房屋租赁业税收征管调研报告

房屋租赁业税收征管调研报告

房屋租赁业税收征管调研报告 近年来，随着国民经济迅猛发展、社会城镇化进程不断加快和城 镇建设规模不断扩大，房屋租赁市场日益活跃起来，工业、商业、住 宅和办公等各类房屋的租赁活动不断增多， 城镇房屋出租业得到了快 速发展， 这对发展经济和改善居民生活起到积极的推动作用， 但房屋 出租户纳税意识淡薄， 租赁双方由于受经济利益的影响， 想方设法隐 瞒房屋租赁收入，这给房屋租赁业税收征管工作带来相当大的困难， 房屋租赁业税收流失现象较为普遍。 一、房屋租赁业税收征管存在的问题 1 、房屋租赁大部分是个人与个人之间的租赁，收入控管难。 （1）房屋租赁行为大部分是出租户将私有房屋出租给个人生活居 住及出租给小型私营企业或个体经营者， 因承租者业务较小， 交纳房 屋租金大部分是即时租赁，即时收取租金，不需要开具发票，业主多 以自制收据或白条代替正式发票， 租赁收入核查难度大， 税源难以控 制。 （2）有相当部分私房出租户一年签订一次合同， 一次性结清租金， 有的甚至一次性结清几年房租， 由于税务机关对租赁信息掌握的滞后， 无法及时找到出租户， 承租户又不愿代为缴纳， 给税款征收工作带来 困难。 （3）部分下岗职工或不达起征点的业户对国家下岗再就业和不达 起征点税收优惠政策精神片面理解， 认为减免的税收应包括缴纳房产 类税收， 加之税务机关税法宣传力度的不到位， 纳税人对房产税收的 征管产生不少怨言，抵触情绪很大。 2 、租赁双方恶意勾结，降低计税依据，租赁收入认定难。 （1）出租方将房屋出租后， 正常使用和结算租金的是正式租赁合 同，但为了达到少缴税的目的，提供给税务却是虚假的合同（甚至是 经过 __ 公证的假合同），其合同金额远远低于原始签订并实际操作 的合同，而税务机关对其收入取证相当难，由于其手续完备，税务机 关只能按照虚假合同计征税收， 虽然税务机关有核定征收权限， 但实 际征管工作中难以操作。 （2）出租方将房屋出租后，不签订房产租赁合同，以内部承包名 义，签订虚假的联营承包合同，按期从承租方取得固定收入，变相将 实际的租金收入人为地转化为联营利润，税务机关难以认定。 3 、特权思想严重，政府机关的税款征收难 政府机关作为政府财政供给对象，作为一个政府行政管理部门， 发生房屋租赁纳税义务， 理应带头缴纳相关税 ( 费 ) ，但实际上这些单 位特权思想占主导地位，内部资产账目不清，纳税意识非常淡薄，出 租房产与自用房产混在一起， 偷逃出租房屋的税款， 或以各种理由不 缴或少缴出租房屋税收， 加大了税务机关的征管难度， 给社会带来很 大的负面影响。 4 、政府职能部门管理弱化，部门信息取得难。 由于城镇化进程不断加快，银行利率不断降低，许多人将购置房 产作为一种投资行为， 这对市场经济的发展无疑是件好事， 但由于目 前政府职能部门管理的弱化， 房屋租赁市场基本上处于管理无序、 监 督不力的状况。 房屋出租经营是一项特殊的经济活动， 按照有关部门 的规定， 房屋租赁经营应取得房产管理部门颁发的 《房屋租赁许可证》 、 公安部门颁发的 《房屋租赁治安管理许可证》 和乡镇街道办事处签订 的《房屋租赁计划生育责任书》等，但在实际工作中，经调查发现房 屋出租基本上没有纳入这些部门的监管范围， 税务机关要想从这些部 门获取有价值信息难度可想而知。 5 、 税收法律法规不完善，税收政策执行难。 （1）根据税法规定，房屋出租要缴纳营业税及附加、印花税、房 产税，以及按收入扣减一定的费用依 10%或 20%的税率缴纳个人所得 税等， 税收负担较重； 而自行经营的纳税人仅按房产原值减除 10-30% 后的余额后，按 1.2%的税率征收房产税，税收负担则相对较轻，不 同的经营方式，税收负担差异较大，有失税收公平原则，税款征收难 度大。如，面积为 200 平方米、原值 90 万元的房屋，年出租租金收 入 9.6 万元，按原值计算年应缴纳房产税 0.86 万元，而出租经营按 租金收入计算年应缴纳各项税收 2.89 万元 , 为自行经营按原值的 3.34 倍。 （2）国家税务总局 1998 年下发《关于加强对出租房屋房产税征 收管理 __ 》文件规定“对出租房屋征收房产税，出租房屋的单位和 个人未按规定向房产所在地税务机关申报纳税， 在清理检查时， 可规 定承租人为房产税的代扣代缴义务人” ，在实际征管工作中具有很强 的现实操作性，但上述规定与现行《征管法》和《营业税暂行条例》 相违背， 容易引起税务纠纷， 还会纵容纳税人不主动履行申报纳税义 务。 （3）房屋租赁税收涉及税种众多，计税依据也不尽相同，操作上 极不方便， 给税收征管带来诸多不便， 不便于征纳双方的理解和执行， 不同行政区域适用税种的多寡， 会产生税负不公， 容易造成征纳矛盾 的激化，有损税法尊严。 6 、税源零星分散，税源监控难。 （ 内容仅供参考