研究院对202X年房地产市场的调研报告

研究院对202X年房地产市场的调研报告

研究院对 202X 年房地产市场的调研 报告 精品文档，仅供参考 研究院对 202X 年房地产市场的调研报告 研究院对 202X 年房地产市场的调研报告 房地产业作为一种重要的经济杠杆，是城市发展中承担 城市建设、经济发展的重要力量。202X 年《政府工作报告》 指出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策， 促进房地产市场平稳健康发展。近年来，XXXX 处于基础设施 建设向产业发展转变的关键时期，加强宏观调控，保证了房 地产市场平稳发展。近期研究院组织力量对 XX 房地产市场 发展情况进行调研，形成以下研究报告。 一、房地产市场基本情况 202X 年，随着新冠疫情在全球的不断蔓延，世界经济受 到严重冲击的背景下，X 月国务院发布《关于构建更加完善 的要素市场配置体制机制的意见》、国家发改委印发《202X 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》等文件，从土 地、户籍和资本等方面提出改革意见，完善土地、人口和资 金等要素的市场化配置，加速推进区域一体化进程，促进资 源向中心城市及重点城市群集聚，强化金融监管，因城施策 更加灵活，释放中长期利好，保证房地产市场平稳运行。 全国房地产市场。从反映各等级城市综合房价的纬房城 市分级指数看，20XX 年以来，一线城市房价总体表现为稳中 有降，二三四线城市房价平均涨幅较大，其中四线城市指数 上涨 XX.X。202X 年，在疫情影响下，一线城市指数上涨 X.X， 二线城市指数上涨 X.X，涨速相对较快，市场恢复迅速；三 四线城市市场稳中有降，特别是三线城市指数下跌 X.X，降 速明显。 但随着 20XX 年 X 月，国家发展改革委《20XX 年新型城 镇化建设重点任务》的要求，超大城市要大幅增加落户规模、 Ⅰ型大城市要全面放开放宽取消落户条件等。我们认为，未 来人口将逐渐持续向大城市、少数几个城市群聚集，导致刚 性购房需求增加，并在土地资源紧缺等因素的影响下，一二 线城市房价必将大概率出现上涨，房地产市场分化将加剧； 例如，202X 年，XX 优化入户政策，规划户籍人口增加 XX 万 人，X-X 月份 XX 房价大幅上涨，目前，XX 新房均价为 XXXXX 元/㎡，202X 年上涨幅度 X.X，其中四月份一手住宅成交 XXXX 套，创近 X 年新高。三四线城市受棚改政策逐渐转向旧改， 土地资源较丰富、人口流出、经济下行等因素的影响，房价 出现回调。 XX 房地产市场。20XX 年，XX 楼市跌宕起伏，年初高 XX 土地拍卖楼面价突破万元，掀起楼市热潮，然而年中过后， 金九银十销量一般，年底，房企冲量打折优惠，市场呈降温 趋势。但市场依然活跃，优质区域竞争激烈，住宅市场整体 呈现供不应求局面。从区域看，高 XX 凭借经济发展和区域 规划优势，在土地价格方面领跑全市，XX、XX、XX 个区域供 求规模领跑全市，其中 XX 全年成交规模约 XXXX 万㎡；从成 交面积段看，面积 XXX-XXXm2 占成交量的 XX.X，市场开始由 刚需住宅向刚改或改善型住宅转变，大平层住宅超越洋房受 到购房者关注。 XX 房地产市场。20XX 年，XX 房地产开发行业增加值为 XX.XX 亿元，占 GDP 的比重为 X.X，对 GDP 贡献率 为 XX.X，20XX 年 XX 房地产业和建筑业实现税收约 XX.XX 亿 元，累计留存市、县级税收收入 XX.XX 亿，占地方财政预算 收入的 XX.XX。XX 大型房企云集，有 XX、XX、XX、XX、XX、 XX、XX 等大型房地产企业 XXX 家，有 XX 物业、XX 物业、XX 物业等物业服务企业 XXX 家。20XX 年 X 月到 20XX 年 X 月， XX 房地产总销售面积 XXX.XX 万㎡，新房共销售 XXXXX 套， 其中 XX-XXX ㎡的房型占比 XX；目前在售项目 XXX 个，XX 新 房备案成交均价为 XXXXX 元/㎡；截至 X 月底，XX 商品房库 存面积 XXX.XX 万㎡，共有 XXXXX 套；存量房约 XX 万套（含 XX 限购区域 X 万套），存量房交易共计约 XXXX 套。 二、XX 房地产情况分析 近三年来，XX 在完成辖区社会事务代管托管、XX 获批 建设国家中心城市、XX 史上最宽松落户政策、建设大 XX 新 中心等多重因素推动下，经济高质量发展，三个环境持续优 化，城市品质带动区域价值不断提升，房地产市场快速发展， 呈现平稳健康增长的态势。主要有以下特点： （一）房地产市场供应状况 1.房地产开发投资稳步增长，增速放缓。XX 房地产开发 投资整体呈上升趋势，但投资增速呈回落态势，从 20XX 年 X 月同比增长 XXX.X，下降到 20XX 年底的同比增长 XX.X，回 落 XX.X 个百分点，受疫情影响，今年 X-X 月累计同比增长 降至 XX.X，同比增速从最高点下降三分之一，一定程度上反 映了房地产开发企业对 XX 房地产投资开发趋于理性，谨慎 度不断提升，逐渐控制其在 XX 的开发规模。 2.土地供应市场活跃供销两旺。一是居住用地供销两旺。 近三年来，XX 土地交易市场活跃，热度不断攀升，对大 XX 区域土地供应起主要作用。20XX 年，XX 总计成交居住用地 约 XXXX 亩，占 XX 的 XX，成交总金额约 XXX 亿元， 其中，住宅类亩均价为 XXX 万元/亩，住宅类亩单价区间 XXX-XXX 万元/亩（XX 地产视线）；20XX 年 XX 住宅类用地成 交约 XXXX 亩，占 XX 的 XX，成交总金额约 XXX 亿元，其中， 住宅类亩均价为 XXX 万元/亩，住宅类亩单价最高约为 XXX 万元/亩（昂赛咨询）。 20XX 年住宅用地平均地价同比增长 XX.X。二是 XX 地块 频现。XX 内部土地供应分布不平衡，20XX 年，居住类土地 成交主要集中在 XX 新城、XX 新城和 XX 新城，XX 新城和 XX 新城因距 XX 主城区较远、城市配套不足等因素影响，土地 成交面积相对较少；20XX 年，随着机场轻轨的开通、机场三 期工地开工等影响，居住类土地出让主要集中在 XX 新城和 XX 新城，XX 新城的居住类土地供应也逐步放量。具有良好 生态环境和未来高端规划的区域土地竞争激烈，出现高溢价、 高地价、高楼面价三高状态。20XX 年，招商地产与中海地产、 保利地产等企业经过 XX 轮竞拍，以 XXX 万元/亩拍下 XX 板 块 XX 亩住宅用地，溢价率达到 XX。 今年 X 月 X 日，XX 有限公司溢价拍得 XXXX 两宗地，其 中一宗 XX.XXX 亩的住宅用地溢价率 XX.XX，亩单价达到 XXXX 万元/亩。 3. 商品住宅施工比重下降、有效供给不足。XX 房地产 投资以普通住宅为主，商品房屋施工面积中的住宅施工面积 比重从高点开始回落，比重逐渐降低，近一年来占比从 XX.X下降到 XX.X，平均占比 XX.X。商品住宅施工 面积占房屋施工面积比例下降了 X.X，反映出 XX 商业、办公 楼等其它商品房屋施工面积比重在逐步增加。 房地产的施工面积反映潜在供给面积，竣工面积体现有 效的供给面积。20XX 年 XX 房屋施工面积累计 XXXX.XX 万 mX， 累计增长 XX.X，房屋销售面积 XXX.XX 万 mX，累计 增长 XXX.X，房屋累计竣工面积 XX.XX 万 mX，累计增长 XXX.X， 住宅竣工面积累计 XX.XX 万 mX，累计增长 XXXX； 20XX 年，XX 房屋销售面积是竣工面积的 XX.X 倍，加上部分 企业的捂盘惜售，放慢入市速度等因素影响，短期房屋有效 供给不足，房价上涨较快；施工面积是销售面积的 X.X 倍， 是竣工面积的 XX 倍，XX 房地产去化周期为 X.X 个月，高于 XX 市 X.X 个月，随着库存逐渐增加，受房地产竣工周期等因 素影响，预计今年和明年大量楼盘将上市，市场供给将大幅 增加，有效缓解房地产供求结构性失衡局面。 （二）房地产市场需求状况 1.商品住宅价格稳中有涨。XX620 新政后，XX 区域内房 价有所降温，XX 需求旺盛，热度不减，受地价上涨、高标准 开发、高品质建设等开发成本上涨等因素的影响，XX 在加大 土地供给的同时，采取引导消费者理性购房等措施，房价趋 于平稳，未出现较大幅度上涨，从 20XX 年 X 月-202X 年 X 月 期间上涨幅度 XX，目前市场均价为 XXXXX 元/m2，同期高新、 XX 分别上涨 XX、XX。 2.新房销售需求旺盛。XX 商品房销售态势良好，销售面 积逐月增长，市场需求旺盛，主要以刚改型、改善型消费者 为主。一是 XX 商品住宅销售面积逐月累计增长，销售趋势 平稳。20XX 年，XX 房地产累计销售 XXX.XX 万㎡，其中住宅 为 XXX.XX 万㎡，商品住宅销售增速出现先升后降趋势，从 年初的 XX.X，快速攀升到 X 月的 XXX.X，到年底又降至 XXX.X， 与 XX 市场情况出现共振。在疫情影响下，20XX 年，X-X 月 商品房累计销售 XXX.XX 万㎡，销量与 20XX 年同期（XXX.XX 万㎡）基本持平，累计增速为 X.X，增速快速回落。 二是销售以刚改型、改善型为主。20XX 年 X 月到 20XX 年 X 月，XX 新房共销售 XXX.XX 万㎡，销售 XXXXX 套，其中 XX-XXX ㎡ 的 房 型 占 比 XX ， XX ㎡ 以 下 和 XXX ㎡ 以 上 分 别 约 占 XX、XX，呈现出两头轻、中间重的态势。 3.存量房交易市场不活跃。XX 住宅主要以自住和家庭唯 一住房为主，并且新房均价与二手房价格差异不明显，交易 手续复杂等因素影响，XX 二手房交易市场不活跃，XX 目前 存量房交易共计约 XXXX 套，约为存量房的 X.X。XX 范围内 X 月份在售二手房约 XXXX 套，均价 XXXXX 元/㎡。 4.商品住宅市场区内价差较大。目前，XX 房地产在售项 目 XXX 个（含原 XX 和 XX 市项目），新房备案成交均价为 XXXXX 元/㎡，X 月 XX 新房市场均价为 XXXXX 元/㎡，环比上涨 X.XX， 新房均价最高的 XX 与最低的 XX 差距在 XXXX 元，区域价差 分化明显。 三、XX 房地产发展的思考 （一）加强宏观调控，实现供需平衡 现阶段，保持 XX 房地产开发的适度规模，基本实现供 需平衡对 XX 经济社会发展至关重要。XX 自然资源、规划等 部门应及时跟踪市场信息，为保持 XX 房地产业健康发展和 有效满足市场需求做好服务等保障监督工作。 土地方面，一是要科学制定 XX 整体结构合理、总量平 衡的房地产开发土地供应计划，注重把控供地节奏，保证土 地的可持续化发展。以 20XX 年空港新城为例，居住用地供 应量大，供应面积约是 XX 的 X 倍、XX 的 X 倍，而住宅地价 约是 XX 三分之一、XX 的二分之一。二是进一步完善土地收 储的长效机制，加强闲置土地、政府保留用地或暂不宜 进入市场交易土地的收购，根据市场需求和 XX 城市建 设的需要逐步投向市场。三是加强土地有偿使用的力度，严 格执行招拍挂制度，严禁以其他方式取得房地产开发用地； 加强房地产市场的批后监管，严格执行土地使用权出让合同 约定的开竣工时间和建设进度。 规划方面，一是要以规划为引领，科学规划，守住规划， 以 XX 未来的空间布局以及结构形态，利用房地产开发空间 的拓展和压缩，调控住宅用地的开发结构、开发规模以及布 局的调整。二是要以单元开发进行综合规划，集中规模化开 发，控制单体开发建设。三是要严格规划执行，坚持先规划 后出让土地政策，杜绝随意调整规划、变更规划，严禁违规 建设的行为。 金融方面，在疫情影响下，房地产开发的投资、商品住 房的销售等均不同程度受到影响，金融政策更应精准施 策，在房住不炒政策下，适当增加房地产企业的金融等支持 政策；进一步支持刚需和改善型住房需求，促进房地产市场 平稳发展。 房管方面，一是要优化预售证办理流程，加强预售价格 管理，强化项目开发进度的建设管理，按照土地出让合同约 定的住宅上市时间，严防开发企业捂盘惜售情况的发生。二 是要加强房地产市场的监督检查，进一步做好房地产开发行 业信用信息管理平台建设，对开发企业实施分类管理，加强 开盘现场的监管、在售楼盘的巡查，销售过程中违规行为的 监管。三是及时了解价格、交易等市场真实情况，加强对市 场销售、供需情况的分析，掌握市场整体情况，进一步加强 后期物业管理等。 （二）持续高标准建设，提升城市品质 随着人民群众对住房建设标准和品质提出更高的要求， XX 坚持建设高标准的建筑、高品质的城市、更宜居的环境来 满足人民群众对美好生活的追求。一是严格落实《XXXX 规划 建设品质标准（20XX）》《XXXX 居住小区规划建设品质标准（试 行）》，并根据需要及时对标准予以更新调整，将标准涉及的 相关要求纳入行业监管，建设高标准、高品质建筑。严格监 督执行开发类住宅项目容积率在 X.X 以下，居住小区建筑高 度不得大于 XX 米、最低 X 米的住宅层高等品质标准。二是 鼓励使用城市建设新技术，如推广海绵城市、干热岩技术、 绿色建筑等，推动建筑节能提升城市品质。三是加强房地产 开发企业监管，使其建立从建筑的规划、设计、建造等环节 的标准化精细化管理，全面提升建筑工程质量，满足人民居 住生活高质量产品的需要。 （三）推进三个环境建设，提升民生福祉 按照先改善环境再建城市的理念，坚持把环境建设作为 XX 的核心竞争力。在房地产业开发过程中，一是以生态环境 保护和利用为前提，夯实 XX 绿色发展基础，不断吸引向往 优质生态环境的人们来 XX，给房地产市场注入新活力，使房 地产开发和生态环境保护两者达到有机统一。例如，XX 项目， 周边 XX、XX、XXX 条水系环绕，沿河景观已建成，XX、XX 公 园环伺周边，良好的生态环境助推了高品质的居住环境。二 是落实《XXXX 十五分钟生活圈规划建设品质标准（试行）》、 构建 XX 分钟生活便民圈，落实教育、医疗、养老等三年行 动计划，加快地铁建设，将城市配套前置，完善城市综合功 能，着力解决人们在大城市生活中的交通、教育、医疗等民 生问题。例如，XX 大都会项目自身规划 X 所幼儿园，周边有 XX 实验学校、XX 第一学校、XXXX 中心医院等优质教育医疗 资源，毗邻 XX 万 mXXX 区域最大的沉浸式商业综合体，紧邻 约 XXXX 亩大 XX 城市中央公园，X 月份销量超 XXX 套，位居 XX 区域销量榜第二名，供销两旺实现双赢。三是通过规范房 地产开发企业的资质审核和商品房预售审批程序、提升土地 供给、不动产登记等效率，优化水电气暖便利度等，同时坚 持深化放管服、互联网+政务服务等改革提升营商环境，方 便群众生产生活，促进房地产行业健康发展。 （四）加快产业发展，增强房地产行业发展后劲 在新冠疫情的影响下，面对新一轮产业链布局，制造业 和服务业双轮驱动，产业结构上将迎来创新型制造业、高品 质服务业，XX 以高科技、高附加值的新兴产业为主导产业， 优化要素市场的配置，产业集群发展提升房地产市场需求， 使产业发展与土地价值统一，相互支持达到最大化发展。特 别是新能源汽车及配套产业、信息产业、高端装备制造、总 部经济等产业有一定基础，产业空间大，带动性强，在土地 开发中既包括产业价值链，又配套优质住宅地产、商业地产、 办公地产等综合开发，促进经济整体发展，达到产业、房地 产协同发展。例如，XX 新城的西部创新港的产业与住宅的配 套，恒大童世界的主题乐园与住宅的商住配套等。以主导产 业为先导，综合规划合理布局，配套开发房地产，打造宜居 宜业的发展环境。 （五）制定人才政策，推动房地产行业持续稳定发展 随着《20XX 年新型城镇化建设重点任务》《202X 年新型 城镇化建设和城乡融合发展重点任务》等文件的出台，城镇 化的路线将重点发展大城市，各地引才竞争将呈现持续升级 的态势，人口数量和人口密度是房地产市场长期稳定发展的 重要支撑力量。201X 年，XX 在人才新政的影响下，常住人 口净增长 XX.X 万人，20XX 年，常住人口净流入 XX.XX 万人， 呈下降趋势。20XX 年总人口约有 XXX 万人，近三年增长约 X 万人，XX 人口密度偏低，增长速度也偏低。城因人而兴，XX 要分类施策制定人才政策，营造良好的创业创新环境，吸引 人才、以产招人，引进高层次、优秀人才，鼓励高校毕业生 来 XX 创新创业，鼓励在外人员回 XX 创业就业，通过增加人 口支撑产业发展和地产需求，发挥人力资源优势促进 XX 经 济快速发展。 书记总书记在党的十九大报告中指出坚持房子是用来 住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将 房地产作为短期刺激经济的手段，XX 创新城市发展方式，引 导房地产业发挥住和用的功能，加强人产城的融合，建设大 XX 新中心，让人民群众生活更美好！