关于租赁合同的司法解释

关于租赁合同的司法解释

关于租赁合同的司法解释 房屋租赁合同司法解释全文 第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同 __ 件，可以参照本解释处理。 但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住 房产生的 __ 件，不适用本解释。 【解读】本条系关于本司法解释适 用范围的规定。 本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的 租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇 房屋的确定以规划为准， 只要列入城镇规划区， 无论土地性质为国有 还是集体所有， 均适用本解释， 实践中存在的已被纳入城镇规划区内 的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。 依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具 有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不 适用本解释。 关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补 贴的福利和社会保障性内容， 最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷 应适用本解释。 第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工 程规划许可证的规定建设的房屋， 与承租人订立的租赁合同无效。 但 在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批 准建设的， __ 应当认定有效。 【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无 效。所谓违法建筑物， 是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建 设工程规划许可证的规定建设的房屋， 具体包括违反了城乡规划规定 的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。 否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建 设规划秩序， 但为了促进交易， 当事人在一审法庭辩论终结前取得建 设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的， 租赁合同的效力会得 以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一 审法院重审的情形。 第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑， 与承租人订立的租赁合同无效。 但在一审法庭辩论终结前经主管部门 批准建设的， __ 应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法 庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的， __ 应当认定延长使 用期限内的租赁期间有效。 【解读】 临时建筑是指在城镇规划区内， 根据形势的客观需要， 经建设行政主管部门审核批准后， 在核定的临 时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临 时使用的建筑物。 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定 建设的房屋，在性质上均属于标的物违法， 相应的房屋租赁合同无效。 对于租赁期限超过临时建筑的使用期限， 超过部分无效， 合同其他内 容的效力不受影响 第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、 行政法规规定办理登 记备案手续为由，请求确认合同无效的， __ 不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从 其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 【解 读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度， 《城市房地产管理法》对 此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作 为房屋租赁合同的生效条件， 故房屋租赁合同未登记备案的， 其有效 性不受影响。 若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的， 则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合 同主要义务且对方接受的情况下， 视为当事人以履行合同主要义务的 行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定， 此时， 即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。 第五条 房屋租赁合同无效， 当事人请求参照合同约定的租金标准 支付房屋占有使用费的， __ 一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失， __ 依照合同法的有关规 定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处 理。 【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法 律后果为返回财产、 赔偿损失， 该规定同样适用于房屋租赁合同无效 的场合。 参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费， 属于返还原 物的范畴。 合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任， 赔偿范 围限于信赖利益。 即合同双方为缔约进行合理的接触， 当事人一方因 对方的行为产生信赖， 一方由于信赖而支出一定的成本， 主要包括用 于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用， 此外还包括丧失与 第三人另订立合同的机会所产生的损失， 后者由于举证较为困难， 实 践中很难得到支持。 由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰 装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。 第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同， 在合同均有效的情 况下，承租人均主张履行合同的， __ 按照下列顺序确定履行合同的 承租人： ( 一) 已经合法占有租赁房屋的 ; ( 二) 已经办理登记备案手续的 ; ( 三 ) 合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合 同法的有关规定处理。 【解读】本条规定了“一房数租”的处理原 则， 在数份合同均有效的前提下， 按照如下顺序确定履行合同的承租 人：(1) 已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手 段占有租赁房屋的， 不在此列 ;(2) 已经办理登记备案手续的， 房屋租 赁登记备案手续虽不影响合同效力， 但可享受优先履约权 ;(3) 合同成 立在先的， 即合同成立时间在先， 判断标准是双方当事人签字或者盖 章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。 “一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目 的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。 第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建， 在出 租人要求的合理期限内仍不予恢复原状， 出租人请求解除合同并要求 赔偿损失的， __ 依照合同法第二百一十九条的规定处理。 【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人 享有法定解除权的情形如下： (1) 因不可抗力致使合同不能继续履行 的;(2) 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建， 在出租人 要求的合理期限内仍不予恢复原状的 ;(3) 承租人未经出租人同意转 租的;(4) 承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的， 出租人可 以要求承租人在合同期限内支付， 承租人逾期支付的 ;(5) 承租人未按 照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋， 致使租赁物受到损 失的;(6) 不定期租赁，出租人有权随时解除合同。 出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重 结构或扩建受到损害时， 出租人有权随时要求承租人恢复原状， 不受 任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在“合理 期限”内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租 人方可解除合同。 实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人直接通知承 租人解除合同， 通知到达承租人即产生合同解除的法律效果， 如果承 租人对此有异议， 可以起诉要求确认合同解除无效 ; 二是向法院起诉， 请求解除合同。 对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两种通知方 式：一是， 承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者 扩建， 出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状， 承租人在此合 理期限内不予恢复的，出租人通知承租人解除合同 ; 二是，出租人向 承租人发出通知， 要求其在一定期限内恢复原状， 同时载明如果不再 此期限内恢复原状，合同即自动解除。 第八条 因下列情形之一， 导致租赁房屋无法使用， 承租人请求解 除合同的， __ 应予支持： ( 一) 租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的 ; ( 二) 租赁房屋权属有争议的 ; ( 三 ) 租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性 规定情况的。 【解读】综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定解除的情 形如下： (1) 因不可抗力致使不能实现合同目的的 ;(2) 出租人未按约 定交付房屋， 经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的 ;(3) 因不 可规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、 灭失，致使合同 目的不能实现的 ;(4) 不定期租赁， 承租人有权随时解除合同 ;(5) 租赁 物危及承租人安全或健康的， 即使承租人订立合同时明知该租赁物质 量不合格， 承租人仍有权随时解除合同 ;(6) 司法机关或者行政机关依 法查封租赁房屋导致承租人不能使用的 ;(7) 租赁房屋权属有争议导 致承租人不能使用的 ;(8) 不符合《建筑法》、 《消防法》等法律关于 房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的 ;(9) 一房数租 之有效合同不能实际履行的。 在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、 权属有争议， 或者具有违反法律、行政法规 ( 主要包括不符合《建筑法》、《消防 法》等 ) 关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时，承租人 的合同解除权并非任意的， 还须具备一个必要前提， 即该情形的出现 导致“租赁房屋 无法使用”。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用 途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。 司法机关对房屋的查封，实务中有“活封”和“死封”之分，其 中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使 用、管理权，权利人只有妥善保管的义务 ; 而“活封”则相反，房屋 被查封后，权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益权，仅处分权受 限。实践中，租赁房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在 要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失 ; 如果是由于承租人的 原因， 出租人因此遭受损失的， 出租人除了可以提起反诉要求承租人 赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失。 当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是房屋的所 有权人，如果出租人最终被确认为房屋的所有权人， 则房屋租赁合同 有效; 如果出租人最终被确认不是房屋的所有权人， 则构成无权处分， 该租赁合同属效力待定合同。 第九条 承租人经出租人同意装饰装修， 租赁合同无效时， 未形成 附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有 ; 不同 意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢 复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出 租人所有 ; 不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担 现值损失。 【解读】按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分 离 ( 即未形成附合 ) 和不可分离 ( 即形成附合 ) 两种形态。 装饰装修物已 与房屋结合在一起形成继续性和固定性的， 非毁损不可分离或者虽可 分离但花费巨大， 可以认定形成附合， 例如铺设地板砖、 吊设天花板、 墙壁粉刷油漆等 ; 装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状 态，则不能认定形成附合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油 烟机等。 按照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租 人，房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当支 付相应对价， 承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。 对于形 成附合的装饰装修物， 在出租人同意利用的前提下， 可折价归承租人 所有 ; 出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分 担现值损失。 在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分 为两类： 一是经出租人明示同意或出租人未明示同意， 但知道后却未 表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修，属善意添附 ; 二是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理 范围擅自进行的装饰装修，属恶意添附。对于恶意添附，不论房屋租 赁合同是否有效， 原则上均不应予以折价补偿， 装饰装修损失由承租 人自行承担。 装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被 确认无效时尚存在的实际价值， 应按承租人已使用房屋的时间予以折 旧，不能按照租赁期限进行分摊。 为正确审理城镇房屋租赁合同 __ 件， 依法保护当事人的合法权益， 根据《中华人民 __ 民法通则》、《中华人民 __ 物权法》、《中华人 民 __ 合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。 租赁合同相关司法解释 租赁合同是双务有偿的合同 在租赁合同中，出租人和承租人均享有权利和承担义务，出租人 须将租赁物交付承租人， 并保证租赁物符合约定的使用状态。 承租人 负有妥善保管租赁物并按约定按期向出租人支付租金。 承租人租赁 的目的是为了使用收益， 这就要求租赁物的状态必须符合使用的目的， 同时， 在使用租赁物时必然会有正常的消耗， 这就有一个对租赁物的 维修问题。 对租赁物的维修义务应当由出租人承担， 这是出租人在租 赁合同中的主要义务 第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物， 因保管不善造成租 赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 。 妥善保管租赁物也是承租人的主要义务之一。保管的义务源自于 承租人对租赁物享有的是占有和使用权， 租赁物的所有权并不是承租 人的，是他人的财产在承租人手中，才产生了保管的义务。承租人在 使用完毕后， 最终要将租赁物返还给出租人。 返还时的租赁物应当符 合租赁物在使用前的状态或者是性能， 承租人就一定要妥善保管租赁 物， 妥善保管也有利于承租人在租赁期间对租赁物的充分使用。 何为 妥善保管，在国外的法律中叫做“尽善良管理人之注意”，意大利民 法典叫做“奉行善良家父般的勤谨注意”。通俗地说，就是要把该租 赁物当成自己的财产加以保管。承租人的保管义务应包括几个内容： 1 ．按照约定的方式或者租赁物的性质所要求的方法保管租赁物 如租的是机器设备，就应将其放置在厂房里，而不应露天摆放。 租赁物是电脑的，在使用后关掉电源开关等等。 2 ．按照租赁物的使用状况进行正常的维护 3 ．通知和协助 当租赁物出现质量问题影响承租人正常使用时，应及时通知出租 人，并采取积极措施防止损坏的蔓延或损失的扩大。 有时租赁物发生 故障来不及要求出租人维修， 如果承租人有能力， 也有可能先行对其 进行维修，承租人应当先行维修，维修的费用由承租人先垫付，之后 可向出租人追偿或者在租金里扣除。 绝不能因为维修义务是出租人的， 就对租赁物坐视不管，这样就没有尽到善良管理人的义务。 承租人如果违反该项义务，没有对租赁物妥善保管，造成租赁物 毁损、灭失的， 应当承担损害赔偿责任。如果是由于其他允许使用租 赁物的人的行为造成的租赁物的损坏的， 承租人也应承担责任， 因为 第三人使用租赁物是经承租人许可的。 第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物， 因保管不善造成租 赁物毁损、灭失的，应当承担 损害赔偿责任。 法条文义解释： 本条是关于承租人妥善保管租赁物的义务的规定。 承租人在租赁期间占有租赁物的，有妥善保管租赁物的义务。此 种义务是基于承租人对租赁物的占有和使用产生的。 从表面上看， 承 租人并不是租赁物的所权人，没有必要维持租赁物良好状态的义务， 但是为了维护真正的所有权人的利益，必须规定承租人的保管义务。 承租人在使用完毕后， 最终要将租赁物返还给出租人， 返还时的租赁 物应当符合租赁物在使用前的状态或者是性能，承租人就一 定要妥善保管租赁物，妥善保管也有利于承租人在租赁期间对租 赁物的充分使用。 本条中的“妥善保管”应该理解为“善良管理人的义务”。承租 人应以善良管理人的注意去保管租赁物。 所谓善良管理人的义务就是 要像保管自己的财物一样保管出租人的租赁物。租赁物有收益能力 的，应当保持其收益能力。 承租人的保管义务除了包括本法第二百一十七条规定的承租人应 当按照约定的方式或者租赁物 的性质所要求的方法保管租赁物之外，还有以下的从属义务： 1. 通知义务。当租赁物出现质量问题影响承租人正常使用时，应 及时通知出租人， 并采取积极措施防止损坏的蔓延或损失的扩大。 承 租人 __ 义务的构成要件包括： (1) 必须出现了应为通知的事项。 例如， 租赁物出现了需要修理、 防止危害的必要， 第三人就租赁物主张权利 等。(2) 出租人不知 道该事项。如果出租人事实上已经知道该事项则出租人没有必要 维持该事项。 有时租赁物发生故障来不及要求出租人维修， 如果承租人有能力， 也有可能先行对其进行维修， 承租人应当先行维修， 维修的费用由承 租人先行垫付，之后可向出租人追偿或者在租金里扣除。绝不 能因为维修义务是出租人的，就对租赁物坐视不管，这样就没有 尽到善良管理人的义务。 2. 保存行为的容忍义务。出租人为保存租赁物的必要行为，承租 人不得拒绝。当然此种行为必须是必要的，否则承租人有权拒绝。而 且如果此种非必要行为给承租人造成损失的，承租人可以要求出 租人进行赔偿。 承租人违反本条规定的义务，没有对租赁物进行妥善保管，造成 租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。如果是由于其他允许 使用租赁物的人或者承租人的共同居住人的行为造成的租赁物的损 坏的， 承租人也应承担责任。 承租人的共同居住人包括承租人的家属、 保姆和来宾等。承租人允许 使用租赁物的人包括共用人和次承租人。 第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人， 并在 租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 【释义】本条是关于出租人交付租赁物的义务和对租赁物的瑕疵 担保责任。 本条规定的是出租人的两条义务，一是交付义务；二是对租赁物 的瑕疵担保责任。 这两项义务是出租人的重要义务。 其他义务如维修 义务、出卖租赁物 __ 义务等是这两个义务派生出来 2 ．出租人对租赁物的瑕疵担保责任 瑕疵担保责任是买卖合同中的一个重要的法定责任，它是指出卖 人就出卖的标的物的瑕疵应承担的责任。 包括物的瑕疵担保和权利的 瑕疵担保。 租赁合同同买卖合同一样都是一种有偿合同， 其合同标的 都是特定的物，有一定的共性。因此，在租赁合同中租赁物的要求也 同样适用物的瑕疵担保责任和权利的瑕疵担保责任。 由于租赁合同转 移的是租赁物的使用权， 而承租人租赁财产是为了使用和收益， 因此， 在租赁合同中的物的瑕疵担保责任主要是物的效用的瑕疵担保， 即出 租人应保证租赁物具备应有的使用价值。 例如， 电脑能够正常地设定 程序、 进行文字和处理以及上网使用； 电冰箱能够正常地制冷起到储 藏作用等等。一般来讲，承租人订立合同时，知道租赁物有瑕疵的， 出租人不负瑕疵担保责任， 承租人无权要求出租人进行维修， 减少租 金或解除合同。但在特殊情况下，即使承租人知道租赁物有瑕疵，出 租人也要负有瑕疵担保责任。 即本法第二百三十三条的规定， 租赁物 危及承租人的安全或者健康的， 即使承租人订立合同时明知该租赁物 质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 本条规定出租人对租赁物的瑕疵担保责任在合同履行的两个阶段 都有要求：一是在租赁物交付时保证交付的租赁物符合约定的用途， 具有品质完整的使用价值， 使承租人能够正常使用。 二是在租赁期间 内保持租赁物符合约定的用途。 在租赁期间如果租赁物本身出现问题， 承租人请求出租人进行维修时， 出租人应对其进行及时地维修， 以保 证承租人的正常使用。 出租人如不能及时予以维修， 承租人可以自行 维修， 维修的费用应由出租人负担。 因维修租赁物影响承租人使用时， 承租人有权请求减少租金或延长租期。 第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由， 致使租赁物部分或 者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因 租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人 可以解除合同。 【释义】本条是关于在租赁期间租赁物发生毁损、灭失的承租人 的请求权的规定。 本条规定的是在承租人已尽了善良管理人的义务的情况下，由于 其他原因，造成租赁物的毁损、灭失的，承租人享有何种权利。 不可归责于承租人的事由有下列几种情况： 1 ．因不可抗力的原因造成租赁物毁损、灭失的 不可抗力的条件是不能预见、不能避免、并且不能克服。如承租 人租赁房屋的，由于发生洪水，大水冲进房屋，使屋内的墙皮脱落， 这种损坏是承租人难以克服的。 按照本法的规定， 不可抗力是免责的 事由，因此，在出现不可抗力时，租赁物毁损、灭失了，承租人不承 担责任。 2 ．因意外事件造成租赁物毁损灭失的 _关于租赁合同的司法解释。 例如承租人租用汽车在路上正常行驶，被一违反交通规则的汽车 撞坏， 经过认定承租人本人无过错， 汽车的损害是由于第三人的违反 交通规则的行为造成的。 3 ．因出租人不履行义务造成租赁物毁损灭失的 例如承租人租赁的房屋，由于雨季下雨太多出现屋顶漏雨，承租 人要求出租人进行维修， 但出租人迟迟不予维修， 最后导致房屋倒塌。 倒塌的原因就是出租人没有对房屋进行及时的维修。 上述前两种情 况， 不可抗力和意外事件都是租赁合同双方当事人都无过错， 既不可 归责于承租人，也不可归责于出租人，而出现了租赁物毁损、灭失的 情况。在这种情况下，应当维护哪一方当事人的利益，是法律所要解 决的问题。 按照民法上的一般原则， 对物的风险责任是以谁享有所有 权为标准的，即所有权人承担对物的毁损、灭失的风险。本法在买卖 合同中规定了买卖合同标的物的风险责任交付后转移至买受人的一 般原则。在租赁合同中，多数情况下，出租人是租赁物的所有人至少 是可以支配租赁物的人， 当发生不可归责于双方当事人的事由的情况， 租赁物毁损、灭失了，这个风险责任应当由出租人来承担。 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加 给另一方。 第五十三条合同中的下列免责条款无效： （一）造成对方人身伤害的； （二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 第五十四条下列合同， 当事人一方有权请求 __ 或者仲裁机构变更 或者撤销 （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思 的情况下订立的 _关于租赁合同的司法解释。 合同，受损害方有权请求 __ 或者仲裁机构变更或者撤销。 第六 十二条当事人就有关合同内容约定不明确， 依照本法第六十一条的规 定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有 国家标准、 行业标准的， 按照通常标准或者符合合同目的的特定标准 履行。 第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产 权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其 他法律要求其承担侵权责任。 第一百二十四条法本法分则或者其他律没有明文规定的合同，适 用本法总则的规定， 并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规 定。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合 同所使用的词句 、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则， 确定该条款的真实意 思。 最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释 为正确审理城镇房屋租赁合同 __ 件， 依法保护当事人的合法权益， 根据《中华人民 __ 民法通则》、《中华人民 __ 物权法》、《中华人 民 __ 合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 本解释所称城镇房屋， 是指城市、 镇规划区内的房屋。 乡、 村庄规划区内的房屋租赁合同 __ 件，可以参照本解释处理。但法律 另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住 房产生的 __ 件，不适用本解释。 【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。 本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的 租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇 房屋的确定以规划为准， 只要列入城镇规划区， 无论土地性质为国有 还是集体所有， 均适用本解释， 实践中存在的已被纳入城镇规划区内 的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。 依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具 有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不 适用本解释。 关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补 贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同 纠纷应适用本解释。 第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工 程规划许可证的规定建设的房屋， 与承租人订立的租赁合同无效。 但 在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批 准建设的， __ 应当认定有效。 【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无 效。所谓违法建筑物， 是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建 设工程规划许可证的规定建设的房屋， 具体包括违反了城乡规划规定 的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。 否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建 设规划秩序， 但为了促进交易， 当事人在一审法庭辩论终结前取得建 设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的， 租赁合同的效力会得 以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一 审法院重审的情形。 第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑， 与承租人订立的租赁合同无效。 但在一审法庭辩论终结前经主管部门 批准建设的， __ 应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法 庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的， __ 应当认定延长使 用期限内的租赁期间有效。 【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要， 经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许 可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定 建设的房屋，在性质上均属于标的物违法， 相应的房屋租赁合同无效。 对于租赁期限超过临时建筑的使用期限， 超过部分无效， 合同其他内 容的效力不受影响。 第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、 行政法规规定办理登 记备案手续为由，请求确认合同无效的， __ 不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从 其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管 理法》 对此有明确规定， 但属于管理性规定， 并非效力性强制性规定， 不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的， 其有效性不受影响。（未登记不影响合同效力） 若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的， 则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合 同主要义务且对方接受的情况下， 视为当事人以履行合同主要义务的 行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定， 此时， 即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。 第五条 房屋租赁合同无效， 当事人请求参照合同约定的租金标准 支付房屋占有使用费的， __ 一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失， __ 依照合同法的 有关规定和本司法解释第九条、 第十三条、 第十四条的规定处理。 【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后 果为返回财产、 赔偿损失， 该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场 合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费， 属于返还原物的 范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任， 赔偿范围限 于信赖利益。 即合同双方为缔约进行合理的接触， 当事人一方因对方 的行为产生信赖， 一方由于信赖而支出一定的成本， 主要包括用于缔 约的合理费用和准备履约所支出的合理费用， 此外还包括丧失与第三 人另订立合同的机会所产生的损失， 后者由于举证较为困难， 实践中 很难得到支持。 由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰 装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。 第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同， 在合同均有效的情 况下，承租人均主张履行合同的， __ 按照下列顺序确定履行合同的 承租人： （一）已经合法占有租赁房屋的； （二）已经办理登记备案手续的； （三）合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合 同法的有关规定处理。（占有、登记、时间）（注意：占有比登记具 有优先权。合适么？？） 【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份合同均有 效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人： （1）已经合 法占有租赁房屋的， 承租人通过强占、 欺骗等非法手段占有租赁房屋 的，不在此列；（ 2）已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案 手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权；（ 3）合同成立在先 的，即合同成立时间在先， 判断标准是双方当事人签字或者盖章的时 间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。 “一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目 的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。 第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建， 在出 租人要求的合理期限内仍不予恢复原状， 出租人请求解除合同并要求 赔偿损失的， __ 依照合同法第二百一十九条的规定处理。 【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人 享有法定解除权的情形如下：（ 1）因不可抗力致使合同不能继续履 行的；（ 2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在 出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的；（ 3）承租人未经出租 人同意转租的；（ 4）承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金 的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的； （5）承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋， 致使租赁物受到损失的；（ 6）不定期租赁，出租人有权随时解除合 同。 出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重 结构或扩建受到损害时， 出租人有权随时要求承租人恢复原状， 不受 任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在“合理 篇一：城镇房屋租赁合同司法解释 最高 __ 关于审理城镇房屋租赁合同 __ 件具体应用法律若干问题 的解释 《最高 __ 关于审理城镇房屋租赁合同 __ 件具体应用法律若干问 题的解释》 已于 xx 年 6 月 22 日由最高 __ 审判委员会第 1469 次会议 通过，现予公布，自 xx 年 9 月 1 日起施行。 二○○九年七月三十日 法释〔 xx〕11 号 最高 __ 关于审理城镇房屋租赁合同 __ 件具体应用法律 若干问题的解释 （xx 年 6 月 22 日最高 __ 审判委员会第 1469 次会议通过） 为正确审理城镇房屋租赁合同 __ 件， 依法保护当事人的合法权益， 根据《中华人民 __ 民法通则》、《中华人民 __ 物权法》、《中华人 民 __ 合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同 __ 件，可以参照本解释处理。 但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住 房产生的 __ 件，不适用本解释。 _关于租赁合同的司法解释。 第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工 程规划许可证的规定建设的房屋， 与承租人订立的租赁合同无效。 但 在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批 准建设的， __ 应当认定有效。 第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑， 与承租人订立的租赁合同无效。 但在一审法庭辩论终结前经主管部门 批准建设的， __ 应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法 庭辩论终结前经主管部门批准延 本文： 内容仅供参考