中国人的理想住宅

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中国人的理想住宅

中国人的理想住宅 ‎——中国城市科学规划设计研究院院长 方明 这次疫情,大家开始反思高层住宅了,‎ 中国人最适合住什么样的房子?‎ 最理想的居住方式和环境是什么?‎ 未来的住宅是什么样?‎ 未来的理想生活方式又是什么样?‎ 一.高层住宅不利于防疫 1、高层住宅加速了疫情的扩散。疫情期间,大家反思了高层住宅的利与弊,主要是因为中国大小城市和县城都是高层密集式居住为主,公用电梯、过 道、扶手、门把手、管道都是主要传染途径。 2、高层住宅不利于宅家。疫情期间大家都宅在家里面,高层住宅像一个鸟笼子一样,住在里边很不舒服不接地气,出来透个气还得通过电梯。 3、高层住宅在舒适性,安全性都存在很多问题。不利于人与人的交往,从长期来看不利于维修,将来这么多高层住宅,怎么改造怎么修复?这都是个巨大的问题。 应该好好反思高层住宅了!高层住宅问题多多,低层高密度是中国人理想的居住模式。尽管房子都盖得差不多了,还是需要深度反思,亡羊补牢,做出正确选择。 二.美国人为何不住高层住宅? 1、美国为什么没有高层住宅?美国大多住连排住宅和别墅,连贫民窟都是联排住宅,城市有少量的高层公寓。在70年代,由雅马萨奇设计的高层公共住宅Pruitt–Igoe,起初因为便捷的基础设施广受入住的居民好评,但很快社区开始出现暴力事件,治安不断恶化,因此在1972年,美国政府又亲手炸掉了它。 当年美国建筑评论家詹克斯(Charles Jencks)还评论称,这一天“现代主义建筑已经死亡”。其实它反映了高层住宅的诸多问题,实际上其他一些国家也都很少有高层住宅。 2、香港的高层住宅是特例。香港特有的城市发展模式选择了高层方式,香港其实有的是土地,特别在新界这边,它也不用发展农业。这种模式导致香港的居住环境非常恶劣,香港人口密度东亚区最高,每平方公里约3.2万人。 ‎ ‎3、过密的城市不便于治理。像香港的城市房子挨着房子,一旦出现疫情不好隔离,也不方便救治。过密的城区并不舒适,没有绿化空间,交往空间使用起来很不方便。全世界就中国人(含香港)住高层建筑,全国县城新建住宅也以高层为主,危险!‎ 三.中国人适合住什么样的房子 1、盲目学习香港居住模式。中国在居住的方式选择的时候,没有经过很慎重的考虑。据说是因为当时考察经费不够就到香港考察了,就把香港的模式作为中国的主要居住模式。 香港的居住模式,包括土地招拍挂的制度,都是很特殊的一种模式,现在看来,学习香港的招拍挂制度是个致命的错误,招拍挂带来了土地价格的飞涨和畸形,尽管给公共财政带来了巨大的收益,但是也带来了资金低效率的和极大的浪费,也寄养了一大批靠拆迁和炒房的好吃懒做的城市寄生虫。 我们的样本是深圳河对岸的香港,继而无论东西南北、地理、人口、气候、经济……,大城市们学深圳,中小城市学大城市、学省会,直至县城,这也是一种病毒扩散,只是扩散的太久都麻木了,闭锁形成,跳出不易! 2、高层住宅产生的根本原因是什么?大家想当然的认为高层住宅是因为容积率比较高,提高土地的使用率符合中国的国情,也能节省了我们改革开放之初基础设施严重不足的实际情况。 其实不然,高层住宅的容积率比多层的容积率高的是有限的,特别在北方地区。从历史数据可推算出低层高密度和高层低密度,对于城市土地的承载力没有大的本质差异,至少一千年以来中国的众多县城的城市承载力数 据也是支撑1平方公里承载1万人的这个现代城市规划指标的。事实上北京市城区人口密度14502人/平方公里,远超于要求。基础设施的节省也是不经济的,电梯交通的成本远大于汽车公交的成本,垂直管线比水平管线管线贵。高企的地价和漫长的拿地审批程序带来极大的成本,逼着开发商不断的提高容积率,不断的提高住宅的层数,连边远的西部县城和一些小城镇都在拼命建高层。城市化样本+土地制度,畸形化、加剧化了城市病,顶层设计需要重点关注了。 3、舒适的面积是理想生活的追求。美国梦就是大房子,中国梦呢?中国城镇人均面积已经39平方米,农村居民人均住房建筑面积47.3平方米。美国人均面积67平方米,欧洲人均面积多少?德国47.5平方米,法国45.4平方米 ,意大利43平方米,西班牙27平方米,芬兰39.9平方米,瑞士46平方米,日本人38.81平方米,新加坡27.6平方米,香港15平方米。我认为未来中国人均面积应该在45-55平方米为宜。 4、低层高密度更适合中国的国情。行政领导和规划师都喜欢高层低密度,所谓的公共空间多,视觉效果好。世界上大部分国家和城市都选成住低矮的房子。考虑到中国人口众多,适合建设的用地比较少的实际情况,低层高密度更适合中国的国情。这既符合一平方公里1万人的城市规划的要求,也比较紧凑,居住起来也比较舒适。综合考虑容积率在1.5的2.0之间,4~6层,是最适合中国人居住的。 综合考虑,觉得中国应该选择二三层的联排住宅,四五层的叠拼住宅,五六层的花园洋房和少量的小高层公寓是最佳的方式形式,加上现有的高层,不要再新盖高层住宅了! ‎ ‎5、未来的房间功能发生演变。随着生活的变化,卫生间、厨房、卧室、客厅、阳台,还会像以前的理解和认识吗?其实很卫生间的功能早已经远远超出了洗和厕,厨房也在发生很大的变化,卧室更加符合和个性化,客厅越来越变成了儿童活动的地方和其他功能的所在地,书房越来越成为一家人活动的中心。 四.叠拼是中国居民的理想住宅 1、叠拼住宅的创新形式。这里我要隆重推出叠拼住宅,这是我在2001年去美国考察规划制度的时候,发现美国连一些领救济金的穷人也住在联排房子里边,很少看见有人住在高层或者多层公寓里。当时我就在反思,为什么美国人大都住在联排住宅里?我们中国人尽管土地紧张,但是我们的城市人口也并不多呀。 回来后,我就尝试着把两个连排住宅摞起来,下户型有小花园,上户型有屋顶平台,户均100多平米,面积不算大,几乎没有公摊,居住的质量接近于连排住宅。 2、达到多层住宅的经济指标。叠拼住宅容积率与6层住宅差不多,可以做到1.5以上,高层板楼不过2点多,加上公摊系数小、品质高等因素经济指标更优。正好当时的中国建筑设计院搞房地产开发,原计划盖23层的高层住宅,我把这个思路和方案抛了出来,得到了当时决策者的采纳,叠拼住宅就这么产生了。 叠拼住宅的经济性很好,单价利润大,对开发商而言利润很高,比盖高层住宅还划算。对住户也很划算,当时做的测算,套内使用面积比高层住宅还便宜,因为高层住宅公摊太大。 ‎ 对城市而言,容积率一点都不低,这个小区与隔壁的国奥村容积率一样,国奥村用的是九层的小高层住宅,受高层比例的影响,住宅之间的绿地显得也不大,但是公摊面积在达25%之多,一套房子250平米比一套180平米的叠拼显得更小。市场二手房售价两个小区也相当,但是国奥村可是举国家之力建的一个高级住宅小区。叠拼当时发明,就是为了中国城镇居民作理想住宅。 3、类似联排住宅的体验感受。叠拼住宅既能够在舒适性上接近联排住宅,并且符合当前对于类别墅的限制政策,也能够对开发商的经济性有很好的回报,同时对于城市来讲,利用率也可以满足,应该说叠拼是中国人最适合的住宅了。 很遗憾叠拼住宅虽然在各地传播很广,但是大家都把它当成一个高档住宅去应用了,其实发明之初还是为了大部分人普通居住,就是想用这种叠拼住宅取代普通的高层住宅,让大家能用买高层住宅的钱买上叠拼。 很遗憾,现在中国人均已经在40多平米的当下,大家还大部分选择住的这种3房2厅的高层住宅。 五.未来住宅什么样? 1、未来的房子必须是智慧的。未来万物相连万物互联。他有思考,有智慧,可以与我们交流,和我们共同去探讨。每个房子应该有一个大脑中心,这个大脑中心应该是家庭的一员。 跟亲人一样,是一个管家,主人只要有什么需求一动脑子或者用语言控制,房屋就马上去执行,每个房间都有一面墙全是液晶屏,可以随时无缝隙的信息交流和管控。 ‎ ‎2、未来的住宅应该是活动变化的机器。根据不同家庭不同时段,一部分隔断可以灵活组合,室内功能和装饰也是变化的,比如客厅的功能可以会客,也可以办公,也可以做音乐厅,装饰也是随之而变化的,一些客卧也是可以变化的,没有客人来的时候可以变成书房,变成休闲厅。 一些室外空间也可以伸缩的,比如阳台可以伸出去。号称当代的达芬奇的克拉尼大师设计的一个36平米的多变住宅,有三档不同的功能,第1档是客厅,第2档是餐厅,第3档是卧室。在房屋的一角有一个变化的机器。 随着不同的功能选择改变房屋的性质和布局变化,空间不变功能变,把36平米达到了108平米的效果。 3、未来的住宅是有机生命体。传统建筑都是无机物,未来的住宅一定要有一堵墙是有机的,是绿色生物质的,会呼吸有温度有湿度,能改变家庭的小气候,俞孔坚家里阳台设计的雨水花园就是一个不错的有机墙体部分。未来的住宅还是要是健康的,空气和水能够检测和过滤,对阳光温度都是有监控的。 4、未来的住宅还应该是有情感的。能感知主人的情感变化,能提供关怀,能够交流。主人也许思乡了,也许高兴呢,也许在反思了,他都能给予一些相应的环境音乐、背景音乐、环境图像。甚至空气的感觉、气味的感觉,这种电影院4D技术早就解决了,坐在家里可以转换大海模式、森林模式、沙漠模式、家乡模式等,马上身临其境。 5、未来的住宅是个文化品。住宅不仅仅是用来住的,也是个文化的载体。我们传统的民居本身就是个文化遗产,雕梁画栋、天地君师亲、对联一系列的文化故事,都应该去传承到我们的未来住宅里去。 ‎ ‎6、未来住宅是体现价值的。我们现在一套房子动辄上千万,它的价值体现哪里呢?工业产品怎么去体现价值呢?手表可以镶钻,我们的房子镶什么呢?贵重金属,名贵的石材、木材,精致的有价值的烧陶制品,还是其他呢? 疫情催生了网络时代提前来临,家庭占的比重越来越大了,我们的住宅功能和其他都要做出相应的变化,办公的功能增加了,互联网的要求是更全面了。开发商要把握未来的形势,提供符合需求的产品,设计师要引导设计的方向。 六.理想的城乡居住空间 把握城镇化的发展趋势,选择正确的居住形式,打造高品质的空间,创造理想生活模式。 1、借鉴日本东京紧凑高效的核心区。日本人口密度远大于我国,但是东京不照样是以8层的集合住宅和联排住宅甚至别墅为主吗?东京混合布局,采用智慧城市理念。 我们不要在老城区过分强调日照间距,新老城区不能用统一标准,在城市中心如果选择过严的日照间距标准,在老城区开发的经济性会受到影响。同时对城市的形象和活力也有影响,破坏了原来城市的肌理。老城区的日照间距标准应该在正常间距的50%就可以。 老城区功能复合,由于历史原因所形成的城市尺度比较小,优势在于生活方便。苏联的住宅小区模式不利于城市的交通和活力,比较适合在郊区。 2、学习中国台湾丰富多彩的文化空间。文化往往不容易落实到空间里边,‎ 文化空间才是城市未来需要提升的品质。中国台湾在文化空间建设上比较成功,以诚品书店、台北国际艺术村为例,他们开创了一个新的发展模式:文化创意商业模式,包括文化创意零售、特色餐饮、剧院式商业空间、展览空间等多种模式,他们将文化创意与商业结合在一起,打造一种独特的商业体验空间。这种模式下的商品有情怀、重设计、高品质,并且能植入本土文化,具备独特的产品造型形式,可爱、可人、实用,有匠心精神。越南中部高地的铜锣文化空间覆盖了多个省份和近17个属于太平洋-亚洲和太平洋中南部诸岛族群的少数民族,这些人靠传统农业生活并且发展了自己的工艺传统、装饰风格和房屋类型。 3、探索新加坡式城景交织的组成区。新加坡花园城市,土地面积710平方公里、绿地面积9707公顷、绿化覆盖率50%、人均公共绿地18.74平方米,是名副其实的绿城。这次国土空间规划将拉开生态格局。 4、打造德国式的都市郊区。德国的城市中心经常不经意的有一片森林,一条河流,乡村却拥有与城市无差别化有现代化的设施。疫情过后城市圈周围郊区是个发展的重点,城乡交融既能享受城市的便利,又能够享受大自然的生态,是个理想的居住场所,我们要提前谋划,高标准的谋划和打造。 5、向往凤凰式的充满活力的特色小城镇。凤凰被誉为中国最美的小城,山水入城,文化厚重,尺度宜人,居住方便充满活力。但是从全国来看,高地价和漫长的拿地程序必然催生了高层住宅,连边远的西部县城和一些小城镇都在拼命建高层,顶层设计需要重点关注了! 6、憧憬李子柒式的诗意栖居的乡村生活。田园牧歌一直是中国人的追求,诗意栖居的乡村生活是每个人的梦想。陶渊明笔下的桃花源记“土地平旷,‎ 屋舍俨然,有良田美池桑竹之属。阡陌交通,鸡犬相闻……”是古代人理想的生活,现在李子柒所倡导的大家自己种的食物,自己亲手做、自己吃体验田园牧歌的乡村生活,在大城市郊区的一些乡村会重新热起来。呼吁国家允许把大量空置的乡村农房卖给城里向往乡村生活的人。 七.疫情初现未来的理想生活 1、未来理想的生活:半天都市高效工作,半天乡村居家生活。这次疫情催生和出现了未来的理想生活,大家不能去上班,宅在家里。 2、大都市圈郊区居住。未来随着城际轨道交通的进一步便捷,互联网信息的进一步应用,未来的生活将打破城乡的界限,我们可以居住在乡村或者是郊区。 3、互联网上工作。每天有一半的时间与家人在一起一边工作,一边生活。早上9:30坐上轨道交通,不到一小时就已经坐到了办公室,工作一个半小时,中午同事们在一起午餐情感的交流。下午再工作一个半小时,4:00阳光明媚已经回到家里面,跟家人们、跟孩子们一起,又可以工作,又可以感知家庭的生活。 4、优质的公共服务。这些地方都有优质的公共配套服务,互联网加快递提供的优质生活的保障。 5、寄情山水休闲旅居生活。现在很多地方都建设了旅居新区,在大都市圈的外侧,在一些山清水秀的地方都建了一些这种未来的社区,威海的银滩、巴马的康居、神农架下的兴山都打造了很多旅居新区。 这次疫情已经提前显现这种未来的生活了,我们未来的住宅应该给这种去调整和适应。‎ 八.把城市老旧小区改造的更有文化和品质 1、功能复合更新的方向。新业态、新生活、新文创。城市的老旧小区在过去是住宅,在未来可能是一种混合布局的。一定要调整新的业态,不是单纯的居住,可以是酒店,可以是办公,可以是工作室。这种新业态是一种将来临的城市井喷的服务业,也会适应未来智慧时代来临之后,人从工作中解放出来,有大量的时间去生活的需求。同时这些老旧的小区往往是艺术家们文学家们的创造基地,像798和首钢文化区都是过去的老旧工厂区。 2、时代风格体现的手法。我们时代的风格:杂乱,冲突,多元。如果说民国风是欧式用青砖来表达的话,如果说文革风是大字报标语的话,那么我们改革开放过去这几十年的风格是什么呢?我想杂乱冲突和多元就是这个时代的风格,我们要正视这个风格,不要回避,我们要把它整理出来,因为这个时代社会是最动荡的,这个时代文化是最冲突的,这个时代经济是最不均衡的。文化最多元的,欧式的,中式的,东洋式的,现代式的,后现代式的,徽派的,吊脚楼风格等等,各种文化都在这里冲撞,也许过很多年之后,一切又归为平衡,再回看这一时期的建筑风格,会觉得是如此的有特色,记得有一年LV的一款新包用的是中国农民工用的红蓝编织袋包图样,它也是一个时代的印记,也是一种文化符号的传承。 3、新增产权是老旧小区改造的动力。随着老龄化的来临,老旧小区改造最为经济,要体现文化演变,提升丰富多彩的老旧区。我们的老旧小区大部分建立在八九十年代,到现在已经四五十年过去了,他也成为了文化街区,我们要善待它,要丰富它,要完善它。功能的提升是最最重要的,特别是 电梯,既解决老年问题,也解决舒适性。我们要积极探索由政府掏钱来建电梯,或者租用,或者把新增交通部分的产权过户给原住户。老旧小区的改造实际上带来了住宅的升值,要积极撬动居民自己掏钱来改善居住质量和价值的积极性,我认为产权过户是最为重要的,新增的交通面积是一笔不小的财富,也是老旧小区改造资金的最终来源。 ‎ 亡羊补牢!在城市化出现拐点的今天,在以国家中心城市和城市群发展为主的当下,更加要做好顶层设计,别一错再错了。‎ 疫情带来了所有人的冷静和反思,我们应该好好思考一下了!‎
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