2020年全省城镇老旧小区改造工作情况调研报告

2020年全省城镇老旧小区改造工作情况调研报告

2020 年全省城镇老旧小区改造工作情况调研报告 城镇老旧小区改造是以习近平同志为核心的党中央坚持人民至 上，扩大内需、稳定就业的重要举措。今年 X 月下旬至 X 月，根据省 委书记 XXX 的指示和省人大常委会党组要求，省人大环资委、省住建 厅组成联合调研组，先后赴 XX、XX、XX、XX、XX 等 X 个市 XX 个县（市） 区就城镇老旧小区改造工作开展专题调研。通过实地察看 XX 个老旧 小区改造现场，召开 XX 场座谈会，听取政府及部门、街道、社区、 物业公司、业主委员会和小区居民代表的意见。调研组深刻感受到： 省委省政府对城镇老旧小区改造工作站位高、看得准、抓得早。老旧 小区改造拉动了内需、增加了就业渠道、完善了城市基础设施，让百 姓得到真真切切的实惠。与此同时，各地各部门在思想认识、精准施 策、统筹协调、发动群众等方面还存在差距。 一、城镇老旧小区改造工作的总体情况 城镇老旧小区改造工作由住建部 20XX 年开展试点，2019 年 X 月 住建部联合国家发改委、财政部发文在全国全面推开。今年新冠肺炎 疫情爆发后，党中央、国务院把老旧小区改造工作作为“六稳”“六 保”的重要举措，加大政策支持和推动力度。XX 老旧小区改造试点 的一些经验做法，得到了住建部肯定和推介，2019 年获得中央专项 资金 XX.XX 亿元（排全国第二），20XX 年 X-X 月 XX.XX 亿元。根据省 住建厅摸底，XX20XX 年以前建成的老旧小区总数 X.XX 万个，涉及 XX.XX 万栋、XXX.XX 万户、建筑面积 X.XX 亿平方米；全省 2019-2020 年已申报老旧小区改造计划 XXXX 个小区（占总数 XX.XX%）、XXXXX 栋 （占总数 XX.X%）、XX.X 万户（占总数 XX.X%）、XXXX.XX 万平方米（占 总数 XX.X%）。已完成改造 XXX 个小区（占申报总数 XX.XX%）、XXXX 栋（占申报总数 XX%）、XXXXX 户（占申报总数 XX.XX%）、XXX 万平方 米（占申报总数 XX.XX%）。 调研组对全省老旧小区改造工作的主要感受是： 惠及民生。居民的获得感、幸福感大大提升，老旧小区改造工作 得到广大居民的由衷拥护。在座谈和走访时，经常能听到小区居民对 改造工作交口称赞，他们由衷感言“这是个大好事”“感谢党、感谢 政府没有忘记我们”。小区居民说，改造后“路平了、灯亮了、房子 不漏水了，环境也卫生了，晚上出门也安心了”。XX 市开福区人造 板厂小区是国企改革后的老旧小区，此前因为脏乱差，加之道路狭窄， 连接亲的车辆都不愿意进小区。通过“拆违还路、拆墙透绿、社区提 质”，小区面貌焕然一新，与周边北辰三角洲整体协调一致。XX 市 XX 区 XX 社区，小区改造前房子无人问津，改造后 XX 平方米的二手 房由原来的 XX 万元卖不出去，到现在的 XX 万元争着买，房屋出租的 价格翻了一倍。 拉动消费。XX2019-2020 年老旧小区改造总投资 XXX.XX 亿元， 按现有改造水平，近 X 年内完成全部老旧小区改造预计需投资 XXX 亿 元。XX 市三年改造行动，市、区、街道合计投入 XXX.X 亿元，吸引 居民自筹及社会资金 XX.X 亿元。XX 市计划到 XXXX 年末改造小区 XXX 个，政府投资概算 XX 亿元，带动社会投资约 XXX 亿元。老旧小区改 造后，约四成的住户进行了家庭装修，成为拉动消费的重要引擎。据 统计，通过老旧小区改造，全省已加装电梯 XXX 台，加装一台电梯总 费用 XX-XX 万元，除了政府补贴 XX 万元，其余均由居民自行出资。 城镇提质。老旧小区的改造顺应了城市发展的内在规律，完善了 城市功能，提升了品质和活力。调研组实地考察发现，通过老旧小区 改造，铺平了道路、完善了管线、铺设了雨污分流、改善了治安形势、 实行了垃圾分类等，有点还改造或修建了图书室、居民活动室、健身 设施，有的还建立了老年人日间照料中心、幼儿托管中心等，提升了 小区品质，让城市更加宜居，让幸福感升级。XX 市雨花区井巷社区 通过拆除全部 XXX 处违章建筑，修建了小区公园，打造了 XXX 平米“阅 读花园”，还修砌四道文化墙，保留厂区“老记忆”。XX 市 XX 区 XX 社区通过修缮历史文化建筑，保护历史文化街区，不仅让老旧小区 “活”了起来，还带动了旅游和居民就业。 工作创新。前期试点城市创新思路和方法，因地制宜出台政策。 XX 市出台《关于推进城镇老旧小区改造试点工作实施方案》，形成了 “市级统筹、区为主体、市场运作、居民参与、共同缔造”的联合推 动机制。XX 市制定老旧小区改造三年行动实施方案、改造指南和暂 行管理办法，出台老旧小区改造十条措施，实施连片改造、有序推进。 XX 市出台加装电梯实施办法，给予政府补贴、简化流程手续“一件 事一次办”，已受理申请老旧小区加装电梯 XXX 台、建成 XXX 台。XX 县坚持拆建并举，拆违还路、拆违增绿，依法对 XXX 个老旧小区和城 中村的 XX 余万平方米违法建筑实施无死角、全覆盖、零补偿拆除， 仅此一项就节省财政资金 X.X 亿元。 基础夯实。调研组了解到，很多老旧小区在改造过程中加强党建 引领，引入物业管理，推行智能化管理服务，基层治理能力得到夯实。 XX、XX 等地在老旧小区改造中坚持党建引领，形成“支部引领、党 员担当、发动群众、小区自治”的治理思路，在推进社区治理体系和 治理能力现代化方面做了探索。XX 市老旧小区改造三年行动实施方 案要求，改造与管理同步实施，建立居民自治机制，实现物业管理全 覆盖，推动“支部建在小区”，构建“街道党工委-社区党组织-物业 小区党支部-楼栋党小组”四级组织架构，以党建引领小区综合管理。 一些街道负责人对调研组说：“小区改造后有了物业，加强了自治管 理，在这次疫情防控中发挥了大作用”。 二、城镇老旧小区改造工作凸显的一些问题 老旧小区改造是好事、也是难事。调研中我们发现各地在老旧小 区改造推进过程中也凸显了一些亟待解决的问题。一是思想认识不到 位。有的市、县党委政府没有专题研究老旧小区改造工作；有的职能 部门对中央精神不了解、政策不清楚；有的地方盲目申报改造项目， 一心只想争取中央和省改造的资金；有的地方对本地区改造工作统筹 规划不够，对财政承受能力缺乏科学评估；有的地方政府和职能部门 存在畏难情绪，担心老旧小区改造发动群众难、增加政府债务。二是 改造定位不精准。有的地方在改造工作中执行不一，各唱各调，摸着 石头过河；有的热衷打造形象工程，在全面推行过程中难以复制和推 广；有的存在“等、靠、要”，国家和省里给多少专项资金就办多少 事；有的只管“做了”、不管“做好”，改造后仍然存在基础设施不 完善、公共服务设施不配套的问题；有的只管“面子”不管“里子”， 只管“看得见的”、不管“摸不着的”，只管“地上”、不管“地下”。 有些小区地处城市中心，却连雨污分流改造都没有做；有的不按规定 设置改造项目，改造项目设置不科学、不合理，该改的没有改，不属 于改造范围的项目却改造了。三是资金筹措难。目前，全省老旧小区 改造资金来源以中央财政专项资金为主，省级专项资金投入有限，市、 县两级地方政府投入严重不足，老旧小区改造配套资金到位困难。社 会资本因政策、盈利空间等原因，大多不愿意参与。此外，老旧小区 普遍存在老（龄）、低（收入）、空（心化）的情况，居民自筹能力和 出资意愿均不足。据测算，全省近五年要完成 XXX 多万户的老旧小区 改造，总资金缺口约 XXX 亿元。四是协调难度大。目前，国家层面推 进城镇老旧小区改造的指导意见尚未出台，省里仅有省住建厅、省发 改委、省财政厅联合印发的一个通知，有些内容还比较原则，对政府 部门的职责界定不够明晰，对地方政府的刚性约束力不够强，对老旧 小区改造过程中遇到的一些问题无法破解。有的垂直管线单位既不愿 意迁改，也不愿意分摊费用，协调难度大。五是居民自主参与度不高。 据问卷调查统计，愿意对小区进行改造的居民达 XX.XX%（不愿意改 造的居民中很大部分是希望拆迁）。但有的地方政府对老旧小区改造 工作宣传不够，群众参与度不高，主人翁意识没有充分发动起来。调 研组实地走访发现，有的老旧小区改造，居民对改造政策、改造项目、 改造资金、改造目标都不知晓，造成部分小区居民依赖心理偏重，希 望政府大包大揽解决好所有问题。 三、对全面推进城镇老旧小区改造工作的几点建议 老旧小区改造一头连着民生，一头连着发展，须下大力气推行， 把工作落细落实。 加强宣传、形成合力。一是提升政治站位，认真领会中央精神。 各级党委政府应认真贯彻落实党中央、国务院和省委省政府决策部署， 专题研究老旧小区改造工作，明确有关部门、权属单位和街道、社区 职责分工，尽早制定本地区改造规划和实施方案。注意学习、借鉴前 期改造试点的成功经验，稳步推进改造工作。二是坚持“群众事、群 众办”，尊重居民意愿。充分调动被改造单位和群众的积极性，科学 合理确定改造内容，形成党委领导、政府牵头、社区组织、群众参与 的局面，达到共建、共管、共治、共享的目的。三是加大政策宣传， 形成社会共识。大力宣传国家政策，加大对优秀项目、典型案例的宣 传力度，提高社会公众对老旧小区改造意义的认识，形成共识。片区 内的党员、人大代表、政协委员要带头参与、支持老旧小区改造。 完善政策、细化措施。一是抓紧出台 XX 老旧小区改造的配套政 策措施。根据国家层面指导意见出台情况，结合全省实际，进一步出 台推进相关措施落地的政策文件。加强规划统筹，将老旧小区改造规 划纳入国土空间规划体系。盘活老旧小区闲置资源，在资产处置、土 地出让、产权登记等方面出台办法和措施，允许将行政事业单位、国 有企业的闲置低效划拨土地及房产、国有零星空闲地，按照程序通过 调整容积率、改变土地用途后建设公共配套设施。简化审批流程，进 一步精简审批事项和环节。二是同步实施。老旧小区改造涉及市政公 用设施的，应同步设计、同步组织实施。三是减免税费。对老旧小区 改造项目依法免收行政事业性收费和政府性基金，享受相应的税收优 惠。对参与老旧小区改造的企业，适当降低或者减免企业税费。 拓宽渠道、筹集资金。一是利用好中央专项资金。注意把握好政 策窗口期，积极争取中央专项资金支持全省城镇老旧小区改造工作。 二是做好专项债券发行。有关部门应积极对接国家财政部、发改委， 认真研究全省老旧小区专项债券的申报、发行工作，制定切实可行的 模式，指导地方政府策划包装项目。用好用活有关政策，积极推进政 府专项债在全省老旧小区改造项目中落地。三是加大信贷支持力度。 鼓励地方政府平台作为老旧小区改造项目融资主体，鼓励培育老旧小 区改造规模化实施运营主体，支持其进行债券融资。商业银行要加大 产品和服务创新力度，对投资老旧小区改造的企业提供信贷支持，并 适当给予利率优惠。四是推动社会力量参与。运用市场化方式推动社 会力量参与老旧小区改造，出台相关措施提供政策保障，允许存量资 源（闲置低效土地、房产）调规、配建、加层、扩建、土地变性等， 多措并举充分激发社会投资。进一步鼓励既有小区加装电梯，可借鉴 外地经验，引入“共享电梯”模式，积极引入社会资本参与，按次付 费使用，减轻居民一次性投入负担。五是明确管线单位职责。明确管 线单位在老旧小区改造工作中的责任，合理确定出资比例，鼓励其通 过直接投资、落实资产权益等方式参与改造。六是完善居民分担机制。 按照“谁受益、谁出资”的原则，明确小区居民出资责任。各地可根 据实际情况，合理明确小区居民出资比例。可引入农村精准扶贫的经 验，摸清小区居民情况，分户施策、精准分担，对家庭困难的贫困户、 低保户，可通过审核、公示后予以减免。居民可通过直接出资、使用 （补交）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益、捐资捐物、投工投 劳等方式参与城镇老旧小区改造。支持居民提取住房公积金用于老旧 小区改造，简化支取手续。七是加大省级财政投入。发挥省级财政奖 补的杠杆作用。市、县两级政府应通过加大预算安排等多种渠道安排 筹措资金，落实财政支出责任。地方政府须认真研究如何利用好住宅 专项维修资金及收益用于老旧小区改造，想办法解决存量资金躺在账 上“睡大觉”的问题。 因地制宜，分类指导。一是合理制定改造计划。各地在老旧小区 改造工作中要坚持既尽力而为、又量力而行，不搞一刀切，不盲目举 债铺摊子。二是科学确定改造方案。对每个老旧小区改造项目应坚持 因地制宜、一区一策、精准施策。对满足人民群众基本生活需要的基 础设施改造，应做到应改尽改。有条件的地方，可量力而行进行“提 升类”和“完善类”项目的改造。三是明确资金使用范围。老旧小区 改造各类资金应做到专款专用，可适当明确不同类资金支持改造项目。 如，中央和地方政府专项资金、专项债券应主要投资基础设施等改造， 满足居民基本生活需要。社会资本应主要投资配套设施和公共服务设 施等改造，有利项目收益。居民个人出资应主要用于入户改造和加装 电梯等，提升生活品质。 完善法治保障，健全长效机制。一是遵守法律法规。老旧小区改 造须坚持法治思维，既要大力推行，又要依法行政。认真遵守《民法 典》关于物权的相关规定，严格执行相关法律法规。省人大常委会加 强调研论证，及时组织对《XX 省物业管理条例》关于老旧小区的条 款进行修订、完善。鼓励和指导市州人大常委会适时制定老旧小区改 造地方性法规，支持政府依法行政。二是完善物业管理。原则上纳入 改造的老旧小区都应引入物业管理、成立业主委员会，建立小区后续 长效管理机制，共同维护老旧小区改造成果，实现居民自治。三是加 强党建引领。加大《关于加强城市居民小区党建工作的指导意见》的 推行力度，组织指导建立健全小区党组织，推动“支部建在小区”。 认真总结推广 XX、XX 等地的治理经验，加快推进基层治理体系和治 理能力现代化。充分发挥纪检监察的监督作用，加强对老旧小区改造 工程资金使用的全链条监管，确保将老旧小区改造工程建成廉洁工程、 放心工程。