地产营销方案及执行计划

地产营销方案及执行计划

11 、 12 月营销方案及执行计划 四季度营销计划 开盘计划 竞争分析 阶段总结 四季度销售目标 营销策略 执行方案 费用预算 销售目标 四季度营销计划 1 、开盘计划 —— 目标 　 销售套数 （套） 销售面积 （㎡） 2010 年联排别墅总量 132 35490 2010 年双拼别墅总量 16 6496 合 计 148 41986 10 月底草签 65 套 11 月底草签 50 套 12 月换签 70 套，新成交 10 套； 12 月开盘提价，控制剩余 33 套的销售速度，并作二期高层的价格标杆。 开盘时间： 12 月 8 日（暂定）开盘，同时示范区及样板间开放； 12 月 15 日开始草签。 开盘房源： 除样板间外所有联排别墅。共 130 套； 双拼 16 套（需规划方案审批通过方可销售） 开盘房源 样板间 四季度营销计划 1 、开盘计划 —— 时间、房源 开盘条件 售楼处 四季度营销计划 1 、开盘计划 —— 条件 开盘条件： 1 、示范区及样板间开放； 2 、五证齐全； 沂龙湾 爱伦坡 香醍荣府 百联华府 临天下 四季度营销计划 2 、竞争分析 产品类型 联排、双拼、独栋 开盘日期 10 月 31 日（ 10 月 17 日认筹） 预计均价 联排 8000-11000 元 /㎡ 双拼 13000-15000 元 /㎡ 小独栋 15000-19000 元 /㎡ 大独栋 19000-25000 元 /㎡ 销售速度 10 月 31 日开盘，首推 39 套，销售 25 套 销售条件 1 、一、二期高层、洋房已入住，口碑宣传、老带新。 2 、多期开发，高端项目形象已经树立。 3 、二期现场设有外展场，售楼中心 10 月 10 日开放， 10 月 17 日开始认筹。 宣传卖点：祊河畔纯别墅社区；西班牙风格；世家别墅 沂龙湾 · 龙园 四季度营销计划 2 、竞争分析 产品类型 联排 销售条件 开盘日期 预计 2011 年 1 、市中心设立外展点蓄客。 预计均价 未定 销售速度 未开盘 宣传卖点：电梯别墅；台地别墅；托斯卡纳风格；临沂第一品质别墅项目。 香醍荣府 四季度营销计划 2 、竞争分析 香醍荣府外展场： 四季度营销计划 2 、竞争分析 宣传卖点：行政中轴线上的别墅；英伦别墅 产品类型 联排 销售条件 开盘日期 未定 1 、市中心设立外展点。 预计均价 未定 销售速度 未开盘，目前开始免费领卡 百联华府 四季度营销计划 2 、竞争分析 外展场 现场 四季度营销计划 2 、竞争分析 宣传卖点：临沂唯一赖特风格别墅 产品类型 叠拼、联排 销售条件 开盘日期 未定 1 、 10 月 16 日售楼处开放，开始认筹。 2 、 10 月 23 日样板间示范区开放，同时开盘。 预计均价 联排边户 13000-14000 ，中间户 12000-13000 ，叠拼 11000 销售速度 10.23 开盘，至今销售 20 余套 爱伦坡 四季度营销计划 2 、竞争分析 售楼处 样板间示范区 四季度营销计划 2 、竞争分析 沂龙湾 香醍荣府 百联华府 爱伦坡 临天下 认筹时间 10 月 17 日 未定 未定 10 月 16 日 10 月 10 日 优惠政策 认筹 10 万抵 20 万 未定 未定 认筹 10 万抵 20 万 未定 认筹情况 出售 40 余张认筹卡 未认筹 未认筹 认筹卡出售不到 20 张 认筹当天 50 张认筹卡，截止草签前 73 张。 案场情况 一期现场售楼处，空间开阔，功能齐全，项目整体沙盘 在市中心设立外展，有沙盘。 在市中心设立外展，有沙盘。 项目现场商务会馆做售楼处，装潢较佳，功能齐全。 内部功能齐全，外围接待条件较差。 开盘日期 10 月 31 日 未定 未定 10 月 23 日 暂定 12 月 8 日，同样板间同时开放。 销售进度 10 月 31 日开盘，至今销售 20 余套。 外展蓄客中 外展蓄客中 部分房源已获得五证可出售， 10.23 样板间开放，同时开盘。首推 44 套，卖 20 余套 预计 12 月初获得销售预售证 工程进度 样板间示范区预计 11 月开放，别墅已全部封顶。 2011 年元旦前后交房。 未知 未知 样板间示范区 10 月 23 日开放，部分别墅已封顶，预计明年 10 月交房。 预计样板间示范区 11 月底交付， 2012 年交房。 （数据截止至 11 月 1 日） 竞品详细信息对比 四季度营销计划 2 、竞争分析 市场小结 同区域内四个竞品将于同期入市。客户分流严重，竞争较为激烈。 面对激烈的竞争及不明朗的市场形势，竞品项目延缓开盘时间，并调低价格预期，以低报价的入市方式吸引客户。 竞品项目高调推广，以低门槛、房款优惠的方式蓄客，提升现场展示力，用以抢夺有限高端客户资源。 加快样板间、示范区工程进度，完善现场展示力；高调推广，精准营销，放大蓄客基数，并快速锁定意向客户。 四季度营销计划 2 、竞争分析 报纸 月份 日期 费用 （万元） 当日来 电量 （组） 当日来访量 （组） 8 月 13 日（硬广） 3 15 0 20 日（硬广） 3 20 0 8.18-8.31 8 期小软文 0.28*8=2.24 —— —— 9 月 3 日（硬广） 3 25 0 8 日（大软文） 1.92 6 0 14 日（硬广） 3 0 0 25 日（硬广） 3 11 0 30 日（硬广） 3 3 0 9.1-9.4 4 期小软文 0.28*4=1.12 —— —— 10 月 8 日（硬广） 3 9 0 合计 7 期硬广， 1 期大软文， 12 期小软文 26.28 89 0 四季度营销计划 3 、阶段总结 小结： 报纸是临沂客户认知项目的重要途径，从本项目前期报广推广效果分析，报纸成为本项目客户来源的主要途径。 现阶段报广效果有所下降，原因在于版面形式及主题诉求已被市场广为认知，缺乏新鲜吸引点。 建议在后续推广中，通过新的主题诉求和平面设计形式，增加市场关注度。 户外广告 —— 罗庄单立柱 月份 日期 费用 （万元） 当月来电量 （组） 当月来访量 （组） 8 月 8.16-8.31 0.48 9 0 9 月 9.1-9.30 0.96 4 0 10 月 10.1-10.31 0.96 0 0 合计 2 个半月 2.4 13 0 小结：该户外广告位所在位置显著，但目前并未发挥出应有效果，原因在于广告文字信息不够简单明了、画面内容缺乏视觉冲击力。建议在后续推广中，调整单立柱广告设计内容。 短信 月份 日期 费用 （万元） 当月来电量 （组） 当日来访量 （组） 8 月 28 日（ 15 万条） 0.75 25 0 9 月 4 日（ 15 万条） 0.75 54 0 19 日（ 10 万条） 0.5 36 0 22 日（ 10 万条） 0.5 2 0 10 月 8 日（ 10 万条） 0.5 2 1 17 日（ 10 万条） 0.5 34 4 合计 70 万条 3.5 153 5 小结：短信为客户获知的重要途径之一，但效果不够稳定，建议在后期推广中，增加短信号段资源，制定更具吸引力的短信内容。 网络 月份 日期 费用 （万元） 当月来电量 （组） 当月来访量 （组） 9 月 9.1-9.30 0.83 12 0 10 月 10.1-10.31 0.83 7 4 合计 二个月 1.66 19 4 小结：对于临沂高端项目网络并非主要客户认知渠道，本项目通过网络来访客户数量少但成交率较高。并且网络费用相对较低，建议在后续推广中，结合关键节点进行适度投放。 广播 月份 日期 费用 （万元） 当月来电量 （组） 当日来电量 （组） 10 月 10.1-10.31 2 0 0 合计 一个月 2 0 0 小结： 海尔临天下为您整点报时。（语速稍慢，宏亮沉稳） 海尔临天下祝您一路顺风 临天下接待中心盛情开放！ 临天下一期别墅恢宏开盘！ 广播内容信息不够清晰与直接，发挥效果较差，未传达出项目卖点，建议后期调整后再进行投放。 “海尔临天下城市别墅，一生臻藏，电话：” 媒体 来访客户 认筹客户 草签客户 成交率 报纸 73 （ 16% ） 19 （ 22% ） 16 （ 22% ） 22% 户外广告 0 （ 0% ） 2 （ 2% ） 2 （ 2% ） —— 短信 19 （ 4% ） 6 （ 7% ） 5 （ 7% ） 26% 网络 5 （ 1% ） 2 （ 2% ） 2 （ 2% ） 40% 广播 0 （ 0% ） 0 （ 0% ） 0 （ 0% ） —— 朋介 79 （ 18% ） 31 （ 35% ） 26 （ 36% ） 33% 路过 126 （ 28% ） 21 （ 24% ） 15 （ 21% ） 12% 其它 142 （ 33% ） 7 （ 8% ） 7 （ 10% ） 5% 合计 444 88 73 —— 来访、认筹、草签客户的最有效认知渠道为：朋介、报纸、路过和短信。 （数据截止 10 月 31 日） 四季度营销计划 来电、到访及认筹客户获知途经分析 四季度营销计划 4 、四季度销售目标 　 销售套数 （套） 销售面积 （㎡） 2010 年联排别墅总量 132 35490 2010 年双拼别墅总量 16 6496 合 计 148 41986 10 月已完成目标草签 65 套，到访 444 组客户；； 11 月底需完成其余 50 套草签，按 1/6 草签率，需到访至少 300 组客户； 以开盘 60% 的换签率计算，完成 132 套房源的销售，需积累草签客户 220 组； 放大客户基数，深度沟通、挤压水分 以老带新政策、现场营销活动、客户定向推介会等，巩固前期客户忠诚度、扩大口碑传播范围同时，加大老客户推荐购买的比例； 提高渠道的精准度和有效性：增加短信公司，丰富号段；加快机场广告牌、沂蒙路广告牌的发布进度；高端客户直投； 在价格不公布基础上，以折扣递减、涨价预期作为挤压快速成交的销售工具； 制定价格沟通、房号意向沟通、付款能力沟通等系统说辞，进行客户深度摸底。 难点房号攻关，力保百分百销售 集体攻关剩余难点位置房号，全方面挖掘产品价值、整理统一销售说辞，促使置业顾问进行难点房号主动推荐； 形象升级，为二期做好价值铺垫 推广主题的更新和升级，以别墅生活方式、高端客群圈层归属感为主题诉求点；通过项目形象的拔升，带动项目价值以及区域价值提升，为二期高层的发售做价值铺垫； 四季度营销计划 5 、营销策略 1 、老带新政策信息释放； 1 、快速签约、付款方式优惠信息 销售动作 2010.11.1 2010.11.30 2010.12.15 2010.12.31 3 、折扣递减、涨价预期挤压 成交； 1 、示范区、样板间说辞； 2 、难点房号攻关； 2 、集中签约、催缴房款 2 、开盘后 7 天涨价信息释放； 3 、未草签客户、草签未签 约客户选房方案 3 、剩余房号销售； 关键节点 二次蓄客及草签 正式签约 示范区开放及开盘筹备 4 、认筹客户房号、价格、付 款能力沟通； 4 、网签合同培训及相关准备； 1 、草签 50 套（含开发商保留） 1 、保签约 3 亿，力争实现 5 亿； 销售目标 1 、开盘换签 70 套； 2 、蓄新客 100 组； 2 、开盘挤压成交 10 套； 四季度营销计划 5 、营销策略 2 、回款：保 2.5 亿，争取 3 亿； 2010.12.8 4 、海尔财务公司的 631 政策 1 、调整罗庄广告牌画面，报 广主题升级，增加短信资源。 1 、通过优惠政策，选房政策的释 放挤压客户尽早签约落位。 策划动作 2010.11.1 2010.11.30 2010.12.8 2010.12.31 1 、通过优惠政策、价格策略 对客户进行挤压， I 促使客户 快速下定订购房源决心。 3 、每周末现场暖场活动。加 强案场包装，展示活动成果， 增加水吧功能，设置活动及 到访客户礼品。 2 、媒体推广及时释放项目信息及 活动信息，宣传项目热销信息。推 广主题升级，转向圈层归属感。 2 、媒体推广配合项目节点， 释放销售信息及房源紧俏信 息。 3 、通过销售方案的制定，制 造房源紧俏氛围，通过价格策 略、选房政策、销售说辞的制 定和调整，保证房源的销售均 匀性，提高草签客户转签率。 3 、保持活动营销力度，加强老带 新活动及政策，充分挖掘老客户 圈层价值。 关键节点 二次蓄客及草签 正式签约 1 、草签 50 套（含开发商保留） 销售目标 1 、开盘换签 70 套； 2 、蓄新客 100 组； 2 、开盘挤压成交 10 套； 四季度营销计划 5 、营销策略 2 、高端客户直投、新户外广 告，与竞品项目进行销售联 动，竞品项目周边广告截流 客户。 1 、保签约 3 亿，力争实现 5 亿； 2 、回款：保 2.5 亿，争取 3 亿； 示范区开放及开盘筹备 老带新优惠政策 四季度营销计划 5 、营销策略 老带新客户享受折抵房款 5 万元； 新客户享受 9.9 折优惠 ； 另：根据客户需求，我方可承办认筹客户生日、同学聚会及商务洽谈等活动，除可提供场地外，可负责发放及制作请柬，电话通知、迎宾接待以及活动部分费用支出，同时到场客户的朋友及亲属可享受海尔所提供的家用电器等礼品。 根据目前时间及蓄客量来看，老带新成为目前项目蓄水期增加蓄客量的重要途径及突破口，建议加大老带新优惠政策，深入客户圈层，以点带面全面接触具有购买潜力的客户，在短期内形成蓄客目的，达成签约任务。 首次草签 续销期 销售阶段划分 2010.10 2010.11 2010.12 2010.12.31 10.31 高尔夫精英赛； 10.30 草签活动 报广 短信 网络 10.29 认筹客户升级 + 活动信息释放 建议寻找两家以上的短信公司，每周 5 短信发布 10 万条，内容与项目节点、推广及活动配合 利用现有资源根据项目节点、推广及活动相配合，每周认筹客户升级优惠及活动信息 推 广动作 四季度营销计划 6 、执行方案 二次草签 65 套 保签约 100 套，力争 148 套 销售任务 50 套 认筹客户升级 + 活动信息释放 示范区开放 + 活动及优惠信息 户外 三面信息更新为 1 、海尔临天下 2 、认筹客户升级，感恩回馈 3 、紧俏房源火爆预定中 活 动 广播 临沂交通音乐频道、都市频道上下班高峰播报认筹客户升级及活动信息 开盘活动； Uhome 科技系统展示； 圣诞美食会 业主答谢会 主题诉求 认筹客户升级 + 活动信息释放 临天下示范区绽放 盛大开盘 11.6 青岛两日游； 集体庆生会 鸡尾酒会 定向推介活动； 四季度营销计划 6 、执行方案 首次草签 强销期 销售阶段划分 2010.10 2010.11 2010.12 2010.12.31 10.31 高尔夫精英赛； 10.30 草签活动 报广 短信 网络 10.29 认筹客户升级 + 活动信息释放 建议寻找两家以上的短信公司，每周 5 短信发布 10 万条，内容与项目节点、推广及活动配合 利用现有资源根据项目节点、推广及活动相配合，每周认筹客户升级优惠及活动信息 推 广动作 二次草签 销售任务 认筹客户升级 + 活动信息释放 示范区开放 + 活动及优惠信息 户外 三面信息更新为 1 、海尔临天下 2 、认筹客户升级，感恩回馈 3 、紧俏房源火爆预定中 活 动 11.6 青岛两日游； 集体庆生会 鸡尾酒会 定向推介活动； 广播 临沂交通音乐频道、都市频道上下班高峰播报认筹客户升级及活动信息 开盘活动； Uhome 科技系统展示； 圣诞美食会 业主答谢会 主题诉求 认筹客户升级 + 活动信息释放 临天下示范区绽放 盛大开盘 65 套 保签约 100 套，力争 148 套 50 套 四季度营销计划 执行计划 第二阶段二次草签 2010-11 月 发布媒体 报纸广告 ： 11 月 5 、 19 日沂蒙晚报整版广告，折扣递减 + 开盘涨价预期 + 活动信息。 户外广告 ：内容延续 1 、海尔临天下； 2 、别墅生活方式主题； 3 、阶段活动。 网络广告 ：通栏三桢画面轮番发布“海尔临天下 + 电话”“限时惊喜过时不候”“房源预定中 + 电话” 短信投放： 海尔临沂巨献，新城核心五洲湖畔，台地视野纵览商政之核心，独享 U HOME 智能系统，认筹客户升级紧俏房源火爆预定中，机会难得过时不候 VIP ： 3388888 主题诉求 11.30 11.01 折扣递减、开盘涨价预期 + 活动信息 紧俏、稀世、回馈 2010.11 2010.11.30 青岛两日游（ 11.6 、 7 ） 重点动作 网络配合 配合网络通栏信息释放，后续跟踪报道，点击通栏之后弹出详情页面，对后续活动的客户参与热情配图片进行软性宣传，渗透海尔临天下未开盘的火爆参与度及建立客户购买信心，同时吸纳新客户到访目的，有效保养老客户之余促成签约目的。 推广主题 线下系列重点动作 四季度营销计划 执行计划 第二阶段二次草签 2010-11 月 定向推介 （ 11. 13 ） 鸡尾酒会（ 11. 20 ） 庆生会（ 11.13 ） 临天下青岛体验游 “ 走近海尔 · 了解临天下” haier 主题： 四季度营销计划 执行计划 第一阶段蓄水期 2010-11 月 活动内容： 青岛两日游 活动时间： 11 月 6 、 7 日（周六、日） 活动地点 : 青岛旅游景点及山海湾项目现场 活动形式： 组织意向客户旅游观光；参观海尔青岛项目。 活动目的： 1. 维系开发商与意向客户间关系，促进老带新； 2. 借助青岛山海湾项目现场展示力，加强意向客户对海尔 地产及临天下项目的信心。 邀约人员： 认筹升级客户及其亲朋（预计共 150 人） 四季度营销计划 执行计划 第二阶段二次草签 2010-11 月 活动思路： 设置轻松愉快的青岛游活动，将对山海湾项目的实地体验参观溶入整体行程。通过该次活动提升意向客户对临天下的尚未展现的实景预期值。 活动参与原则： 活动配合事项： 截止活动前，凡是认筹升级的临天下客户均可凭有效身份证明报名参与活动。每位认筹客户可携带两名家属或有意向的亲友同行。 活动前后的媒体配合报道安排，全程媒体记者随行。 山海湾项目的接待流程确认。 旅游线路的提前规划。 四季度营销计划 执行计划 心存感恩 永不言弃 “临天下客户集体庆生会” haier 主题： 四季度营销计划 执行计划 第二阶段二次草签 2010-11 月 活动内容： 客户集体庆生会 活动时间： 11 月 13 日（周六） 活动地点 : 项目现场 活动形式： 筛选出生日在 11 月的客户，借助感恩节邀约其本人及家人，以海尔临天下名义为其举办集体庆生会，维系项目与客户间关系，达到暖场及老带新目的。 活动目的： 提供客户与家人、朋友，客户与客户互动平台，增加家人对本案的美誉度，同时促进蓄客及成交目的； 邀约人员： 草签客户中 11 月生日者，及其亲属朋友（预计共 50 人） 四季度营销计划 执行计划 第二阶段二次草签 2010-11 月 活动思路： 以集体庆生为主题，对认筹升级客户进行感恩回报，达到维系客户、现场暖场、及客户老带新的目的。发挥准客户的口碑宣传作用。 活动参与原则： 活动配合事项： 认筹升级客户中生日在 11 月者，及其家属朋友。 媒体相关报道。 庆生客户集体活动的安排协调。 生日蛋糕等意外惊喜礼品的准备。 活动现场的氛围营造，物料准备。 四季度营销计划 执行计划 品鉴艺术格调 写意尊华生活 “ 海尔临天下风情鸡尾酒会” haier 主题： 四季度营销计划 执行计划 第二阶段二次草签 2010-11 月 活动内容：鸡尾酒会 活动时间： 11 月 20 日（周六） 活动地点 : 项目现场 活动形式： 剪纸、雕刻、中国文化等，将客户邀约至现场，以家庭为单位进行比赛，胜出家庭荣获海尔临天下颁发的和谐家庭奖状，并送精美礼品。 活动目的： 案场氛围营造及维护老客户为主要目的； 邀约人员： 草签客户、意向客户亲属及朋友（预计共 150 人） 四季度营销计划 执行计划 第二阶段二次草签 2010-11 月 海尔临天下 & 板材商联谊酒会 haier 主题： 四季度营销计划 执行计划 第二阶段二次草签 2010-11 月 活动内容： 板材厂定向推介 活动时间： 11 月 27 日（周六） 活动地点 : 售楼处或华盛江泉城 活动形式： 通过板材商老客户资源，邀约该客户及其圈层的朋友至某酒店，临天下通过演艺类活动穿插项目推介环节，对本项目卖点渗透，过程中有抽奖环节，参与客户即可获得精美礼品或享受购房优惠的相应折扣。 活动目的： 深入客户圈层，渗透项目信息，增加蓄客及成交目的； 邀约人员： 认筹客户、板材厂领导、高管亲属及朋友（预计共 50 人） 四季度营销计划 执行计划 第二阶段二次草签 2010-11 月 活动思路： 通过对板材行业的定向产品推介，将活动营销与渠道营销结合起来，达到渠道深入挖掘、圈层营销的目的。利用已有的渠道资源，挖掘潜在意向客户。 活动参与原则： 活动配合事项： 认筹客户中板材行业客户、板材厂领导、高管及其亲朋。通过对此类客户的周到服务，加强其对项目的认知，发挥其业内的口碑作用。 活动中对项目的推介环节安排。 整个活动过程中对客户的细致服务，充分体现客户的尊贵感。 四季度营销计划 执行计划 四季度营销计划 6 、执行方案 首次草签 强销期 销售阶段划分 2010.10 2010.11 2010.12 2010.12.31 10.31 高尔夫精英赛； 10.30 草签活动 报广 短信 网络 10.29 认筹客户升级 + 活动信息释放 建议寻找两家以上的短信公司，每周 5 短信发布 10 万条，内容与项目节点、推广及活动配合 利用现有资源根据项目节点、推广及活动相配合，每周认筹客户升级优惠及活动信息 推 广动作 二次草签 2 个亿 累计完成 5 个亿 销售任务 3 个亿 认筹客户升级 + 活动信息释放 示范区开放 + 活动及优惠信息 户外 三面信息更新为 1 、海尔临天下 2 、认筹客户升级，感恩回馈 3 、紧俏房源火爆预定中 活 动 广播 临沂交通音乐频道、都市频道上下班高峰播报认筹客户升级及活动信息 开盘活动； Uhome 科技系统展示； 圣诞美食会 业主答谢会 主题诉求 认筹客户升级 + 活动信息释放 临天下示范区绽放 盛大开盘 11.6 青岛两日游； 集体庆生会 鸡尾酒会 定向推介活动； 四季度营销计划 执行计划 第三阶段强销期 2010-12 月 发布媒体 报纸广告 ： 12 月 3 、 10 日沂蒙晚报整版广告，示范区开放，临天下盛世绽放。 户外广告 ：内容延续 1 、海尔临天下； 2 、 12 月 8 日示范区绽放； 3 、 12 月 8 日临天下盛大开盘。 网络广告 ：通栏三桢画面轮番发布“海尔临天下 + 电话”“ 12 月 8 日示范区绽放”“ 12 月 8 日临天下盛大开盘” 短信投放： 海尔临沂巨献，新城核心五洲湖畔，台地视野纵览商政之核心，独享 U HOME 智能系统， 12 月 8 日示范区放、盛大开盘 VIP ： 3388888 主题诉求 12.31 12.01 临天下示范区绽放 盛大开盘 完美、答谢、热销 2010.12 2010.12.31 重点动作 网络配合 配合网络通栏信息释放，后续跟踪报道，点击通栏之后弹出详情页面，对后续活动的客户参与热情配图片进行软性宣传，公布海尔临天下开盘火爆热销的信息，坚定客户信息及为去化剩余产品做铺垫。 推广主题 线下系列重点动作 四季度营销计划 执行计划 圣诞美食会（ 12.25 ） 第三阶段强销期 2010-12 月 开盘 （ 12.5 ） Uhome 系统展销会（ 12.11 ） 业主答谢（ 12.31 ） 城市绝版别墅临天下盛大开盘 haier 暨临天下样板间、示范区开放日 四季度营销计划 执行计划 第三阶段强销期 2010-12 月 —2010-12-31 活动内容： 开盘；样板间、示范区开放 活动时间： 12 月 08 日（周日） 活动地点 : 临天下接待中心 活动形式： 小型表演；样板间示范区参观 活动目的： 通过开盘盛典及样板间示范区的展示，促进认筹客户成交； 促进新客户购买欲 参加人员： 海尔地产相关人员、认筹客户、认购客户及意向强烈客户 （预计共 200 人）。 四季度营销计划 执行计划 第三阶段强销期 2010-12 月 —2010-12-31 海尔 U-home 系统展销会 “ 海尔高科技系统 U-home 展销” haier 四季度营销计划 执行计划 第三阶段强销期 2010-12 月 活动内容： U-home 系统展销会 活动时间： 12 月 11 日（周六） 活动地点 : 临天下接待中心、样板间 活动形式： 产品展销会 活动目的： 通过 UHOME 展销，提升客户心中项目预期，树立海尔地产 高端形象； 维系客户关系，促进老带新； 聚集项目现场人气，宣传样板间开放及二次开盘信息； 参加人员： 海尔地产相关人员、老客户、准客户及意向强烈客户。 （预计共 200 人） 四季度营销计划 执行计划 第三阶段强销期 2010-12 月 美洲风情圣诞美食会 haier 圣诞节美式美食会 四季度营销计划 执行计划 第三阶段强销期 2010-12 月 活动内容：圣诞节美食会 活动时间： 12 月 25 日（周六） 活动地点 : 售楼处 活动形式： 美食会 活动目的： 通过美洲风情的圣诞节美食会，维系项目与老业主关系， 促进客户老带新。 以活动氛围及老业主的口碑，促进认筹客户及意向强烈客 户购买。 参加人员： 海尔地产相关人员、老业主、新增认筹客户及意向强烈客 户。（预计共 200 人） 四季度营销计划 执行计划 第三阶段强销期 2010-12 月 活动思路： 在二次开盘前举办此次活动，通过一期业主的口碑传播及活动现场的氛围，促进准客户的购买欲，并实现老业主推荐新客户。 活动参与原则： 活动配合事项： 1 、凡是临天下认筹客户均可凭借认筹卡参加活动。 2 、业务员可自行判断并邀约其 A 类到访客户，并邀约其参加开盘活动。 3 、所有临天下老业主可凭邀请函参加活动。 活动前后的媒体配合报道安排，全程媒体记者随行。 现场布置，圣诞节气氛的营造。 美洲风情圣诞美食（烟熏火鸡、圣诞布丁等）的提前准备。 四季度营销计划 执行计划 第三阶段强销期 2010-12 月 临天下老业主答谢会 haier 老业主答谢、联谊 四季度营销计划 执行计划 第三阶段强销期 2010-12 月 活动内容： 老业主联谊会 活动时间： 12 月 31 日（周日） 活动地点 : 华盛江泉城 活动形式： 联谊会、答谢会 活动目的： 通过组织年度老业主进行联谊、答谢活动，达到维系开发 商与客户关系及暖场，并实现客户老带新； 参加人员： 海尔地产相关人员、购房客户、认筹客户及意向强烈客户 （预计共 200 人）。 四季度营销计划 执行计划 第三阶段强销期 2010-12 月 四季度营销计划 7 、费用预算 营销宣传 投放金额（万元） 所占比例（ % ） 1 、户外广告 7.77 10 2 、平面媒体 15.54 20 3 、网络电信 1.554 2 4 、案场包装维护 3.885 5 5 、活动及通路推广 38.85 50 6 、销售道具 6.993 9 7 、短信 3.108 4 合 计 77.7 说 明 不含样板房装修、沙盘、宣传片、公车、物业管理等费用。同期营销费用可累计，促销活动费用可灵活调节。 Thank You! 2010 年 11 月 2 日