房地产开发问题现状及建议的调研报告

房地产开发问题现状及建议的调研报告

房地产开发问题现状及建议的调研报告 近年来，随着房地产开发的持续升温，带动了小城镇房地产开 发的蓬勃发展， 小城镇房地产开发形式多种多样， 其具体表现形态为： 一是自主开发。 由开发商自行完成从土地使用权的取得到房屋施工建 设、销售的全过程。二是委托开发。由相关单位或组织划拔土地委托 开发商进行开发， 建成后交付委托单位， 开发商按约定收取开发佣金。 三是联合开发。由一方出土地，另一方出资金，双方或多方联合完成 开发并按合同约定分配收益。 四是合伙自建。 由个人以自然人的身份 合伙自建， 按协议进行房屋分配。 在上述形式中又以联合开发和合伙 自建为主要形式。 因此，小城镇房地产开发与一般意义上的房地产开发相比具有 “非典型”性的特点。随着开发规模的逐年扩大，在扩大农村消费需 求，完善城镇功能的同时，对地方税收的支撑作用也愈显重要。 房地产开发的主体呈现出开发主体多元化多头并举的趋势，既 有政府主导的镇区规划项目和工业园区建设， 也有企事业单位、 村民 委员会组织参与的房地产开发， 更多的是个人或由自然人组成的团体 进行的自主或联合开发（包括合伙自建）。多元化开发带来了税收征 管中的一系列问题， 最为突出的是无证经营问题。 如村级组织及个人 进行的房地产开发， 大都没有办理税务登记。 由于小城镇房地产开发 具有其独特个性， 加之税收征管手段相对滞后， 小城镇房地产开发的 税收流失现象较为普遍， 一些房地产开发企业在开发经营房地产过程 中，为了达到少缴或者不缴税收的目的，往往挖空心思，改变交易性 质，减少交易金额，广泛存在“假合同，假集资，假代建，假联建” 的四假行为。 一般是在签订真实合同之外， 以各种利益诱导购房户签 订假合同，隐匿真实合同， 并以假合同应付检查和办理相关证件；假 借住户名义“共同”集资，“联合”开发，签定“集资建房或私房联 建”协议，将开发交易行为改头换面为自建联建行为，以逃避纳税义 务。 这类房地产开发企业多为地下企业或小型开发商， 大多既无房地 产开发资质，又不进行注册登记，投资者利用各方面的关系，有的开 发商先以其他村民民义办理土地使用证， 在开发中再转户， 更有甚者 在从事房地产开发之前将土地使用权直接办理到购房者名下， 堂而皇 之地将房地产开发变为私房联建或个人集资建房， 以达到少缴甚至不 缴税费的目的。 小城镇房地产开发大多由自然人投资入股，开发商法律意识淡 薄，纳税意识偏差， 往往不择手段偷逃或挤占国家税款以追求利润最 大化， “查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的恶意偷税心理普 遍存在， 具体表现为不能主动向主管税务机关申请办理税务登记或不 能按规定如实申报其应税项目，有的甚至采取假合同、假集资、假联 建等手段逃避税收，给税务部门税收征管带来较大的难度。并且，由 于房地产开发过程比较复杂，涉税环节多，涉及的税种也多，客观上 给不法纳税人留下了偷逃税的可操作空间， 税务机关例行的帐面检查 是很难查到其筋骨的， 其结果只能是进一步助长开发商偷逃税的侥幸 心理。同时，由于房地产开发商的主要销售对象为消费者个人，两者 具有利益上的一致性， 对于出现的 “阴阳合同”，地税机关很难核实， “以票控税”也难以达到预期效果。在“二手房”交易方面，受房屋 性能、 地段和建成时间的影响， 地税机关对申报价格及面积根本无法 确认，明知纳税人申报不实但又无法查证。还有的通过假继承、假赠 与、假出租等形式进行隐形交易以达到避税逃费目的。 税源管理相对粗放导致税收流失。受外部环境和税务机关自身 的征管力量及征管手段的制约， 对小城镇房地产业的税源管理总体上 较为原始、粗放，税收流失现象不同程度存在。从外部环境来看，由 于各部门的管理职能分割， 加之各部门对地税机关没有法定的配合职 责和义务，与税务部门的协作配合相对乏力，进行“源泉控管”的积 极性不是很高， 地税部门仅仅依靠协调来实现外部借力显得力不从心、 鞭长莫及。从内部情况来看，受信息掌控难的制约，房地产各环节税 源分析对比与税款实现及征收无法实施同步监控， 无法进行有效的跟 踪管理，影响了税款的正常入库。 加之地税机关自身的征管力量薄弱， 而开发商流动性大、 稳定性差并且多是异地开发， 一旦工程完工结算 后，既不办理税务登记注销手续，也不办理税款结算手续，立即卷铺 盖走人，造成事实上的税收流失。 二、对加强小城镇房地产税收管理的建议 （一）开展针对性的税法宣传。 进一步理顺税收政策。一是大 力广泛宣传涉及房地产业的有关税收政策； 二是从法律法规政策上准 确界定和掌握自建房、代建房、联建房、集资建房、开发房等各种建 房形式的税收政策， 并在实际工作中正确运用； 三是完善房地产价格 评估制度，建立房地产评税机构。一方面，要加强对房地产价格评估 理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、 方法，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要在税务部门 内部建立评税机构和专职评税人员， 加大房地产税收征管的力度进一 步加强农村建筑业的税收管理，更好的规范建筑业纳税行为 （二）深化社会综合治税，充分依托社会力量，搞好协税、护 税工作。建立由乡镇土地管理所、村镇建设服务部、村支两委和地方 税务机关组成的农村零散建筑业协税、 护税组织， 建立健全村委会负 责制度， 乡镇党委政府把各村宅基地的管理列入村委的目标责任制考 核范围。村委会要详细掌握辖区内的宅基地使用情况和建筑施工队的 建筑数量， 并对承揽人员和施工队情况进行登记。 健全税收联席会制 度，定期召开联席会， 由包村干部和土地管理所及时向税务所通报农 村建房情况。通过宅基地的控管对农村建筑业的税收征收进行把关。 做到从上到下齐抓共管，治理了“三乱”，规范了税收征管秩序，增 加了财政收入。 （三）建立基础性的征管制度。 1、强化纳税申报制度，实行按 项目核算申报， 不能分项目建帐核算的由税务机关按工程形象进度或 预收款情况预征税款，工程竣工结算开具发票时多退少补。 2、建立 房地产基准价格计税制度， 建议政府有权的部门定期公布本地区不同 地块房屋的交易基准价格（售房均价），税务机关有权以该基准价格 判断纳税人提供的交易价格是否明显偏低， 有权以交易基准价确定为 计税依据。 3、建立二手房转让的登记、申报制度，及时掌握监控二 手房转让的交易情况 4、建立核定征收制度，税务部门在对当地房地 产行业利润率和税负进行测算的基础上， 根据房地产行业应缴的各种 税收及附加，核定房地产业税收综合征收率，实行“以票控税，分次 纳税，年度清算，多退少补”。在目前小城镇房地产企业财务核算较 为混乱、税收监控难以有效跟进的情况下， 实行核定征收不失为一种 简便易行的征管措施。 （四）针对一些建筑扭曲“联户建房”的本质，偷漏房产销售 环节的部分税收问题，及时找准问题症结，切实采取措施，堵塞税收 漏洞。一是事前备案。施工前，要求联户建房的建筑施工单位必须提 供真实准确的联户建房合同、联户建房业主 __ 、联户建房施工设计 图纸进行备案， 当地税务所严格审核联户建房的真伪。 二是事中监管。 施工建设期间，税收管理员深入施工现场，调查核实联户业主、建筑 成本、建房单价、 建房面积等， 核对建筑施工单位提供资料的真实性、 完整性。 三是事后检查结算。 工程竣工后， 抓住 “谁拥有土地使用权， 谁就拥有房屋初始权” 实质， 核对最初报送的联户建房业主与最终的 房屋产权证业主是否一致， 据此分不同情况办理税款结算。 四是明确 房屋建筑成本下限定额。 对会计制度不健全的建筑施工单位修建房屋 的最低成本进行核定， 制定成本定额标准下限， 并实时根据市场价进 行调整最低建筑成本核定征收税款。 工作人员应各尽职守， 严禁推诿 扯皮，不负责任。土地房建办工作人员必须严把建筑面积关口，，严 禁弄虚作假、营私舞弊造成税款的流失。 （五） 加大震慑性的查处力度。 针对小城镇房地产开发的特点， 以具有开发性质的合作建房和自建行为为重点， 采用实地核查和外围 调查相结合等有效税侦手段， 积极拓展税务稽查的深度和广度， 加大 惩处力度，对查出有偷逃税款、 久拖不缴的纳税人依法采取税收保全、 强制执行等刚性措施， 对偷逃税大案、 要案严格依照法律程序移送司 法机关追究刑事责任。 要通过税收刚性惩处手段的积极应用， 充分发 挥其震慑效应， 加大对房地产业的税收约束力度， 切实建立小城镇房 地产税收“有序征管”工作格局。 内容仅供参考