物业管理基本制度与政策讲义 第29讲第八节

物业管理基本制度与政策讲义 第29讲第八节

第八节  城市危险房屋与白蚁防治管理制度与政策大纲要求：城市危险房屋管理；城市房屋白蚁防治管理。知识点一：城市危险房屋管理为加强城市危险房屋管理，保障居住和使用安全，促进房屋有效利用，2004年7月，建设部发布了《城市危险房屋管理规定》。（一）危险房屋的概念与鉴定程序危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。市、县人民政府房地产行政主管部门应当设立房屋安全鉴定机构，负责房屋安全鉴定并统一使用“房屋安全鉴定专用章”。房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提出鉴定申请时，必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件。鉴定机构接到鉴定申请后，应当及时按下列程序进行鉴定： (1)受理申请；(2)初始调查，摸清房屋的历史和现状；(3)现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况；(4)检测验算，整理技术资料；(5)全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议；(6)签发鉴定文书。鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，分为四种情况进行处理：(1)观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。(2)处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。(3)停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。(4)整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。鉴定机构进行安全鉴定必须有两名以上鉴定人员参加。对特殊复杂的鉴定项目，鉴定机构可以聘请相关专业人员或邀请有关部门派员参与鉴定。经鉴定属于危险房屋的，鉴定机构必须及时发出危险房屋通知书；属于非危险房屋的，应当在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限。（二）危险房屋的鉴定费用与修缮责任1．危险房屋的鉴定费用 《城市危险房屋管理规定》规定，房屋所有人和使用人都有权申请危险房屋鉴定。经鉴定为危险房屋的，鉴定费由所有人承担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。2012年12月，财政部、国家发展改革委发布《关于公布取消和免征部分行政事业性收费的通知》（财综[2012]97号），规定自2013年1月1日起，取消城市房屋安全鉴定费的行政事业性收费，房屋安全鉴定收费取消后，房屋安全鉴定机构依法履行管理职能所需相关经费，由同级财政预算予以保障。属于财政补助事业单位的经费支出，通过部门预算予以安排；属于自收自支事业单位的经费支出，通过安排其上级主管部门项目支出予以解决。2．危险房屋的维修责任房屋所有人对危险房屋能够解除危险的，应当及时解除危险；解除危险暂时有困难的，必须采取安全措施，防止发生危害。房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议及时加固或修缮治理；如果房屋所有人拒绝按照处理建议修缮治理危险房屋，或者使用人有阻碍修缮治理危险房屋，房地产行政主管部门有权指定有关部门代修，或者采取其他的强制措施。发生的费用由责任人承担。（三）危险房屋造成损害事故的法律责任 1．房屋所有人应当承担的民事责任(1)有险不查或损坏不修；(2)经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解除危险措施。2．房屋使用人、行为人应当承担的民事责任(1)使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质；(2)使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险措施；(3)行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。3．鉴定机构应当承担的民事责任(1)因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失；(2)因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故；(3)因拖延鉴定时间而发生事故。知识点二：城市房屋白蚁防治管理我国是白蚁危害严重的国家之一，白蚁种类达400多种，主要危害房屋建筑、经济林木、土质堤坝和电线电缆等。白蚁危害的广泛性、隐蔽性、传播性，使其成为给人们的生产、生活带来安全隐患的突出问题。 住房城乡建设部于2012年6月印发了《全国白蚁防治事业“十二五”发展规划纲要》，明确了今后一段时期的白蚁防治工作的指导思想和总体日标，确定了工作重点、主要任务以及保障措施，为我国白蚁防治事业的发展指明了方向。（一）城市房屋白蚁防治管理概述城市房屋白蚁防治管理，是指对新建、改建、扩建、装饰装修等房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治的管理。城市房屋白蚁防治工作应当贯彻预防为主、防治结合、综合治理的方针。国家鼓励开展城市房屋白蚁防治科学研究，推广应用新药物、新技术、新工艺、新设备。 凡白蚁危害地区的新建、改建、扩建、装饰装修的房屋必须实施白蚁预防处理。白蚁预防包治期限不得低于15年，包治期限白工程交付使用之日起计算。建设项目开工前，建没单位应当与白蚁防治单位签订白蚁预防合同。白蚁预防合同中应当载明防治范围、防治费用、质量标准、验收方法、包治期限、定期回访、双方的权利义务以及违约责任等内容。建没项目依法批准后，建设单位应当将白蚁预防费用列入工程概预算。 （二）城市房屋白蚁防治质量管理制度《城市房屋白蚁防治管理规定》第九条规定：“白蚁防治单位应当建立健全白蚁防治质最保证体系，严格按照国家和地方有关城市房屋白蚁防治的施工技术规范和操作程序进行防治。”1．白蚁防治施工技术规程日前，国家层面的技术规程是《房屋白蚁预防技术规程》（jgj/t245-2011），主要规定了药物屏障技术、监测控制技术和砂粒屏障技术的操作要求和程序。2．药物使用和管理制度白蚁防治单位制定了药物管理制度和防治人员安全操作制度，确保施工人员操作和药物的安全保管。制度的主要内容应当包括：药物应具有农药登记证、农药生产许可证和产品质量合格证；药物应按产品标签所标示的浓度、剂量、范围和方法进行使用，不得擅自混配；施药结束后，应及时清洗器械，清洗后的污水严禁随意倾倒；中毒后的急救措施等。3．竣工验收制度白蚁防治单位应当建立竣工验收制度，健全施工档案管理工作，确保房屋建筑工程竣工后至少15年 不受白蚁危害。白蚁防治竣工验收资料主要包括：白蚁防治合同、施工方案、药物质量证明文件、施工记录表等。4．复查回访制度白蚁防治机构应当对每个工程都要进行定期回访，并记录在案。为加强复查回访工作，白蚁防治机构应当从白蚁预防费收入中提取不少于20%的资金建立后备基金，用于复查经费。白蚁预防合同应当载明定期回访等内容，从契约的角度规范回访行为，保障复查效果。（三）相关主体的法律责任1．白蚁防治单位的法律责任(1)违反规定从事白蚁防治业务的，由房屋所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。(2)白蚁防治单位未按施工技术规程进行防治的，由房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下的罚款。(3)白蚁防治单位使用不合格药物的，由房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，并处以3万元的罚款。 (4)白蚁防治单位违反本规定从事白蚁防治工作，给当事人造成损失的，承担相应的赔偿责任；造成重大质量事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。2．建设单位的法律责任(1)建设单位在进行商品房销（预）售时，未向购房人出具该项目的《白蚁预防合同》或者其他实施房屋白蚁预防的证明文件，提供的《住宅质量保证书》中没有白蚁预防质量保证的内容的，由房屋所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，并处以2万元以上3万元以下的罚款。(2)建设单位未按照本规定进行白蚁预防的，由房屋所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下的罚款。3．房屋所有人、使用人及房屋管理单位的法律责任房屋所有人、使用人或者房屋管理单位不配合白蚁防治单位进行白蚁检查和灭治工作的，房屋所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，可以对责任人处以1000元的罚款。多选例题1.鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，分别按照下列情况（）进行处理。 a．观察使用b．处理使用c．停止使用d．整体拆除e．加固补强答案：abcd2.危险房屋造成损害事故应由房屋所有人承担的民事责任（）。a．有险不查b．损坏不修c．鉴定为危险房屋而未采取有效的解除危险措施d．因拖延鉴定时间而发生事故e．擅自对外出租房屋答案：abc