是来源于母公司也非依靠银行贷款，而是以另外的 方式获得资金来源，是以股权融资的方式来获得资金来源。观唐中式宅院的20%的资金来自自由资 金，另外80%的资金都是来自于金融基金和私募资金，部分投资人是万泉新新家园的业主。实际上， 紫光地产操作的很多项目都与此类似，股权融资是其主要融通手段。不仅如此，对于股权融资的对 象，还没有和房地产公司合作，因为对于紫光集团而言，优势互补才是主要考虑。对于这种变戏法 似的既能融通资金又不失操控权的方式， 定位为紫光地产不是雄厚资金的拥有者，而是管理者，是 投资管理公司。当然紫光地产最终能够获得资本青睐仍然要靠其专业化的产品把握能力优势。 2 、分化的业务模式 地产公司固有业务模式正在分化。地产公司的运营模式千差万别，但如果从业务链的结构去 看，一种是如万科、珠江、华侨城，有自己的产品专业链，属于大而全的专业地产商，第二种是有 一个核心团队，依靠这个小团队，去组合社会资源。但随着地产紧缩，第二种模式的空间显然在逐 渐变小。现在有种说法，做得差的项目公司不做了，做得好的项目公司都去外地了。而如万科这样 的专业公司，显然空间会越来越大，另外就是拥有某类产品研发生产专长的技术型公司。 紫光地产的模式并不是完全的特立独行。紫光地产的操作模式和阳光100以及金地集团最近的 方式也颇为相似。阳光100的模式是在掌握特定人群产品特点之后反复复制扩张，其本身的资本有 限，也是通过产品能力融资合作。金地与摩根斯坦利的合作也是专为这个资本巨头包装和制造产品。 他们都不约而同地强调专业化产品制造能力。当然，专业化的管理公司并不是一个能够做大做强的 通用模式，恰恰相反，正是由于其注重专业能力，该模式无法追求规模化。既然讲求专业优势，规 模就不可能过大。小系统和大系统的操作原则完全不同，不仅仅是量的变化问题。当然，也正是因 为不追求扩张规模，紫光地产才有充分的资金和精力做好产品。 3 、潜在的收益 相比于产品，土地更是第一位的。无论是什么形式的开发，比的都是眼光，比土地储备的 选择。从项目储备的状况看，紫光地产不能算一个新公司，其拥有的位于上地的地块已有 4 年的 储藏历史。而观唐中式宅院在两年前一亩 150 万，别人说贵，但紫光买了，可以说现在转手就 3 9 6 能以更高的价卖掉。从 1993 至 2008 年北京总的市场投入近 1 万亿元去购买地块，随着时间的推 移，这些看不见的投入将越来越变得真实可见。观唐中式宅院就在五环边，在五环收费取消之后，依 据观唐中式宅院在五环边的位置优势，相当于从五环的总投资中分到了1至2亿元。一个城市最具投 资潜力的区域通常有几个功能扇，如工业扇、教育扇、商务扇。上地项目在学院区，也就是教育扇， 而观唐中式宅院在机场路，是商务扇。南部或是正西、正北，显然不是热衷的区域。项目可以长期 储备以闲置若干年的另一个原因，是北京拥有强大的“转移支付”支撑。高级人才在家乡读书，但 学成之后却愿意来北京就业消费。当然，仅仅是有预感和眼光并不一定能保证避开政策变化带来的 影响。购买土地离不开资金的运作，即便是开盘之后资金的状况仍然十分重要。在没有开盘之前紫 光地产已经投入了4亿资金于这个项目，光是挪走原地块上的四条高压线就耗资1亿多。自紫光运作 以来，6亿元的投资，没有一分是来自银行的。这也是紫光快走了两步得到的回报，其他项目为信贷 紧缩困顿之际，紫光的投资进度未受影响。