关于加强市区住宅小区物业管理的几点建议

关于加强市区住宅小区物业管理的几点建议

关于加强市区住宅小区物业管理的几点建 议 今年 7 月，市人大常委会城建环保工委在钱世茂 副主任的带领下，就市区住宅小区物业管理情况开展 了专题调研。调研组听取了市建设局关于市区物业管 理工作情况的汇报，先后赴婺城区、金华经济技术开 发区和金东区召开了由区政府及有关部门、街道、社 区、物业服务企业、业主委员会代表等参加的调研座 谈会，并召开座谈会听取了市相关部门单位对物业管 理工作的建议意见。 一、市区物业管理基本情况和存在的主要问题 近年来，我市物业管理工作发展较快，服务范围、 内容和领域不断拓展，行业发展水平和服务能力不断 提升，物业服务行业逐步向社会化、专业化、规范化 的方向转化。据市建设部门提供的数据，截止今年 6 月，市区实施物业管理项目 313 个，服务面积 1400 多万平方米。全市物业服务企业 94 家，从业人员 4800 多人。2014年市区物业服务企业营业收入14563万元， 上交税金 882 万元。 从调查情况看，居民对小区物业管理的意见较多， 要求加强物管工作的呼声强烈。当前市区物业管理工 作存在的困难和问题主要有以下三个方面： （一）物业收费标准低、缴费难。目前市区的前 期物业服务收费标准制定于 2010 年，已不适应这几年 人工成本、生产资料成本大幅上扬的实际。加之相当 一部分小区入住率低，业主自觉缴费率低，物管费拖 欠现象严重，相当一部分的物管企业处于亏损状态。 如金华经济技术开发区 7 个社区 70 个小区截止 2013 年底，共欠缴物业管理费 860 多万元，一部分小区物 业费收缴率不到 50%。形成了物管费低、收费难—降 低服务标准—物管收费更难的恶性循环，物业企业撤 离小区的事件时有发生。 （二）业委会运作不规范。业主委员会是广大业 主的自治组织，在物业管理工作中起着非常重要的作 用。《浙江省物业管理条例》明确规定，条件具备的 小区应当成立业主委员会。但在实践中，很多小区在 业主入住几年后仍没有成立业主委员会。据统计，市 区建立业主委员会的小区不足 50%。由于缺少业委会 这个沟通协商的平台，物业管理企业和业主之间的矛 盾无法及时得到沟通化解。 （三）工作机制尚未理顺。一是监管力量薄弱。 区、街道、社区缺乏相应的专职工作人员，市区物业 管理联席会议制度没有按照《金华市区物业管理办法》 要求建立，部门联动、积极参与、齐抓共管的工作格 局还未形成。二是物业公司依附开发商现象严重。前 期物业管理没有形成市场化运作方式，物业公司和房 地产开发商存在依附关系，房地产商为了促进房屋销 售，对物业公司进行了“暗补”，对后期物业服务和管 理造成不利影响。三是房屋维修金申请使用难。根据 《金华市区物业管理办法》规定，申请房屋维修基金 需三分之二以上的业主同意。在调查中不少小区反映， 该规定操作难度较大，造成维修计划无法及时实施。 二、几点建议 （一）要统一思想，切实提高物业管理工作重要 性的认识。小区物业管理小事不小，事关千家万户， 对提高城市管理水平、改善居住条件、构建和谐社会 意义重大。市、政府及有关部门要充分认识做好小区 物业管理工作的重要性、必要性，把它作为一项民生 实事列入重要议事日程，切实把它抓紧抓实抓到位。 要加强领导，建议成立由分管市长任组长，相关部门 负责人为成员的市区物业管理工作领导小组。要按照 《金华市区物业管理办法》的要求，督促婺城区、金 东区和开发区建立物业主管部门、街道办事处、社区 居委会、公安派出所和物业服务企业等参加的联席会 议制度，共同协调解决物业管理中的各种纠纷。 （三）要多措并举，积极破解物业管理收费难问 题。一是要尽快调整市区前期物管收费标准。在严格 核算物业服务成本、服务项目的基础上，重新制定合 理的前期物业服务收费标准。要加强物业前期管理， 建立招投标制度，推动前期物业走上市场化轨道。二 是要提高物业收费透明度。要监督物业公司严格按照 物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费， 让业主享受质价相当的服务。物业公司应及时向业主 公布财务收支情况，接受业主监督。三是要引导业主 树立正确的消费观念。要加强相关法律法规宣传，引 导业主树立花钱买服务的物业管理新观念。对恶意不 缴纳物业管理费的行为，要果断采取法律、行政、舆 论等手段予以追缴，提高物业费收缴率。 （三）要强化指导，不断提高业主委员会的自我 管理能力。业主物业管理意识和业主委员会自我管理 能力的提高，直接影响小区的物业管理水平。一是要 采取措施，指导帮助业委会成立。尽快出台符合我市 实际、操作性强的小区业委会成立办法，将业委会成 立情况纳入街道办事处和社区居委会的考核内容。二 是要探索业委会的激励机制。明确业主委员会的工作 任务和目标，给予业主委员会成员公平合理的补助， 以保证业委会工作的可持续性。三是要加强监管，规 范业主委员会的行为。通过建立监督机制、行为规范 等制度，引导业委会成员规范行为，自觉接受全体业 主的监督。街道办事处、社区居委会要对业主委员会 的活动进行定期监督检查，对违规行为要及时制止， 保证业委会有序运行。 （四）要积极探索，有效破解物业管理工作中的 难点。一是要加大对老旧小区的改造力度。积极探索 老旧小区的物业管理模式，逐步清除阻碍我市物业管 理健康发展的“死结”。二是要打破房屋维修基金使用 难的困局。建议我市学习借鉴外地经验，积极进行简 化房屋维修基金使用程序方面的探索实践。三是妥善 解决开发建设遗留问题。重点针对存在物业纠纷小区 的房屋质量、配套设施、权属界定及规划变更、合同 规范等问题，有针对性地提出解决措施。