物业管理百题知识问答

物业管理百题知识问答

‎ 物业管理百题知识问答 ‎ 1、什么是物业管理？ ‎ ‎ 答：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。‎ ‎ 2、《物业管理条例》立法目的是什么？‎ ‎ 答：为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。‎ ‎ 3、按照国民经济产业部门划分的标准，物业管理属于哪种产业？‎ ‎ 答：第三产业。‎ ‎ 4、《物业管理条例》中对业主如何定义？‎ ‎ 答：业主是指房屋所有权人。‎ ‎ 5、业主的权利和义务是什么？‎ ‎ 答：业主的权利有；1、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；4、参加业主大会会议，行使投票权；5、选举业主委员会委员，并享有被选举权；6、监督业主委员会的工作；7‎ ‎、监督物业服务企业履行物业服务合同；8对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；10、法律法规规定的其他权利。业主的义务有：1、遵守业主管理规约、业主大会议事规则；2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4、按照国家有关规定交的专项维修资金；5、按时交纳物业服务费用；6、法律、法规规定的其他义务。‎ ‎6、什么是业主委员会？‎ 答：业主委员会是由业主大会依法选举产生。其属于业主大会的执行机构，需履行业主大会赋予的职责；其在执行业主大会决定的事项时，需接受业主的监督。‎ ‎7、对业主委员会委员的基本要求有哪些？‎ 答：热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力。‎ ‎8、小区哪些事项需要业主共同决定？‎ 答：1、制定和修改业主大会议事规则；2、制定和修改管理规约；3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4、选聘和解聘物业服务企业；5、筹集和使用专项维修资金；6、改建、重建建筑物及其附属设施；7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。‎ ‎9、业主委员会执行业主大会决定的事项时，应履行哪些职责？‎ 答：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；4、监督管理规约的实施；5、业主大会赋予的其他职责。‎ ‎10、业主大会、业主委员会与居民委员会之间的关系？‎ 答：业主大会、业主委员会是物业管理区域内全体业主行使建筑物区内所有权的一种形式，它的职能主要是民事的。居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它的职能大都带有社会公共性。两者的目的是一致的，都是为了给业主或居民创造良好的生活环境。业主大会、业委会应支持居委会工作，接受其指导、监督、业主大会、业主委员会作出的决定应当告知相关居委会，并听取居委会的建议。‎ ‎11、业主大会更换物业服务企业，是否应当告知社区居委会和街道办事处？‎ 答：是的。作为物业管理区域的重大事项，业主大会作出更换物业服务企业的决议后，应当及时告知当地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会。‎ ‎12、社区居民委员会在社区物业管理中应做好哪些工作？‎ 答：社区居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）指导下，做好社区物业管理的下列工作：1、教育引导居民参与配合社区物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产；2、依法维护社区居民的合法权益，向上级有关部门及时反映社区居民的意见和建议；3、对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业服务情况进行考评；4、对未实行专业化物业管理的社区，采取多种方式组织落实卫生保洁和秩序维护等基本服务；；5、组织召集社区物业管理联席会议，调解社区物业管理矛盾纠纷；6、做好日常巡查，对本社区内出现的违规行为及时进行劝阻，并向相关部门报告。‎ ‎13、一个物业管理区域可成立几个业主大会？‎ 答：一个物业管理区域只能成立一个业主大会。‎ ‎14、召开业主大会会议，应当于会议召开几日前通知全体业主？‎ 答：召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。‎ ‎15、《业主公约》是属什么性质？它对哪些人具有约束力？‎ 答：“业主公约”是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，是全体业主共同约定，相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。因此，业主公约对全体业主都具有约束力。‎ ‎16、业主临时公约和业主公约有何区别？‎ 答：业主临时公约和业主公约均对物业管理区域内全体业主具有约束力，业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主公约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。‎ ‎17、物业服务合同的双方当事人是谁？‎ 答：前期物业服务合同是物业服务企业和建设单位签订。物业服务合同是由业主委员会代表业主大会的决定与选中的物业服务企业直接签订。‎ ‎18、什么是前期物业管理？‎ 答：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。‎ ‎19、前期物业服务合同和物业服务合同有什么区别？‎ 答：1、合同签订主体不同。前期物业服务合同是由开发建设单位与物业服务企业签订，并在购房时由购房人进行书面确认；物业服务合同经业主大会讨论决定，由业主委员会代表业主大会和物业服务企业签订。2、合同起止时间不同。前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。物业服务合同期限一般不低于两年，具体时间由业主大会与物业服务企业协商决定。‎ ‎20、什么是物业管理招标投标？‎ 答：指招标人以招标的方式，将物业管理区域内房屋及公用部位公用设施设备的维护养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事物，一次性发包，由投标人通过竞争的方式承接物业管理的活动。‎ ‎21、前期物业管理招标方式有几种？‎ 答：有公开招标和邀请招标两种。‎ ‎22、前期物业管理招投标应遵循的原则？‎ 答：应遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则。‎ ‎23、业主大会决定续聘原物业服务企业，是否应进行招标？‎ 答：不需要。物业服务合同到期，业主大会决定续聘原物业服务企业提供服务的，可不再进行招标，直接授权业主委员会续签物业服务合同。‎ ‎24、物业服务企业承接物业时，应查验什么？‎ 答：应对物业公用部位、共用设施设备进行查验。‎ ‎25、购房时应注意哪些物业管理事项？‎ 答：主要签订好两个文件：房屋买卖合同和业主临时公约。购房时与开发公司签订的房屋买卖合同中要包含有物业服务费用、物业服务内容和质量要求等内容；买房人同时要承诺遵守业主临时公约。‎ ‎26、在办理物业承接验收手续时，建设单位应向物业服务企业移交哪些资料？‎ 答：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维修养护等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料，物业服务企业应在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交给业主委员会。‎ ‎27、《邢台市物业管理办法》对招投标选聘前期物业服务企业备案时限是如何规定的？‎ 答：新建现售商品房项目应在现售前三十日内；预售商品房项目应在取得《商品房预售许可证》之前；非出售的新建物业项目应在交付使用前九十日内。‎ ‎28、《邢台市物业管理办法》对物业服务合同备案时限是如何规定的？‎ 答：业主委员会应与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。物业服务企业应自物业服务合同生效之日起十五日内，将物业服务合同报房产行政主管部门备案。物业服务合同到期一方不准备续签的，应自合同期满前九十日内通知对方。‎ ‎29、物业管理活动的基础是什么？‎ 答：物业管理活动的基础是物业服务合同。‎ ‎30、物业服务合同的主要内容有哪些？‎ 答：业主委员会（开发建设单位）与物业公司的名称；物业管理服务区域的范围；物业服务的内容；物业服务的标准；物业服务费用；物业服务合同期限；物业服务违约责任；物业服务合同解除条件；双方约定的其它事项。‎ 31、 公共服务的主要内容？‎ ‎ 答： ‎ ‎1、房屋公共部位的维护与管理；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3、环境卫生、绿化管理服务；4、小区内交通、消防和公共秩序等协助管理事项的服务；5、物业管理装饰装修管理体制服务，包括房屋装饰装修的申请与批准，以及对房屋装饰装修的设计、安全等各项管理工作；6、房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的代管服务；7、物业档案资料的管理工作；8、代收代缴收费服务。‎ ‎32、物业管理服务收费指什么？‎ 答：物业管理服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。‎ ‎33、物业管理收费应当遵循什么原则？‎ 答：物业管理收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则。‎ ‎34、物业服务费主要构成是什么？‎ 答：物业服务成本（简称物业费）构成一般有以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、物业管理企业的办公费用；7、物业管理服务企业固定资产拆旧；8、物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部分、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务费用支出或物业成本。‎ ‎35、普通住宅小区物业服务等级指导标准分为几级？‎ 答：普通住宅物业服务等级指导标准分为由高到低设定为一级、二级、三级、四级，四个服务等级，级别越高，表示服务标准越高。‎ ‎36、普通物业服务等级标准的内容有哪些？‎ 答：普通住宅物业服务等级标准的内容分5大类，分别为：基本服务标准；清洁卫生标准；秩序维护标准；房屋公共部位管理标准；公共设施设备运行、保养维修及公共区域绿化日常养护服务标准。‎ ‎37、邢台市物业服务收费标准是如何规定的？‎ 答：收费标准分为五个级别，一级收费标准为每月0.8元/平方米；二级收费标准为每月0.65元/平方米；三级收费标准为每月0.5元/平方米；四级收费标准为每月0.3元/平方米；以上四个等级均可上下浮动10%。等外级每月0.2元/平方米，不上下浮动。此外高层住宅电梯运行费为每月0.3元/平方米，可上下浮动10%。‎ ‎38、物业服务收费应公示的内容？‎ 答：物业服务收费应按规定实行明码标价，将物业服务的内容、服务的标准（等级）、收费项目、收费标准进行公示。物业服务企业利用住宅共用部位、公用设施经营的，所得收益应当向全体业主公示。‎ ‎39、物业服务企业一次性最多可以收取几个月的物业服务费？‎ 答：物业服务收费可按月、季收取，但最多不得一次性收取超过一年的服务费用，与业主另有约定的，按约定执行。‎ ‎40、什么是物业收费包干制？‎ 答：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，赢余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。‎ ‎41、《河北省物业服务收费管理实施办法》禁止收取的费用有哪些？‎ 答：不得向业主收取装修保证金（押金）、装修管理服务费、装修电梯使用费。‎ ‎42、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由谁交纳？‎ 答：建设单位。‎ ‎43、房子出租了物业服务费由谁来交纳？‎ 答：《物业管理条例》规定业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。‎ ‎44、业主买房后长期不居住，是否还要交纳物业服务费？‎ 答：产权人长期不住的房屋或建设方未出售的空置房，均应交纳物业服务费。因为物业服务公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护，小区日常管理等，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。‎ ‎45、物业服务收费标准是否越低越好？‎ 答：物业管理是一种市场经济下的经营服务型企业行为，物业服务公司提供的是有偿服务。作为业主除了关心服务费收费标准外，更需要了解所交的服务费包括的服务内容，服务的深度和广度不同，服务收费标准就不同。物业公司提供的服务项目越多，服务质量越好，其管理费标准就越高；而服务费标准较低时，不仅服务项目较少，而且服务不到位，服务质量不高。‎ ‎46、如果业主拒绝交纳物业服务费该怎么办？‎ 答：及时交纳物业服务费是业主的主要义务之一，如业主拒绝交纳服务费，业主委员会可以督促其限期交纳，物业服务企业有权要求其前期交纳并按规定收取滞纳金。如业主扔不交纳，物业企业可向人民法院提起诉讼。‎ ‎47、业主与开发商有纠纷而拒绝交纳物业服务费，物业公司该怎么办？‎ 答：商品房买卖与物业服务属于不同的法律关系。业主与开发商之间的任何纠纷应由开发商和业主解决，业主不能以此为由不交物业服务费。业主拒交物业服务费的违反物业服务合同，是一种违约行为，物业服务公司有权要求业主履行义务，交纳物业服务费；如业主继续违约的，物业公司可以采取法律手段，起诉业主或提出仲裁，要求业主履行物业服务合同约定的缴费义务。‎ ‎48、业主大会成立前，业主能否已未与物业服务企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用？‎ 答：不能。因为按照规定，前期物业服务企业由开发建设单位委托，业主应当按照约定交纳物业服务费用。‎ ‎49、业主大会委托业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同后，单个业主能否以未与物业服务企业签订合同为由拒绝交费？‎ 答：不能。业主大会的决定对物业服务区域内的全体业主具有约束力。业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同的约定，交纳物业服务费用。‎ ‎50、电梯费用如何交纳？首层要交电梯费吗？‎ 答：电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业服务企业另有约定的，从其约定。‎ ‎51、物业服务企业未按服务合同约定提供相应服务怎么办？‎ 答：根据《物业管理条例》规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。‎ ‎52、物业纠纷的解决方式主要有哪几种？‎ 答：物业纠纷的解决方式主要有：1、协商与调解：通常在有分歧或纠纷时，由双方协商解决，协商不成的，由双方愿意接受的第三方调解，这是解决纠纷的最快途径；2、仲裁：若协商与调解不能解决纠纷的情况下，就要申请仲裁或提起诉讼；3、诉讼：是指物业纠纷当事人依法向人民法院提起诉讼，由人民法院根据有关法律和事实作出判决。‎ ‎53、在小区交了停车费，管理单位应负什么责任？‎ 答：停车管理单位应负的责任是：保障车主由车位；负责疏导小区交通；物业的车位使用费只限于该停车场地使用租金，不包含车辆保管费，即双方只构成车位场地租赁关系，不构成车辆保管关系。车辆应由业主自行妥善保管。‎ ‎54、楼道内的照明灯由谁负责维修？‎ 答：应由物业服务企业负责维修。楼道间的照明灯属于公共设施设备，它的日常运行维护费用包含在物业服务费中，但楼道公共照明的电费本着谁收益、谁承担的原则应由业主分担。‎ ‎55、在计算物业服务费时，计费面积以什么为准？‎ 答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，一部分是公共分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。‎ ‎56、什么是住宅专项维修基金？‎ ‎ 答：是指根据法律规定建立的专门用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造的资金。各开发建设单位应将代收的住宅专项维修资金，全额移交到房地产主管部门所在银行设立的住宅专项维修资金总账号，实行统一归集、统一核算、统一管理。‎ ‎57、什么是住宅共用部位？‎ ‎ ‎ 答：住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。‎ ‎58、什么是共用设施设备？‎ ‎ 答：共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。‎ ‎59、小区业主是否应当交纳住宅专项维修资金？住宅专项维修资金归谁所有，有什么用途？‎ ‎ 答：小区业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，任何人不得挪作他用。‎ ‎60、筹集和使用专项维修资金是如何规定的？‎ ‎ 答：应经专业部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。‎ ‎61、单幢住宅共用部位，共用设施大修、更新、改造的费用由谁承担？‎ ‎ 答：整幢住宅的业主共同承担。‎ ‎62、居住区范围内的共用设施大修、更新、改造的费用由谁承担？‎ ‎ 答：居住小区内的全体业主共同承担。‎ ‎63、住宅的共用部位、共用设施属人为损坏的，其维修、更新费用由谁承担？‎ ‎ 答：由责任人承担。‎ ‎64、住宅共用部位、共用设施设备维修资金缴纳比例是如何规定的？‎ ‎ 答：1、商品房销售时，购房者应按购房款2%的比例缴纳；2、共有住房销售时，售房单位按多层住宅不低于售房款20%，高层住宅不低于30%缴纳，购房者按购房款2%提取。‎ ‎65、小区内楼房下面的架空层属于谁所有？物业服务公司是否有权出租、使用？‎ ‎ 答：楼房下面的空架层与整栋楼房属于不可分割的整体，架空层由梁柱构成，负责承载整栋大楼的作用，属于建筑物的承重结构。业主购买了楼内的单元房，与之不可分割的架空层属于全体业主所有，物业服务公司无权处置。‎ ‎66、业主在窗台、阳台外搭建防盗网或其他架台，相邻业主感到不安全，物业服务公司没有执法权不能强拆，该如何适应管理职责？‎ ‎ 答：《物业管理条例》第46条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的法律、法规规定的行为，物业服务公司应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门（可以是居委会、街道、派出所等）在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。‎ ‎67、《物业管理条例》对专业经营服务单位在物业管理区域内有关职责是如何规定的？‎ ‎ 答：《物业管理条例》第45条：“‎ 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用，不得向业主收取手续费等额外费用”。第52条：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”‎ ‎68、物业服务区域内的公共建筑和公共设施能否改变用途？确需改变用途的如何办理？‎ ‎ 答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，是满足业主正常生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改为商业设施等做法都是不被允许的。业主确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和公共设施用途的应当提请业主大会讨论决定同意并依法办理相关手续。‎ ‎69、因维修物业或者公共利益，业主、物业服务企业或其他单位需临时占用、挖掘道路和场地怎么办？‎ ‎ 答：因维修物业或者公共利益，业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会同意。‎ ‎70、业主、物业服务企业能否擅自占用物业公共部位、公共设施设备？‎ ‎ ‎ 答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业服务企业都不能擅自占用。如需占用物业公共部位、公共设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。‎ ‎71、业主、物业服务企业能否利用物业公共部位、公共设施设备进行经营？‎ ‎ 答：业主、物业服务企业不得擅自利用物业公共部位、公共设施设备进行经营。如需经营的，应当在征得业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充纳入住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。‎ ‎72、能否在房屋楼顶架设广告牌？‎ 答：一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是公用部位，属于全体业主共有。如需在小区楼顶上架设广告牌，应征得业主大会、物业服务企业同意后，依法办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会决定使用。‎ ‎73、业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？‎ ‎ 答：封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒服，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守《业主（临时）公约》和小区有关规章制度的规定。‎ ‎74、邻居占用了公共楼道怎么办？‎ ‎ 答：公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的利益，业主、业主委员会、物业服务企业可以要求其停止占用；造成公共部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。‎ ‎75、小区内的公共设施损坏，维修费用该由谁承担？‎ ‎ 答：如果是人为造成小区共用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。如果责任不明确的，维修费用该由全体业主按所拥有的建筑面积比例分担。‎ ‎76、业主装修房屋时，需要告知物业服务企业吗？‎ ‎ 答：《物业管理条例》规定业主装修房屋时应当事先告知物业服务企业，物管企业应将房屋装修中的禁止行为和注意事项告知业主。‎ ‎ 77、装修人对住宅进行装饰装修前，需要告知邻里吗？‎ ‎ 答:需要告知邻里。‎ ‎78、建设工程质量保修的期限？‎ ‎ 答：根据《建设工程质量管理条例》第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：1、基础设施工程、房屋建设的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。‎ ‎79‎ ‎、业主和使用人在使用和装修房屋时，有哪些违规行为，应承担什么责任？‎ ‎ 答：业主在使用物业，尤其是装修房屋时，应遵守有关房屋装修管理规定，事先告知物业服务公司。业主和使用人如有下列行为之一，造成他人损失的，应承担经济责任：1、损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；2、占用、损坏住宅的公共部位、共用设备；3、在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者场地搭建建筑物、构筑物；4、侵占绿地、毁坏绿地；5、乱设摊点、乱设集贸市场；6、乱倒垃圾、杂物；7、在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；8、排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；9、法律、法规禁止的其他行为。‎ ‎80、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？‎ 答：按照建设部第110令《住宅室内装饰装修管理办法.》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：1、未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；2、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；3、扩大承重墙上原有的门窗尺寸。拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；4、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；5、未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。6、其他影响建筑结构和使用安全的行为。‎ ‎81、业主装饰装修房屋过程中，物业服务企业能否进行入户检查？‎ ‎ ‎ 答：业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止；情节严重的，及时向有关部门报告。‎ ‎82、应如何处理住宅室内装饰装修垃圾？‎ ‎ 答：住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业服务企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运，严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。‎ ‎83、物业服务企业需要入户维修，业主是否应该配合？‎ ‎ 答：小区内房屋结构相连，供水、供电、供气、供热等基础设施具有系统性等特点，物业局部存在安全隐患不仅会影响业主、使用人、还会影响到相邻的业主，甚至影响整个物业服务区域的安全和正常使用。即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业服务企业需要进行入户维修时，业主应当配合。‎ ‎84、物业管理用房的产权归物业服务企业吗？‎ ‎ 答：物业管理用房属公共设施。所有权应属全体业主。‎ ‎85、《邢台市物业管理办法》对物业区域内物业办公用房面积是如何规定的？‎ ‎ ‎ 答：建设单位应按照物业管理区域总建筑面积的千分之三的比例（不足五十平方米的按五十平方米配置），在物业管理区域内配置物业管理办公用房，配置的物业管理用房应适合办公使用，不得配置在地下室、车库等房屋。物业管理办公用房产权归全体业主所有。由物业公司企业使用。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理办公用房的用途。‎ ‎86、物业服务企业有哪些资质等级？‎ 答：物业服务企业资质等级有：一级、二级、三级。‎ ‎ 87、从事物业管理活动应具备什么资格？‎ ‎ 答：根据《物业管理条例》规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。‎ ‎88、《物业管理企业资质管理办法》对三级资质物业服务企业承接项目是如何规定的？‎ 答：三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。‎ ‎89、物业服务企业是三级资质，是否可提供一级或二级服务和收取一级或二级物业服务费？‎ ‎ 答：物业服务企业的资质等级与物业服务等级和收费标准没关系，只要提供相关的等级服务，就可以按照等级等级收取物业服务费。如：具有三级物业资质的企业，提供一级物业服务标准，即可收取与一级物业服务标准相应的一级收费标准。‎ ‎90、物业服务企业有罚款权吗？‎ ‎ 答：没有，罚款是一种行政处罚行为，物业服务企业是接受业主委员会委托对小区物业进行管理的民事主体，所以没有罚款权，但物业服务企业可根据实际情况，要求当事人支付违约金或赔偿金。‎ ‎91、发现有人损坏小区绿化或在小区公共绿地种蔬菜，怎么办？‎ ‎ 答：如发现有人损坏小区绿化或在小区公共绿地种蔬菜，物业服务企业应依据物业服务合同或业主（临时）管理规约，采取必要措施予以制止。对屡教不改或制止不了的，物业服务企业应提请相关主管部门依法查处。‎ ‎92、小区业主私搭乱建谁来管？‎ ‎ 答:许多小区都存在私搭乱建的情况，物业服务企业向管，但没有执法权，不能对违法建筑进行强拆。针对类似问题，物业服务企业可向有关管理部门书面投诉，请求执法部门行使其监管权力。若执法部门不作为，同时其他业主意见较大，可根据具体情况，依据《物业管理条例》、业主规约或其他法律规定，作为原告将违法业主起诉至法院；也可建议权力受到侵害的业主作为原告，向人民法院提起诉讼。‎ ‎93、业主是否可以擅自将住宅用房改为经营性用房？‎ 答：《物权法》第七十七条规定：“业主不得违法法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”法律虽然没有明确禁止业主将自己的住宅改为经营性用房，但对这一行为进行了限制：一是必须遵守法律、法规和管理规约的规定。二是应当征得有利害关系的业主的同意。这里所说的“有利害关系的业主”通常是指改变房屋用途可能影响其利益的业主。也就是说，业主要想将住宅用房改为经营性用房，在遵守相关法律、法规的基础上，还必须通过协商，征得有利害关系的所有业主的同意，有利害关系的业主可以实行“一票否决”‎ ‎，限制着一行为，维护自己的权利。换句话说，只要一个人有利害关系的业主不同意，即使其他人都同意，当事人也不得将住宅改为经营性用房。‎ ‎94、《物权法》对建筑区划内车位、车库是如何规定的？‎ 答：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。‎