技能培训专题-物业管理基本制度与政策讲义-第5讲，第四节

技能培训专题-物业管理基本制度与政策讲义-第5讲，第四节

第四节 《物业管理条例》 大纲要求： 《条例》的指导思想和立法原则； 《条例》创设的法律制度及制度特色； 《条例》的主要内容 《条例》确定的法律责任及其特点； 《条例》确定的基本法律关系。 《物业管理条例》是在 2003 年 6 月 8 日，由国务院颁布；2003 年 9 月 1 日， 《物业管理条例》正式实施。 《条例》的颁布和实施，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的 大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。 知识点一：制定和修改过程 （一）收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况 《条例》起草的前期阶段，起草小组通过各种渠道开展资料收集和分析工作。 我国内地的物业管理在深圳起步，由于地缘关系，我国香港地区的物业管理立法 对内地物业管理立法影响较大。 （二）开展立法调研，掌握第一手材料 为深入了解物业管理发展现状和存在的问题，起草小组多次组织了立法调研 活动。这些调研活动，有助于在起草《条例》时实事求是，从实际出发，增加《条 例》规定的可操作性。 （三）进行专家论证，讨论立法中的难点问题 当时物业管理在我国发展仅有 20 年，各地物业管理发展很不均衡，物业管 理理论研究尚处于起步状态。起草小组通过召开专家论证会、书面征求专家意见 等方式，邀请法学家、律师、资深从业人员、行政管理人员、业主代表等，对立 法过程中的难点问题进行专题研讨。 《条例》中业主大会、管理规约等制度，是在充分吸收专家意见的基础上确 立的。 （四）广泛征求意见，以求彰显民意 按照立法程序要求，起草小组在起草出《条例》征求意见稿后，于 2000 年 5 月征求各地、国务院有关部门、有关单位及专家意见。2001 年 3 月经建设部常 务会议讨论通过，形成《条例（送审稿）》，提请国务院审议。 2002 年 10 月 16 日，经国务院同意，国务院法制办将《条例（草案）》登报 公开向社会征求意见。 2003 年 5 月 28 日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了《条例》。 《条例》的制定过程，反映了社会法制意识的日益增强，凝聚了人民群众的 智慧和热情。 （五）适应环境变化，及时修改完善 《条例》的实施，在极大地规范和推动物业管理的发展的同时，在实践中也 暴露出一些问题。2007 年 3 月，《物权法》出台，从维护业主合法权益的角度 出发，对业主在共同管理建筑物及其附属设施过程中的权利和义务做了更加具体 的规定。 为了保持《条例》与《物权法》的一致，也为了解决《条例》实施中存在的 问题，国务院对《物业管理条例》进行了修订，并于 2007 年 8 月公布了《国务 院关于修改<物业管理条例>的决定》（教材有误）。 知识点二：指导思想和立法原则（轮换考点） 一、《条例》在坚持民法基本原则和立法法的原则下，突出了发展为重、平 衡利益、保护弱者的立法理念。 二、《条例》的立法指导思想，主要表现在三个方面： 一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系； 二是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系； 三是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事 项。 三、《条例》在立法过程中，主要遵循四个基本原则 （一）物业管理权利和财产权利相对应的原则 （二）维护全体业主合法权益的原则 （三）现实性与前瞻性有机结合的原则 （四）从实际出发，实事求是的原则 （一）物业管理权利和财产权利相对应的原则 物业管理权利是业主财产权利的重要组成部分。 《条例》对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有 权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥 有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基 础之上。 （二）维护全体业主合法权益的原则 在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，《条例》设定的法律责任充分体 现了优先保护全体业主利益的原则。 （三）现实性与前瞻性有机结合的原则 《条例》贯穿着眼未来、着眼发展的指导思想，设立的业主大会和住宅专项 维修资金等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。 （四）从实际出发，实事求是的原则 《条例》在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对 房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定， 有的规定的具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定。 知识点三： 制度特色 《条例》就业主的权利和义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物 业管理，业主与物业服务企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等，创 设了业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业 资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金七项物业管理的基本 制度。（具体内容我们在第三章再做深入的学习） 《条例》创设的制度特色包含四点内容： (一)尊重和维护业主的财产权利 物业管理的基础是业主的建筑物区分所有权，对物业进行管理是业主行使建 筑物区分所有权的行为。 选聘物业服务企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以 根据实际情况决定采取其他方式，比如自行管理，或者将保洁、绿化等专项事务 直接委托专业公司。 《条例》充分尊重和维护业主的财产权利。 《条例》对业主财产权利的尊重和保护，还体现在对侵害业主财产权的救济 上：建设单位和物业服务企业的行为给业主造成损失的，应该依法承担民事损害 赔偿责任；物业服务企业不得擅自改变物业管理用房的用途。 (二)建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制 共有物权是构成业主之间联系的基础。 业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要有民主协商的机制来实现。 业主一旦共同决定委托物业服务企业实施物业管理，就必须遵守管理共同财 产的共同契约；业主加入共同契约就意味着要遵守少数服从多数的原则。 业主大会是表达业主意愿、实现业主共同利益的组织形式，其基本的议事规 则就是民主协商。管理规约是依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同 遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力。 (三)充分发挥法律法规的协同作用 《民法通则》、《物权法》、《合同法》、《公司法》、《房地产开发经营 管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规规定的相关制度，都是规 范物业管理活动的法律依据。 (四)妥善处理政府和市场的关系 物业管理活动中大量民事关系的处理，应当通过设定规则，由当事人自行调 节或者通过司法程序调节。 对于民事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。 《条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的私人事务，不设定行政管理 权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规则；对应当由业主自行处理的 事务，不设定行政强制措施。 同时，《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行 为的界限，对凡是能够通过追究民事责任解决的，不再设定行政处罚；对违反行 政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。 市场规则的完善，是市场主体行为规范的基础。物业管理的发展，从根本上 取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。 知识点四：主要内容 《条例》主要内容简介（具体内容在各章节中体现） （一）第一章 总则 本章共 5 条，对《条例》的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则和行 政管理体制等作了规定。 作为第一部全国性的物业管理法规，《条例》第一条开宗明义，将规范物业 管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗 旨。 （二）第二章 业主及业主大会 本章共 15 条，规定了业主的概念、权利与义务，业主大会的组成、宗旨、 成立条件、职责、会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责与组成，管理 规约的内容、法律效力，业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等内容。 （三）第三章 前期物业管理 本章共 11 条，是关于前期物业管理的规定，包括前期物业服务合同、临时 管理规约、前期物业管理招标投标、物业承接查验、物业资料的移交、物业管理 用房、物业的保修责任等内容。本章的一个基本思想，就是通过制度的建立和完 善，明确建设单位的责任，打破旧有的“谁开发、谁管理”的模式，增强前期物 业管理的透明度，如对前期物业服务合同签订的特殊要求、住宅前期物业管理招 投标制度的推行等，都体现了这个思想。 这里注意一下，前期物业管理具有一定的特殊性。 现实生活中，物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段，如建设 单位遗留的房屋质量问题、小区配套建设不齐全问题等。 （四）第四章 物业管理服务 本章共 18 条，旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系。 理解本章的各条规定，有利于明确物业管理当事人之间的法律关系，促进物 业管理活动的顺利开展。 （五）第五章 物业的使用与维护 本章共 7 条，对物业的使用与维护相关问题进行规范。 本章规定对于规范业主、物业服务企业以及供水、供电、供气、供热、通讯、 有线电视等单位的行为，保障物业的正常使用与维护，具有十分重要的意义。 （六）第六章 法律责任 法律责任，又称违法责任，是指法律关系的主体由于其行为违法，按照法律、 法规规定必须承担的消极法律后果。 《条例》的法律责任有以下三个方面的特点： (1)行政责任和民事责任并存。 (2)为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系。 (3)体现了业主自我管理、自我监督的原则。 《条例》的法律责任有以下三个方面的特点： (1)行政责任和民事责任并存。 以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的，是《条例》中法律责任 设计的一个特点，体现了市场经济条件下国家行政管理的新理念。 (2)为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系。 《条例》在设定法律责任时遵循了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解 决的，不再设定行政处罚的原则；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益， 需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业 主利益的原则。 《条例》的法律责任有以下三个方面的特点： (3)体现了业主自我管理、自我监督的原则。 由于物业管理中涉及单个业主和全体业主共同利益的矛盾，当业主的某些违 法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追 究相应的法律责任。 （七）第七章 附则 第七章是关于《条例》生效日期的规定，明确《条例》自 2003 年 9 月 1 日 起实施。 知识点五：基本法律关系（轮换考点） (一) 业主相互之间的关系 业主是物业管理区域内物业管理的基本责任主体，物业管理本质上是业主对 物业管理区域内共同利益的维护和管理。 《条例》在业主大会制度的设计时，充分考虑既尊重单个业主意愿，又维护 全体业主的共同利益。 明确物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会按照《条例》和业主 大会议事规则确定的程序作出的决定，包括管理规约等，视为全体业主的共同决 定，对全体业主具有约束力。 通过这些规定，保证业主大会能够切实负担起代表和维护全体业主合法权益 的职责。业主在行使自己权利的同时，同样应当承当相应的义务。 (二) 物业服务企业和业主之间的关系 物业服务企业，是依照公司法设立的，自主经营、独立核算，独立承担民事 权利和义务的民事主体。 业主和物业服务企业地位平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业服 务企业提供服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种民事行为。民事行 为最基本的原则，就在于其主体的平等性和行为的自愿性。 (三)建设单位与业主以及物业服务企业之间的关系 建设单位在没有销售完商品房之前，拥有待销售房屋的产权，本身也是业主。 业主大会成立之前的物业管理服务，也就是前期物业服务，客观上只能由建 设单位选聘的物业服务企业来实施。 《条例》规定，前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业来签订，但是 在前期物业管理阶段，物业服务企业提供服务的对象不仅是建设单位，主要还是 物业买受人，这就存在合同的签订者和合同权利义务的承受者在一定程度上是分 离的现象。 为了解决这个问题，《条例》要求，物业买受人在与开发建设单位签订的房 屋买卖合同中，必须包含建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同的内 容，以明确规范购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义 务。 业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在三个契约基础 之上： 一是建设单位与物业买受人签订的包含前期物业服务内容的房屋买卖合同； 二是建设单位制定并由物业买受人签署的临时管理规约； 三是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同。 (四）市政公用单位与业主以及物业服务企业之间的关系 供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位是企业，它们向业主提供产品和 服务，业主交纳有关费用，因此，它们之间也是一种合同关系，各自承担相应的 权利义务。 这些市政公用单位与物业服务企业之间并没有这种合同关系，这些单位没有 向物业服务企业收取应当由业主负担的有关费用的权利，物业服务企业也没有相 应的交费义务。 如果市政公用单位委托物业服务企业向业主收取有关费用，双方应当签订委 托合同，确立委托关系，物业服务企业可以按委托合同的约定代这些单位向业主 收取有关费用，委托合同同样应当遵循平等自愿原则。 为此，《条例》明确规定了供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位的权 利和义务，即“应当向最终用户收取有关费用”，“应当依法承担物业管理区域 内相关管线和设施设备的维修、养护责任”，《条例》还规定：“物业服务企业 接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。” (五) 居民委员会与业主大会和业主委员会的关系 居民委员会（以下简称“居委会”）是居民自我管理、自我教育、自我服务 的基层群众性自治组织，对于化解居民邻里之间矛盾、促进社会稳定，发挥着重 要的作用。 业主大会是全体业主基于共同财产关系而形成的共同利益群体。 居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应的群体。 居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级 关系。 但是，业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮 助。 《条例》关于居委会与业主大会和业主委员会关系： (1)业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知并听取居委会的建议； (2)规定业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作，共同做好维护 物业管理区域内的社会治安等相关工作； (3)业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理 职责，并接受其指导。 (六)物业管理各方主体与政府之间的关系 政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。政府的主 要职责，就是依法制定规则来规范有关主体的行为，并通过加强日常指 导、监督和管理，创造公开、公平、公正的市场环境。 1.《物业管理条例》自（ ）起实施。 a. 2003 年 6 月 8 日 b．2003 年 7 月 1 日 c．2003 年 9 月 1 日 d．2003 年 10 月 1 日 答案：c 2.依据国家相关法律、法规制定的，是业主应该共同遵守的行为准则，对全 体业主具有普遍约束力的是（ ）。 a、装修合同 b、管理规约 c、业主委员会内部管理制度 d、物业管理操作规程 答案：b 3.代表和维护全体业主共同利益的有效机制是（ ） a、管理规约制度 b、业主大会制度 c、业主委员会制度 d、物业管理制度 答案：b 4.《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循（ ）基本原则。 a．物业管理权利和财产权利相对应的原则 b．突出保护弱者的原则 c．维护全体业主合法权益的原则 d．现实性与前瞻性有机结合的原则 e．从实际出发，实事求是的原则 答案：acde 5.居民委员会（以下简称“居委会”）是居民（ ）的基层群众性自治 组织，对于化解居民邻里之间矛盾、促进社会稳定，发挥着重要的作用。 a．自我经营 b．自我管理 c．自我教育 d．自我服务 e．自我创收 答：bcd 6.《物业管理条例》的立法宗旨包括（ ）。 a．规范物业管理活动 b．维护当事人合法权益 c．改善人民群众的生活和工作环境 d．提高物业管理水平 e．规范物业管理市场 答：abc