关于加强XX街道住宅小区物业管理工作的实施方案

关于加强XX街道住宅小区物业管理工作的实施方案

关于加强XX街道住宅小区物业管理工作的实施方案 为认真落实《关于进一步加强全区住宅小区物业管理工作的实施意见》（区委办〔2018〕X号）文件要求，切实做好XX街道商品房住宅小区、老旧住宅小区、多高层安置房住宅小区以及两户一联、多户多联的物业管理工作，促进XX街道物业服务水平的全面提升，营造更加安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境，结合XX街道实际，制定以下实施方案：‎ 一、指导思想 以党的十九大精神为指导，坚持全面深化改革，坚持在发展中保障和改善民生，充分认识加强住宅小区物业管理工作的重要性，理顺物业管理体制，明确街道办事处在物业管理工作中的属地管理职责，强化社区党组织、居委会属地管理职能，把物业管理纳入基层社会治理体系，不断改善物业服务行业形象，提升物业服务品质，切实维护业主和物业服务企业的合法权益，全面提升住宅小区物业管理工作的满意度、和谐度。‎ 二、工作目标 力争通过三年时间（2020年—2022年），基本建立起街道、社 区管理制度化、物业服务企业专业化、业主自我管理服务规范化的住宅小区物业管理体系，物业管理覆盖率达100%。‎ ‎（一）符合条件的小区业主委员会组建率达100%。‎ ‎（二）住宅小区物业服务企业所管项目有效投诉率在5%以下，行业平均满意率指标达80%。各城市社区区级物业管理示范小区至少1个，全街道市级物业管理优秀住宅小区不少于6个。‎ ‎（三）老旧小区、两户一联或多户多联小区（农居点）在三年内全面完成物业管理改善提升工作。‎ ‎（四）打造街道监管、村（社）主导的自组式物业管理，至2020年12月底实现XX辖区50%的农民多高层公寓小区村管型自组式物业管理模式，并在三年内创建全区安置房小区物业管理示范住宅小区3个。‎ ‎（五）满5年的农民多高层公寓力争三年内物业费收缴率达到100%。‎ 三、工作机制 按照“界线清晰、责任明确、多方联动”的原则， 逐步建立健全“街道、社区（村）、业主委员会、物业服务企业”四级管理体制，形成时时有人监管、处处有人协调、事事有人处置的住宅小区物业管理体系，共同推进XX物业管理工作。‎ ‎（一）加强街道物业管理领导。成立街道物业管理工作领导小组，由街道党工委书记任组长，街道办事处主任任第一副组长，由综合信息指挥室（公共管理办公室）、平安建设办公室、公共服务中心（具体负责社区建设工作）、区域发展与治理中心（社会治安综合治理中心）等分管领导、派出所所长任副组长，街道党政综合办公室、党群工作办公室（群团工作办公室）、综合信息指挥室、平安建设办公室、区域发展办公室、城建管理办公室（城管中队）、财政统计审计办公室、党群服务中心、公共服务中心、区域发展与治理中心、派出所等科室单位负责人，房管所、市场监管所、司法所等职能部门负责人和相关社区（村）主要负责人为组员，负责街道物业管理工作的统筹协调、政策制定、监督指导等工作。领导小组下设办公室，街道物业分管领导兼任办公室主任，办公室设在区域发展与治理中心（物管办），负责牵头组织街道各职能部门、社区（村）对各住宅小区物业服务工作的专项指导和督查，各相关科室按照工作职责，各司其职，共同推进XX辖区物业监管工作。‎ ‎（二）明确街道物业部门管理职责。按照区委、区政府物业管理总体要求，街道明确物业职能科室承担物业管理工作，落实专职工作人员和工作经费，负责研究制定规范物业管理工作的具体措施，开展不同物业类型的物业管理日常监督、考核以及物业企业星级评定工作；指导物业保修金和专项维修资金的使用和监督工作；负责对接街道各职能部门、社区（村），组织召集物业管理联席会议；负责物业服务企业新老交接、资产/资料移交以及住宅小区应急 管理等工作；协调业主、业主委员会和物业管理企业的矛盾，协调解决物业管理活动中出现的问题；组织落实老旧小区、两户一联及多户多联物业改善、提升工作；建立辖区内物业企业信用档案，并制定本辖区物业服务企业进驻标准及退出机制。‎ ‎（三）明确社区属地管理职能。社区（村）作为街道物业管理工作基层单位，必须履行好其属地管理工作职能。负责组织、指导本辖区业主委员会成立与换届工作；负责具体调解处理辖区内物业管理纠纷；负责物业管理联席会议召集工作；负责研究提报老旧住宅小区改造整治计划并组织实施；对未成立业主委员会的住宅小区，负责组织实施物业管理，代行业主委员会的职责。监督业主大会和业主委员会依法履行职责；协助街道物业职能科室做好本辖区物业服务企业的管理、监督和考核工作；对辖区内物业项目使用物业质量保修金、住宅专项维修资金提出主导意见。‎ 四、实施分类管理 根据街道新建商品住宅小区、老旧住宅小区、多高层安置房住宅小区、两户一联多户多联（农居点）等运行管理的不同情况，逐步建立以专业化物业管理、社区化准物业管理、自组式管理的三种模式分类管理。‎ ‎（一）专业化物业管理。专业化物业管理，是指由建设单位或业主委员会或业主大会遵循法定的程序选聘物业服务企业，对房屋 及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和日常管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的服务活动。XX街道专业化物业管理模式主要体现在XX城、XX城等商品房住宅小区，包括村联合房产开发的公寓式小区（XX小区、XX公寓、XX公寓）。‎ ‎1、选聘服务企业。①在前期物业管理阶段，即在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施物业管理。物业服务企业根据《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的约定，做好物业服务工作。②业主委员会成立后，由业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业，物业服务企业根据《物业服务合同》和《管理规约》的约定，向业主提供物业服务并收取物业服务费。‎ ‎2、明确服务内容。专业化物业管理适用于所有住宅小区，服务内容包括基本服务、特约服务。①基本服务，包括房屋设施设备管理、住宅装修日常管理、环境卫生管理、绿化管理、公共秩序维护管理、车辆停放管理、物业档案资料管理、财务管理等。②特约服务，主要指为业主开设的家政特约有偿服务项目，物业服务企业可根据实际情况制定特约服务清单以及收费标准供业主进行选择。‎ ‎（二）社区化准物业管理。社区化准物业式管理，是指由社区（村）组织开展，可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托物业服务企业负责管理，或居民自治管理，为小区居民提供基本服务。社区化准物业管理主要体现在街道 辖区内的老旧小区。具体对象有方家山社区已实施准物业的新都公寓、金泽公寓等9个小区，以及还未实施准物业的XX新村；XX社区XX宿舍、XX宿舍等 这类管理类型物业区域相对集中、便于管理，由社区（村）结合小区实际情况做好小区业主的物业管理模式的意见征询，选择自主管理、委托物业服务企业管理或采取“社区牵头、党员骨干发挥作用、社区居民共同参与”的居民自治物业管理模式，根据收费内容及标准，提供物业基本服务。‎ ‎（三）自组式管理。自组式管理，是指街道主导下由社区（村）组织成立物业服务企业，聘请专业物业服务企业作为顾问的管理模式。自组式物业管理模式主要体现在街道农民多高层公寓以及两户一联或多户多联（农居点）住宅小区。具体对象有民丰村乐山嘉苑、盈凤嘉苑；XX村XXX农居点和西坞畈公寓；XX村XX公寓、XX农居点；XX村XX苑、XX苑；XX村（XX村）源峰嘉苑；XX村农居点；XX社区农居点；XX村农居点等。‎ ‎1.组建公司。街道按照“因地制宜”原则，根据小区安置对象情况，与社区（村）股份经济合作社组建物业公司，物业公司与业主签订管理规约，实行自组式管理。‎ ‎2.明确服务内容。自组式管理在街道统筹管理，社区（村）主导管理下，由组建的物业公司聘请专业的物业管理人员，并提供面 向业主的工作岗位，引导业主主动参与小区管理，提供相应的物业服务。‎ 五、主要工作举措 ‎（一）加强党组织领导，强化社区（村）管理职能。一是街道党工委推动力量整合下沉，促进社区（村）、网格、小区力量融合共建，鼓励具备条件的社区（村）按照小区调整设置网格支部。二是发挥小区业主党员的先锋模范作用，鼓励小区业主中符合条件的党员、干部通过选举进入业委会任职；对符合条件的业主委员会应当成立党支部，暂不符合单独组建条件的，通过组建临时党支部、联合党支部或社区党组织派驻党建指导员等方式实现党的组织和工作覆盖。党员业主委员会主任兼任党支部书记。三是注重发挥物业服务企业党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，加强物业服务企业的组织覆盖和工作覆盖，对于符合单建党组织或联建党组织的物业服务企业应当做好组织覆盖，对于暂时无法建立党组织的要做到工作覆盖。四是进一步完善社区、物业服务企业和业委会等组织的“三位一体”联动机制，鼓励业委会成员和社区工作人员交叉任职形式；对有条件的小区与物业公司共同组建党支部，强化组织、制度、工作的联动，创设特色载体，提高联动质效，形成工作合力。‎ ‎（二）调查摸底，建立档案。由物业职能科室牵头，各社区（村）配合，对辖区内所有住宅小区进行调查摸底，调查内容包括 物业规模、交付年限、建设单位、物业公司、承接查验、收费内容及标准、档案资料、业主委员会等，分管辖区域、按照专业化物业管理、社区化准物业管理、自组式管理三类物业管理类型建档立案。‎ ‎（三）建立联席会议制度，形成部门监管。在社区（村）、业主委员会、物业企业三位一体联动运作下，发挥街道各部门事前监管、事中调处、事后处罚的职责。每月由社区（村）牵头组织、物业职能科室协同召开三方或多方（街道科室或其他职能部门）联席会议，对环境共治、消防安全、纠纷解决、要事共商、项目共建、活动联办等事项形成引领、联动、协同、共治的小区治理格局，不断完善物业纠纷调解机制，做到小事不出小区，大事不出街道。‎ ‎（四）明确责任，加强激励。实行住宅小区«物业服务合同»、«业主公约»、«装饰装修管理协议»备案制，根据合同约定明确物业服务企业工作职责。根据物业服务模式分别制定物业服务工作考核奖惩机制，实行分级分期考核制。社区（村）每季度综合考评，物业职能科室及街道其他科室每半年对应职能专项考评，年终取全年平均值作为物业服务企业年度考核最终分值。街道物业职能科室根据考核分值实行奖惩制度（考核细则参见«XX街道住宅小区物业管理工作考核办法»），同时也作为区级物业服务企业星级评定打分依据。每年对物业服务优秀企业和先进个人予以表彰。‎ ‎（五）定期培训，增强业务能力。每两月组织一次村社工作人 员学习物业管理制度、财务制度、物业保修金和专项维修资金使用流程的培训，并指导建立健全业主监督制度。每季度组织一次物业企业对政策、法规以及街道考核机制的学习；每半年组织一次区域内物业服务企业工作心得交流会，共同提升物业服务水平。每半年组织一次村社主要领导外出交流学习。‎ ‎（六）鼓励社会组织参与管理。鼓励并支持住宅小区引入专业社会组织，提供法律援助、文化建设、物业管理、心理咨询、社会工作、科学健身等专业服务，满足业主多元化需求。发挥好街道和社区（村）工作类协会作用，通过专业培训等方式，不断提升村社区组织和引导业主自治的能力。‎